Respekterar riskerna

Bestämd. Hos SEB Trygg Liv ansvarade hon för en fastighetsportfölj för över 20 miljarder. Men Marita loft sökte en utmaning och bygger nu istället en ny portfölj och en ny organisation för norska Storebrand i Sverige.

Efter drygt fyra månader som VD för norska Storebrands svenska fastighetsverksamhet konstaterar Marita Loft att hon trivs förträffligt med den nya positionen och jobbet att bygga upp verksamheten från grunden.

– Det är alltid spännande att byta miljö och så här långt trivs jag väldigt bra, säger Marita Loft. Förvaltning av pensionskapital och att leverera en långsiktigt hållbar avkastning är ett viktigt område och jag uppskattar komplexiteten i arbetet. Att erbjuda lokallösningar till olika företag för att de ska kunna driva sina verksamheter är också en viktig funktion som i samhället. ”Fastighetsbusinessen” i sig är ju väldigt rolig, att få vara med att utveckla städer och stadskärnor.

Loft kommer närmast från SEB Trygg Liv och deras fastighetsteam där hon under de sista fyra åren var fastighetschef. Hon bytte således från ett bolag med ett bestånd värt närmare 20 miljarder kronor till Storebrand med ett totalt bestånd i Sverige om 5,1 miljarder – två ”joint ventures” inräknat. Något som vissa kanske ser som ett nedköp.

– Om jag själv hade sett det på det sättet hade jag naturligtvis inte bytt. Det är två olika typer av jobb. Nu, hos Storebrand, är det ett mindre bestånd att förvalta men mitt uppdrag är att öka den direktägda fastighetsportföljen och det ger ett större utrymme för att omstrukturera och bygga upp. Efter att tidigare främst ha förvaltat en stor portfölj tycker jag att det är inspirerande att bygga och utveckla en ny portfölj, det är en utmaning.

Den norska bank- och försäkringskoncernen Storebrand har i hemlandet ett bestånd värt cirka 30 miljarder kronor. För cirka fem år sedan gick företaget in i Sverige genom att förvärva SPP från Handelsbanken. Marita Loft ska med sitt idag fyra man starka team bygga en fastighetsportfölj och en fastighetsallokering åt SPP och Euroben. Det senare är ett annat livförsäkringsbolag inom koncernen.

– Vi vill bygga en traditionell livbolagsportfölj med långsiktigt kapitalflöde och en relativt hög direktavkastning. Det jag framförallt är intresserade av att titta på är förhållandevis nyproducerade fastigheter med stabila kassaflöden och långa hyreskontrakt, säger Marita Loft. De primära områdena är storstäderna och regionstäder. Marknaden utanför Stockholms city är mindre volatil, därför kanske vi snarare tittar utanför just city.

Den idag förhållandevis lilla organisationen kommer med tiden att växa till sig, men troligen inte bli så jättestor.

– Vi kommer initialt att försöka förvalta våra fastigheter i egen regi och anpassa organisationen utifrån hur beståndet växer. Jag är däremot i förlängningen öppen för att lägga ut förvaltningen, som vi gjorde på SEB där Aberdeen hade uppdraget.

Storebrands största projekt just nu är renoveringen av Klaraporten vid Vasagatan i Stockholm, ett projekt som Loft inte varit med att initiera. Den förvärvades från Diligentia för cirka 400 miljoner kronor redan 2010. Fastigheten har stått tom sedan dess men kommer efter ombyggnad vara inflyttningsklar vid kommande årsskifte. Där kommer SPP att placera sitt huvudkontor och även Storebrands övriga svenska verksamhet kommer att placeras där. De kommer tillsammans att uppta 10 000 kvadratmeter.

SJ blir den andra stora kontorshyresgästen som väljer att flytta sitt huvudkontor till Klaraporten och 5 700 kvadratmeter stora lokaler. Efter deras inflyttning i början av sommaren 2013 finns inga lediga kontorsytor kvar.

