Fredrik Wirdenius: ”Jag känner oro inför 2013”

Lång intervju med ”Mäktigaste 2012”. I senaste magasinet Fastighetsvärlden finns en intervju med Vasakronans VD Fredrik Wirdenius som nyligen röstats fram som branschens Mäktigaste 2012. Här publicerar vi även ”överskottsmaterialet” från intervjun. Wirdenius kommenterar hyresutvecklingen 2013, överraskande planer i Kista och möjliga köp och försäljningar. Han berättar om vinsten från storaffären i Göteborg, synen på konsulter och varför han blir av med både rum och skrivbord.

Fastighetsvärlden: Den 3 december flyttar ni till nya lokaler, till Klara Zenit nära Sergels torg, där alla hamnar i ett aktivitetsbeserat kontor. Du som är VD för ett större bolag kommer varken ha eget rum eller eget skrivbord, eller hur?

– Ja det stämmer, det blir spännande. Det är få företag där beläggningsgraden vid skrivborden ligger högre än 40 procent, och jag själv ligger inte heller över den nivån. Det är en relativt liten del av min arbetstid som jag tillbringar vid mitt skrivbord.

Vad är fördelen? Billigare?

– Huvudmotivet är att hitta en kontorslösning som bättre stödjer vårt sätt att jobba. Vi väljer inte en aktivitetsbaserad kontorslösning för att dra ned på antalet kvadratmeter per anställd.

– Under flera år har det gått mot just det, att man har färre kvadratmeter per anställd. Det har inneburit att man gjort i ordning stora kontorslandskap där man packat skrivbord tätt. Till slut har man fått en ganska omänsklig miljö.

– Det fungerar inte bra när man vill sitta och jobba ostört och det ger en hög stressnivå. Det fungerar inte heller bra när man ska jobba i ett team med projekt.

Vad är det geniala med aktivitetsbaserat kontor?

– Det är helt enkelt att man skapar en miljö där man väljer plats beroende på vilken typ av arbetsuppgift, vilka kollegor och projekt man jobbar med för tillfället. Man får en mycket mer trivsam miljö med lugna zoner där man kan sitta och jobba ostört. Det saknar många. Idag, i stora landskap, får man krypa in i en liten hytt för att få vara i fred. I ett aktivitetsbaserat kontor ska man kunna sitta ostört och inga telefoner ska ringa.

Måste ni sitta mitt i city?

– Det var inte självklart men det var den lokal vi hade och som passade oss bra. Läget gör det också lätt för medarbetare på våra förvaltningskontor i Stockholm och regionkontor att nå oss. Kontoret ska främja möten.

Är aktivitetsbaserat kontor framtiden, och packade skrivbordslandskap historia?

– Vi träffar många stora företag, på runt tusen anställda, som börjar tänka i de här banorna. När de börjar mäta tiden som medarbetarna faktiskt sitter vid sina skrivbord upptäcker de att personalen inte sitter där mer än 30–40 procent av tiden och att stapla skrivbord tätt bara ger en tråkig miljö. Det gäller att skapa en mer trivsam och funktionell arbetsmiljö av den yta man har.

Till något annat. Hur självklart är det att som långsiktig fastighetsägare ha som mål att omsätta 10 procent varje år?

– I en sådan här portfölj är det bra. Vi tycker att vi kvalitetsväxlar hela tiden. Vi säljer sådant som vi inte tycker passar in och adderar annat. Våra transaktioner höjer vår avkastning.

Ni har ett mål om en totalavkastning på 9 procent över en rullande tioårsperiod. Klarar ni det?

– Det är ett aggressivt mål som kräver att vi bedriver framgångsrik projektutveckling och en aktiv transaktionsverksamhet. De senaste tio åren ligger vi på cirka 8 procent. Målet blir tuffare med en så låg inflation som vi har nu jämfört med när den ligger på två procent. Vi skulle aldrig nå vårt mål om vi var en rent förvaltande organisation.

Hur har förvärvet av Vasakronan påverkat siffrorna?

– Förvärvet av Vasakronan är bland det bästa vi gjort, och det har höjt vår avkastning rejält. Vi köpte 15 procent under marknadsvärdet och dessutom var det ett bestånd som man bara kommer över en gång i livet.

Vad säger ägarna, AP1–AP4, till er? Några nya direktiv?

-Med Vasakronan får ägarna en stor exponering mot svenska kommersiella fastigheter. Jag upplever att de är klart nöjda med den avkastning som vi levererat. Och de vill att vi ska växa på egna meriter.

Så alltså inget behov av nytt kapital för större planer?

– Nej, inte i dagsläget.

Vad säger du om att Norrporten, ägt av AP2 och AP6, börjar konkurrera i Stockholmsområdet med liknande fastigheter?

– Jag har inga synpunkter på det. Stockholm ligger ju utefter E4:an.

Hur bra var den stora affären ni gjorde i Göteborg i år?

