Så här kan den framtida entrén till fastigheten Hästen 21 se ut. Fastigheten ligger i hörnet Regeringsgatan/Mäster Samuelsgatan, ett kvarter från Hamngatan. Läget är utmärkt och fastighetens grannar är NK respektive Mood.

Så blir Pembrokes nya ”superhus” i city

Pembroke har fått ett bra mottagande för sitt omarbetade förslag för fastigheten Hästen 21 i centrala Stockholm. Trots att det skalas ner 20 meter behålls nästan totala volymen om 26.000 kvm lokaler.

Fastigheten Hästen 21 är även känd som Passagenhuset. Den orangea och något slitna bygganden ligger i hörnet Regeringsgatan/Mäster Samuelsgatan, ett stenkast från Hamngatan. Inne i huset finns en förbindelse in till NK.

Kontorsytorna i Hästen 21 håller på att tömmas för att förbereda fastigheten för projektutveckling. Nordea lämnar vid årsskiftet. I butikslokalerna är det fortfarande full fart även om det till stora delar är nya hyresgäster och dessa hyr på korta kontrakt. Till exempel hyr livsmedelsbutiken Paradiset 1.800 kvm i källarplanet.

– Det går jättebra för dem. De säljer till exempel 700 luncher per dag. Jag hoppas att vi kan behålla Paradiset som hyresgäst när den nya byggnaden står klar. De passar bra in i det koncept vi tänker oss för butiksvåningarna, säger Mark Takeuchi, Europachef vid Pembroke, till Fastighetsvärlden i samband med en rundvandring i området.

Totalt planerar Pembroke för 7.000 kvm öppna lokaler för butiker, restauranger, kaféer och kultur.

När grannbyggnaden Mästerhuset stod klart 2015 rev Pembroke de tidigare byggnaderna ner till grunden och använde den för att uppföra den nya byggnaden. För nya Hästen 21 planerar bolaget att gräva sig tre våningar neråt.

Redan är det klart att Systembolaget ska flytta tillbaka till fastigheten (från PK-huset) när den står klar i ny skepnad. Men placeringen blir ett våningsplan ner jämfört med tidigare då butiken fanns i entréplan.

Så här vill Pembroke att nya Hästen 21 ska se ut från Regeringsgatan. Till höger syns NK och till vänster Mood.

När det gäller kontorslokalerna planerar Pembroke för 19.000 kvm, vilket är något mindre jämfört med det ursprungliga förslaget som innehöll 20.500 kvm. Den stora skillnaden är att höjden sänkts rejält på den inre delen av fastigheten. Där stack en huskropp upp 70,9 meter över nollnivån (Hötorgsskraporna når 73,3 meter). Den nya höjden blir 51,5 meter, vilket är 3 meter högre än Mästerhuset som ligger lägre ner i den sluttande gatan.

– Vi ville göra något väldigt speciellt, ett landmärke med spetsarkitektur. Vårt ursprungliga förslag passade dock inte riktigt in bland de kringliggande byggnaderna och har blivit reviderat. Men även det nya förslaget är väldigt bra, tycker jag. Jag känner mig väldigt nöjd och jag tror även att vi är klara med höjddiskussionen, säger Mark Takeuchi.

Det nya förslaget har även indragna våningar tidigare. Ledande tjänstemän och politiker uppger för Fastighetsvärlden att de tycker att den nya höjden väl följer gatans sluttning över Brunkebergsåsen.

Antalet lägenheter i det nya förslaget är detsamma som i det äldre, alltså 27 stycken.

Bostadsdelen syns mellan det existerande Mästerhuset och det nya Hästan 21. I bakgrunden syns NK-fastigheten som ägs av Hufvudstaden.

Takeuchi talar varmt om arkitektur och att fastigheter ska bidra med olika saker till närområdet. Bolaget är långsiktigare än många andra i sina investeringar.

Han berättar att bolaget övervägt att bygga om den existerande bygganden för att uppgradera den till dagens standard, men kommit fram till att det inte kommer att bli en bra lösning. Han konstaterar vidare att inte särskilt mycket av den ursprungliga designen återstår, den har förändrats av tidigare ägare. Från början fanns till exempel arkader längs gatan, något som sedan länge byggs igen. Fönsterna är dåliga och låga med lågt ljusinsläpp och sämre arbetsmiljö som följd.

– Tekniken går snabbt framåt. Nya Mästerhuset har till exempel tre gånger lägre energiförbrukning än dagens Hästen 21. Dessutom är Mästerhuset enormt yteffektivt med 10 kvm per anställd att jämföra med 18 kvm per anställd i Hästen 21, säger Takeuchi.

Så här ser fastigheten ut idag, med ”Passagenhuset”.