– Vi är naturligtvis väldigt glada över att SJ har valt att flytta in i Klaraporten som våra grannar. Vi hoppas också kunna vidareutveckla den här delen av Vasagatan tillsammans med Alecta och Vasakronan som också äger fastigheter där.

– Idag är det en fördel att driva ett projekt i Stockholm CBD eftersom utbudet är relativt begränsat av lite större, moderna och flexibla kontorslokaler.

Den kommande storflytten av banker från Stockholms innerstad till mer externa lägen oroar däremot inte Loft och hennes planer för Klaraporten.

– Rimligen kommer det få en viss hyrespåverkan i det korta perspektivet. Historiskt sett brukar ändå de tomma ytorna så småningom hamna i ytterstaden. B- och C-fastigheter kommer att ta stryk. City är alltid en attraktiv marknad med bra kommunikationer, det är snarare en prisfråga av övergående karaktär.

Marita Lofts fastighetskarriär började på KTH och Lantmäteriutbildningen (nu Samhällsbyggnad). Där studerade hon bland annat tillsammans med Ivo Stopner (idag VD på Hufvudstaden). Tidigare ” kursare” till trots, har det inte resulterat i några större samarbeten.

– Vi stöter ju ihop med varandra emellanåt, men vi har inte haft några direkta samarbeten. Men då Hufvudstaden är den största fastighetsägaren i Biblioteksstaden före SEB Trygg Liv så har det väl indirekt blivit någon form av samarbeten eftersom båda företagen haft en vilja att utveckla området på ett positivt sätt.
1987 fick hon sin första anställning på kommunägda Telgebostäder, som hon sedan följde upp med att arbeta på HSB.

– Det är en intressant del av samhället, boendet. På mitt första jobb förvaltade jag lite mer komplexa områden i Södertälje, områden med sin speciella problematik.

Därefter lämnade hon bostadsmarknaden och gick vidare till försäkringsbolaget Trygg-Hansa där hon jobbade i fyra år som asset manager. Företaget blev senare en del av SEB där hon arbetade i olika roller i 13 år, varpå de sista fyra som fastighetschef. Det summerar en branscherfarenhet på över 20 år.

Tiden på SEB Trygg Liv minns hon med glädje.

– Jag trivdes jättebra på banken men det var en viss turbulens inom fastighetsteamet precis innan jag fick frågan om att bli fastighetschef. Trots det valde jag att tacka ja för det var en spännande utmaning och jag känner i efterhand att jag och mitt team gjorde ett bra jobb med utvecklingen av portföljen.

Under sin tid som fastighetschef för SEB Trygg Liv bröt de under uppmärksammade former förvaltningsuppdraget med Newsec, men någon egentlig schism vill hon inte kännas vid.

– Inte alls. Det är naturligt när man arbetar med utlagd förvaltning. Vi hade arbetat med Newsec ett antal år och så småningom blir det naturligt att se över ett avtal för att fundera på om innehållet är vad man vill ha, är det marknadsmässigt? De gjorde ett jättebra jobb, det handlade mer om avtalet i sig, och det är ju minst lika viktigt.

Även om tiden förlåter en del misstag så är tajming viktigt när en fastighetsportfölj ska byggas, och där har Loft varit med att sätta ned foten och få rätt. 2005–2007 pågick en köprush på fastighetsmarknaden i Sverige. SEB gick mot strömmen och förvärvade ingenting. Istället valde de att sälja. Bland annat allt i Kista men också kvarteret Lustgården på Kungsholmen, där Skanska idag utvecklar fastigheten och bygger huvudkontor.

– Prisnivåerna var höga och det fanns gott om tillgång till riskvilligt kapital vilket brukar borga för höga priser. Samtidigt anade vi att det kanske skulle vända. Vår bedömning slutade helt enkelt i att det var bättre att sälja och det kan jag fortfarande känna mig väldigt nöjd med.

Två ”joint ventures” ingår i Marita Lofts fögderi. Ett av dessa är NREP som investerar i logistikfastigheter, där de står som investerare, utan att vara aktiva i verksamheten.