– Den var bra. Vi hade i stort sett klart med vidareförsäljningen till Platzer innan vi genomförde förvärvet och i ett senare skede dök affären med Wallenstam upp. Försäljningarna var på nivån 20 procent över vårt marknadsvärde.

Ni har lämnat Nacka och Upplands Väsby. Pågår det en fokusering mot färre delmarknader?

– Nej, inte färre jämfört med vad vi har idag. I Stockholms ytterstad handlar det om att vara på rätt ställe. Det är stor skillnad jämfört med bästa läget i Sundbyberg och till exempel Infra City i Upplands Väsby. Vi gillar till exempel Frösunda som är en ganska ny marknad för oss. Jag tror att Frösundakorridoren kommer bli väldigt stark. Vi gillar Sundbyberg och vi ser att hyresgästmarknaden gillar det kommunikationsläget.

Är det självklart att ni ska gå dit ni ser att hyrorna är på väg upp, eller kan ni ha ett mer övergripande ansvar för stadens utveckling, som ni tagit i Kista och även framöver i Norra Djurgårdsstaden.

– Norra Djurgårdsstaden tror vi på och det kommer successivt bli innerstad. Vi tror även långsiktigt på Kista men området har en inbyggd hämmande effekt eftersom det finns mycket byggbar mark och hyrorna kan aldrig sticka iväg.

Men enligt vad Fastighetsvärlden erfar planerar ni, tillsammans med Klövern, att konvertera byggrätter för kontor till byggrätter för bostäder för att snabbare fylla upp området. Är det ett sätt för att på sikt snabbare få upp hyresnivåerna?

– Vi har väldigt stora byggrättsvolymer och området skulle må bra av att blandas upp med bostäder. Några fastigheter är även tomträtter vilket inte är lika naturligt att utveckla för kontor. Det är inte så att vi försöker dämpa marknaden.

Är det frustrerande att hyrorna är så låga där?

– Ja, men så är det ju alltid där det finns mycket byggbar mark. Kommer man upp till 2 500 kr/kvm så sätter någon spaden i backen.

Hur mycket vill ni konvertera?

–För oss, tillsammans med övriga som har byggrätter, handlar det om kanske 100.000 kvm. Men det återstår mycket för kontor.

Var vill ni öka beståndet?

– I Stockholm kan vi tänka oss att öka på malmarna, alltså i innerstaden men utanför CBD. Men det är svårt att hitta rätt, till exempel på Södermalm runt Skrapan.

Bara att ringa Aareal?

– Korvfabriken. Ja den finns ju…

Och så ska ni väl köpa den nya delen av Triangeln?

– Den är vi absolut intresserade av. Vi investerar även väldigt mycket i vår del av Triangeln.

Telefonplan?

– Vi har en uthyrningsgrad på 92 procent där. Det trodde jag inte för några år sedan att vi skulle nå. Vi är väldigt nöjda med hur Telefonplan utvecklats.

Och den lovar du att ni kommer ha kvar fem år till?

– (haha) Jag lovar inget sådant.

Klövern talar om en ”miljardsvans”, alltså hus som inte passar in och ska säljas. Hur mycket sådant har ni?

– Inte mycket kvar. Vi har städat ganska hårt i portföljen. Vi har få udda fåglar i portföljen.

Många större affärer i år har ägt rum utan rådgivare inblandade, i flera där ni varit ena aktören. Hur ofta anlitar ni rådgivare?

– Antingen om rådgivaren kan bidra med sitt kontaktnät om det finns många tänkbara tagare som vi inte känner till. Där kan rådgivaren spela stor roll. Det andra fallet är när de bidrar med händer och fötter i DD-processen. De stora affärerna gör vi oftast själva, vi tycker att vi kan marknaden, speciellt som marknadsläget ser ut nu när det sällan är breda processer.

Frida Lampel lämnade överraskade Vasakronan. Går det som ni vill inom butikssegmentet?

–Vad inte allt vet är att Vasakronan är Sveriges största aktör inom segmentet cityhandel och vi jobbar mycket med bolaget för att få ut synergier. Men vi har mycket kvar att göra för att nå dit vi kommit när det gäller kontorslokaler. Potentialen inom butiker är stor och vi tittar på hur vi kan få ihop organisationen och vässa oss som handelsaktör. Vi vill även få ihop regionerna runt om i landet.

Vad händer med butikshyrorna framöver?

– Det är förhållandevis många konkurser inom detaljhandeln just nu. Mycket av det kommer av ett svagt 2011. 2012 har gått bättre. Jag tror det kommer att dämpas 2013 när det gäller konkurser. Men visst, går man tillbaka några år så fanns det aldrig några tomma lokaler i bra lägen, men det finns det faktiskt nu. Det kan indikera att det finns press på hyrorna. Men jag tror att vi fastighetsägare numera inte är så hårda på att få in sista kronan på hyran utan istället noga med att få in en hyresgäst i butiken som vi långsiktigt tror på.  Nej, det känns inte som att hyrorna går ner, men det är möjligt att vi som fastighetsägare får ta större delen av investeringar i lokalerna eller ge initiala rabatter.