I det nya huset planerar Pembroke för 400 cykelplatser och ungefär 100 garageplatser för bilar. Bolaget hoppas även att hela närområdet ska bli mer anpassat för gående och cyklister. Till exempel har Stockholms stad öppnat för att stänga nerfarten till Klaratunneln från Mäster Samuelsgatan.

Mark Takeuchi hoppas att Pembroke ska få bygglov i slutet av 2018. Därefter är demoleringen planerad för sex månader och byggandet för 30 månader. Hösten 2022 hoppas Pembroke att det nya huset ska stå på plats.

Redan i februari 2016 skrev Pembroke ett hyresavtal med Swedbank för en stor del av kontorsytorna. Det talas om cirka 10000 kvm, enligt FV:s bedömning. Swedbank intar de lägre kontorsplanen, medan övriga är outhyrda.

Pembroke är klara med halva projektet att skapa ett attraktivt torg bakom NK-huset, kallat Smålandstorget. Det handlar om den tidigare stängda innegården mellan PK-huset och nya Mästerhuset där bolaget har förändrat den tidigare ingången till Nordea vid Smålandsgatan och istället skapat en port in i kvarteret.

Från torget ska det under våren 2018 även öppnas en ingång rakt in i PK-huset och galleriagången där. När den nya byggnaden på Hästen 21 står klar bli det även en passage ut mot Regeringsgatan. På sikt är det även möjligt att det kan bli en ingång in i NK-huset, men det sistnämnda är en fråga för Hufvudstaden som äger det huset.

– Vi har haft lite lösa diskussioner, men de avvaktar nog till att hela projektet är klart.

Så här vill Pembroke öppna upp kvarteret. Smålandstorget är redan invigt och ”porten” vid Nordea är klar. Snart blir det en ingång direkt in i PK-huset från torget. På sikt skulle det även kunna bli en entré in i NK från Torget. Den nya byggnaden på Hästen 21 ger flera utgångar till Regeringsgatan och även Mäster Samuelsgatan. Pembroke kallar planerna för Project Access. Pembroke äger de tre fastigheterna som är färgade på kartan. NK-huset ägs av Hufvudstaden.

Pembroke räknar med att det framöver kommer att bli butiker, restauranger och kaféer runt hela Smålandstorget. Nordea har till exempel fått nya ytor ovanför den tidigare entrén och är redo att släppa ytor i gatuplanet där för öppna upp för andra verksamheter som ger ett välkomnande intryck in i kvarteret. Krögaren Melker Andersson håller till exempel på att bygga om sin tidigare jätterestaurang Mother till två olika restauranger, Mr Voon och Mother.

Så här ser Smålandstorget ut i dag när Nordeas passage har lyfts upp. Flera etapper väntas.

Pembroke vill även skapa diverse evenemang på de ytorna och på torget, till exempel en höstmarknad, julmarknad och andra utomhusaktiviteter.

– Det har inte precis varit en billig investering att skapa den ingången, med tanke på att det handlar om så liten yta. Men långsiktigt, för hela kvarteret och för Stockholmarna så tror vi att det är en bra investering eftersom ett tidigare slutet kvarter öppnas upp, säger Mark Takeuchi.

Fastighetsvärlden: Ni är även ägare till Putten 15 på Sveavägen 14. Är det aktuellt att utveckla även den?

Nej, inte just nu. Det är en bra fastighet i ett fantastiskt läge.

Har Swedbank flyttat in ännu?

– Ja, flytten ägde rum i maj och de hyr alla kontorsytor. Vi uppgraderade och gick igenom alla lokaler. De som flyttat är väldigt nöjda över att vara åter i city. Det har vi hört från många.

Fasaden där ser inte jätterolig ut. Följer ni hur Vasakronan ska utveckla grannfastigheten Sergelhuset?

– Absolut. Vasakronan har varit väldigt kreativa och duktiga. De har haft många idéer och det är möjligt att vi kommer att göra något framöver när vi hunnit längre med det stundande projektet.

Ni har även haft planer på att bebygga den öde triangel som finns på Malmskillnadsgatan, bakom fastigheten Putten. Vad händer där?

– Som vi ser det idag så så kommer det att bli en öppen plaza där.

Hur aktiva är ni på transaktionsmarknaden. Det ni äger i Stockholm idag köpte ni 2008. Har ni lagt några bud för att utöka beståndet?

– Vi följer marknaden och har varit med i några budgivningar. Men det har varit väldigt dyrt. Vi skulle hellre köpa off market. Det gäller även att det är en fastighet där vi känner att vi genom vår kunskap har möjlighet att lägga till värden.

Det finns två lägre och utvecklade fastigheter mellan era båda Mästerhuset och PK-huset som ägs av Hyresgästföreningen respektive Stockholms byggnadsförening. Har ni uppvaktat ägarna om att få köpa?