Det andra är Handelsbodarna som de driver tillsammans med KF Fastigheter. Ett samarbete som går ut på att investera i handelsfastigheter med bra handelslägen. Beståndet ligger idag runt en miljard kronor. Just nu handlar det framförallt om en expansion för Coop, liknande den satsningen Alecta gjorde med Ica.

– Vi söker orter med en bra förutsättning för dagligvaruhandel, vilket inte alls behöver innebära storstadsregioner. Den typen av handel fungerar oberoende av konjunktur, vi måste ju trots allt äta.

Det händer att de blir kontaktade även av andra ”investeringsklubbar”?

– Ja det blir vi ju, jag har bara jobbat i fyra månader, men livbolag blir ju traditionellt sett kontaktade, eftersom vi sitter på en ganska stor kassa. Primärt är SPP dock intresserade av direktägda fastigheter för den framtida expansionen.

Storebrand var sena in på den svenska marknaden, långt efter sina landsmän på Vital, Acta och KLP, för att nämna några. Det berodde helt enkelt på att Storebrand inte alls investerar i svenska fastigheter för sin norska verksamhets räkning inte heller känner något behov av det nu. Däremot har företagets svenska livförsäkringsbolag SPP har ett intresse för det.

Men takten för uppbyggnaden av SPP:s fastighetsportfölj har varit beskedlig så här långt?

– Det här är förhållandevis nytt för SPP:s räkning. De började bygga upp en fastighetsallokering för ett par år sedan, så jämfört med andra svenska livbolag så är historiken inom området mycket kort. Startskottet var att man gick in i Handelsbodarna, NREP och några fonder.

Kommer ni blir mer offensiva nu?

– Det beror på vad som kommer ut till försäljning. Men det är klart, det finns onekligen en del intressanta objekt. Samtidigt finns det mycket som inte innehåller de egenskaper som vi efterfrågar.

Några affärer på gång nu?

– (Skratt) Ja du vet, det kan jag ju inte riktigt prata om. Jag kan bara konstatera att vi får in en hel del intressanta affärsförslag.

Hur stort fastighetsbestånd planerar ni att bygga upp i Sverige?

– 11 miljarder kronor är SPPs tänkta allokering till realinvesteringar och där kommer merparten att gå till fastigheter. Hur snabbt det går är ju förstås beroende på hur marknaden ser ut, kanske två till fyra år. Det mesta gäller direktinvesteringar. Vi kommer inte engagera oss i fler deläganden.

Ni söker högre yield än vad CBD ger, samtidigt – hur ser ert intresse för Waterfront ut?

– Det är en väldigt spännande pjäs, men vi kan väl nöja oss med att säga det så länge.

Är bostäder intressant för er?

– Det är absolut intressant för oss, och det kan vi även tänka oss på mindre marknader än regionstäderna, även om inget är på gång just nu. Men väljer man rätt orter innebär det onekligen ganska förutsägbara kassaflöden.

Tar du några risker?

– I all affärsverksamhet så ingår att ta kalkylerade risker, men när jag arbetar med pensionskapital så måste jag ha stor respekt för de risker vi tar. Så man kan väl säga att vi ligger i den lägre delen av riskskalan.

Det är mycket som kallas framtidsområden kring Stockholm, finns det något du inte tror på?

– Det är en fråga om kommunikationer och till Frösunda går till exempel endast pendeltåg, och vi vet ju hur stabilt det är. Bra kommunikationer, gärna tunnelbana tror jag är en grundförutsättning för att lyckas. Sen är det ju faktiskt så att Stockholms ytterstad är det segment som historiskt sett har levererat den sämsta avkastningen.

Vad kan fungera då?

– Norra stationsområdet, i synnerhet om de utvecklar kommunikationerna som det är tänkt. För i dagsläget är inte kommunikationslägena särskilt bra där ute.

TEXT VIKTOR ÅGREN
FOTO MIKAEL SJÖBERG