Lokalhyresmarknaden för kontor då?

– Jag känner viss oro, faktiskt. Vi har hittills i år haft tre fantastiska kvartal. Men med det som sker i omvärlden så vore det konstigt om det inte påverkar. Beslutsfattandet går långsammare.

Fastighetsvärlden summerade i våras att 213.000 kvm kontorslokaler i centrala Stockholm tomställs vid några större flyttar – och ni tillhör de drabbade. Är du orolig?

– Jag tror inte att det är de aktuella fastigheterna som kommer att få problem vid flyttarna. Det är andra fastigheter som får problem, det blir en flytteffekt.

Vad händer med vakans och hyra?

– Alla som flyttar effektiviserar och sätter sig på färre kvadratmeter så på något sätt kommer vakansgraden att påverkas totalt sett. Men jag är inte så orolig för de specifika fastigheterna.

– Den låga nyproduktionen gör att det känns osannolikt att det skulle bli ett ras i hyresnivåerna. Ras sker efter extrem uppgång där många startat projekt och måste fylla sina hus och där är vi inte idag.

Kan det bli hotell av kontorslokalerna som ska lämnas? Kanske deala med staden och göra bostäder?

– Varför skulle det bli hotell? Några sådana planer finns inte. Vi dealar heller inte med staden angående bostäder. Däremot kan det finnas utvecklingsprojekt där bostäder kompletterar på ett bra sätt och då tittar vi på den möjligheten.

Åter igen till något annat. FV:s ”Mäktigaste”-omröstning? Vad betyder det för dig att få ett högt betyg/förtroende där?

– Det är klart man tycker att det är kul att folk ser att Vasakronan ligger i framkant och driver utvecklingen i branschen. Det är en konservativ bransch, men jag tycker vi försöker tänka nytt inom utvecklingsfrågorna.

Och du…?

– Jag är med och driver utvecklingsfrågor och syns i branschen. När jag för fyra år sedan till exempel började tala hållbarhet och gröna hyresavtal så var det få som tog det på allvar. Nu har Fastighetsägarna gjort det till sin standardmall för hyreskontrakt och det är väl kvitto på att vi gjort något bra.

– Det händer mycket inom kontorsutformning nu och där tycker jag vi ligger i framkant. Vi är även tydliga med att vi vill hjälpa företag. Tidigare såg många kontoret som en kostnadspost. Nu börjar många se kontoret som en plattform för förändringsarbete, att bygga företaget och företagskulturen. Det är en stor skillnad jämfört när jag började inom branschen.

Hur länge blir du kvar på Vasakronan? Lockar börsen?

– Det är mycket kvar att göra här och det har varit olika etapper. Min tid som VD på AP Fastigheter blev kort fram till sammanslagningen, därefter var det jobb med integrationen. Även om det är fem år sedan så har tiden gått väldigt fort. Det känns som jag har väldigt mycket kvar att ge och mycket som jag vill göra. Nej, börsen lockar inte.

Ni har nu ett fastighetsbestånd värt 83 miljarder. När passerar ni 100?

– Vi har en bit kvar. Det ligger några år fram i tiden och jag kommer att vara kvar när det sker (skratt).

(texten fanns ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden Nr 11/2012)

Fler Nyheter från förstasidan

Beskedet: Grönan byggs ut

Ökar nöjesparkens yta med 20 procent.

Klassiska Gondolen byter ägare

Renoveras och öppnar på nytt nästa år.

Efter Alecta-avhoppet

En av topparna som lämnat Alecta Fastigheter har klart med nytt uppdrag.

Niam storköper från Slättö

Över 300 bostäder i transaktionen.

Ännu ett tungt avhopp från Alectas storsatsning

FV avslöjar det senaste. Nästan hela den ursprungliga ledningsgruppen borta.

Colliers: Agnarna skiljs från vetet

Karin Witalis om potentiella risker i olika segment att ha koll på. Spekulativa inslaget. ”Inga jättemarginaler. ”Olika prisförväntningar”.

Unik valkompass: Så ska ditt bolag ”rösta” i valet

Pangea och Downtown Advisors analyserar höstens riksdagsval från ett fastighetsperspektiv.

Elgiganten hyr hela 86.600 kvm hos Catena

Det finns även en en tillbyggnadsoption om 28.300 kvm.

Bekräftat: Åhléns säljs

47 varuhus ingår. Många fastighetsägare berörs av ägarskiftet.

Wallenstam och Ikano i affär om 2 miljarder

Läs om vilka fastigheter som går i vilken riktning.

Europas största kebabkedja till Skärholmen Centrum

Den första till Stockholmsområdet. två fotbollsprofiler finns med bakom satsningen.

Blir ny konsult-vd

Jobbat inom rådgivningsbolaget i 15 år.

20-tal padelhallar stänger

Beslut från stor aktör. Även flera konkurser. ”Kan användas för lager och logistik”

McDonalds stänger mer centralt

Stänger den 29:e centrala restaurangen på sex år.

Tillbaka till förstasidan