– Jag tror inte att de vill sälja. Det är nog inte heller så säkert att det kommer att ges tillstånd att bygga på så mycket där eftersom stadsbilden är lägre ju längre bort från åsen som man kommer.

Ni har Nordea som stor väldigt hyresgäst i ert bestånd? Hur upplever du beslutet att flytta huvudkontoret från Stockholm till Helsingfors?

– Jag vet inte mer om planera än er. Men vi har Nordea som hyresgäst även i Helsingfors och Oslo. På det hela taget så tror jag att det som är bra för Nordea är även bra för Pembroke.

Vad tror du händer med hyresnivåerna i centrala Stockholm framöver? Hur länge kan nivåerna fortsätta att skena?

– Jag är något kluven när det gäller hyrorna. Om man kollar på underliggande fundamanta så ser det väldigt bra ut för Sverige och Stockholm om man jämför med övriga Europa. Det är dessutom väldigt låg tillförsel av nya kontorsytor i centrala Stockholm och efterfrågan är fortsatt hög. Och i kampen om att locka de unga och högutbildade så måste man ofta ha moderna lokaler i ett attraktivt läge. Samtidigt kanske hyrorna börjar bli för höga för en del företag, inte så att de kommer att flytta till Solna eller Sundbyberg istället, utan till exempelvis Köpenhamn. Det har vi upplevt i både London och San Francisco.

Till vänster syns det nya omarbetade förslaget i förhållande till det tidigare (som syns till höger). Speciellt är det den höga smala bakre delen som sänkts.
Så här kan det komma att de ut längs Mäster Samuelsgatan. Längs till vänster syns bebyggda Mästerhuset, som även det ägs av Pembroke.
Skyline från Katarinavägen på Södermalm. Nya Hästen 21, enligt det förslag som det jobbas med, sticker upp bakom ”NK-klockan”. Dagens vy på den övre bilden. Så som det kan se ut i framtiden på den lägre.
Vy från Mäster Samuelsgatan och österut.
Mark Takeuchi, VD på Pembroke, och Roger Mogert, stadsbyggnads- och kulturborgarråd i Stockholm, i samband med invigningen av Smålandstorget i mitten av juni.
Atrium inuti Hästen 21.

Missa inte! Vägen mot en vassare huvudstad - Heldag om Stockholm

Tisdag den 3 mars, 7A Centralposthuset, Stockholm.
Klicka här för mer info!

Fler Nyheter från förstasidan

Projekt

Bilder: Följ med in i första kontoret som bara vill väl

Det var 2019 års största uthyrning. FV publicerar nu nya illustrationer.

Stenhårt: 3 konsultbolag delar topplatsen

Se vilka av rådgivningsbolagen som varit mest framgångsrika inom olika segment. Hela nio listor.

Miljardbudet – vill köpa If-huset

Läs om villkoren i budet – och vem som ligger bakom.

Arnhults fjärde köp på Manhattan – 1,8 miljarder

”Vi är exalterade över att kunna fortsätta addera premiumtillgångar i New York”. Läs om alla förvärv – och se karta!

Bildextra: Här är Mässing och de Chateaus nya satsning norr om Stockholm

30.000 kvadratmeter handel, inklusive vård och gym, ingår.

Blir jätteaktör i Söderort – redo bygga 50.000 kvm

Byggjätten föreslås få dubbla markanvisningar – för hotell och kontor.

Fredrik Wirdenius nya uppdrag med Björn Ulvaeus

Berättar om vad som lockar. FV berättar även om fastighetsbeståndet – som ska utvecklas.

Nya ägare till Tellus Towers

Höghusprojektet vid Telefonplan får ny ägarbild

Juryn: Bästa uthyrningen 2019

Jättarna som slogs om myndigheten – slåss också om förstplatsen.

Hyr ut 2.200 kvm i city

Konsultjätte hyr in sig i välkänd fastighet på Torsgatan.

Nytt bolag köper för 800 mkr – har expansiv affärsplan

Nytt samägt bolag slår till direkt. Det nya bolaget har en ”mycket expansiv plan”.

Hufvudstadens byggkran tas ner efter vattenläcka

”Medför ingen försening av bygget”. Delar av centrala Stockholm avspärrat.

Säljer i lyxläge – hej då macken!

Fastighetsvärlden kan avslöja att en av innerstadens fyra bensinstationer snart sannolikt är historia. Se även historiska bilder på gamla bensinstationer inom tullarna!

De gjorde Årets bästa affärer 2019

Årets försäljning gjordes på Kungsholmen. Årets köp var ett stort bolagsförvärv.

Tillbaka till förstasidan