Wirdenius ger branschen bakläxa och öppnar för nya marknader

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden Nr 7-8/2018)

Fastighetsvärlden var en av få medier på plats vid Rosenbad när rekordaffären offentliggjordes. Finansmarknadsminister Mats Odell och Vasakronans vd Fredrik Wirdenius skakade hand. Fastigheter för över 41 miljarder hade bytt ägare.

45 minuter tidigare hade FV skickat ut ett fullmatat, och sedan länge förberett, extra nyhetsbrev om transaktionen.

– Det blev en bra affär. Det kunde vi ganska snabbt konstatera och så här tio år senare är det ännu mer tydligt. Vi köpte för 15 procent under värdering, säger Wirdenius till Fastighetsvärlden när han blickar åter på den svenska rekordaffären som det året även var en av världens största fastighetstransaktioner. 

Wirdenius berättar att ägarna (de fyra stora AP-fonderna) tidigt bestämde sig för att försöka köpa bolaget om det kom ut till rätt pris. Efter att säljarens planer på börsnotering fallerat så återstod alternativet att sälja hela bolaget. Turbulensen på den amerikanska finansmarknaden gjorde dock att få hade tillgång till kapital, och det fanns därför en rädsla för att staten skulle ställa in försäljningen helt och hållet – för att prisförväntningarna var högre.

På kvällen före offentliggörandet hade speciellt representanter för två aktörer väntat på ett samtal om att de var utvald köpare. Dels Fredrik Wirdenius och dels Leif Andersson som frontfigur för trion Blackstone, Whitehall och Areim. Det var Wirdenius som fick telefon-samtalet.

Affärerna

När det var klart att det blev AP Fastigheter som köpte Vasakronan berättade flera ledande fastighetsinvesterare för Fastighetsvärlden att de fruktade att köparen skulle vara huskramare och att fastigheterna inte längre skulle nå marknaden. Den främsta utmanaren hade sannolikt sålt mer – men Vasakronan har hållit ett högt tempo på transaktionsmarknaden.

– De som trodde att vi skulle bli passiva förvaltare har fått fel. Vi har snurrat enorma volymer, upp till tio procent av beståndet årligen. 

Direkt efter att rekordköpet var genomfört såldes ett paket med 41 fastigheter vidare till Niam för 7 miljarder kronor i en affär som var uppgjord redan i samband det stora köpet. 

Bolaget har även funnits på köparsidan i flera spektakulära affärer, bland annat har stora Klara Zenit i Stockholms city köpts liksom ett stort paket i Göteborg.

Enligt Fastighetsvärldens sammanställning har bolaget under de tio åren sålt 196 fastigheter (varav 75 ingick i Dombron) för 31,4 miljarder och förvärvat 36 fastigheter för 13,8 miljarder kronor.

Nu, tio år senare, är bolagets bestånd värt 134 miljarder kronor. Någon begränsning kring volymen finns inte.

– Vi har inga mål för volymen, endast för avkastningen. Det är skönt att inte behöva stressa kring allokeringsmål – och jag tror att det är en av de viktigaste orsakerna till vår framgång. 

Affärer har kunnat ske löpande, både när det gäller transaktioner och projekt.

– Vi sitter inte och försöker tajma konjunkturer. Det är nästan omöjligt att lyckas med. Men vi kan ju förstås undvika jätteaffärer när vi har känslan av att vi befinner oss på en topp.

Bolaget sålde direkt den absoluta merparten av bostäderna (dotterbolaget Dombron, som de nya ägarna Fjärde AP-fonden och AMF namnändrade till Rikshem) liksom ett flertal solitärer på alla marknader och har fortsatt att sälja projektfastigheter för bostäder. 

– Tittar man på hur prisutvecklingen för bostadsfastigheter har varit sedan vi sålde hade vi naturligtvis kunnat behålla den delen. Men jag tror samtidigt inte att vi då skulle ha varit lika framgångsrika med att utveckla vår affärsmodell för kommersiella fastigheter.

Wirdenius fortsätter:

– Dessutom har vi växlat upp rejält på projektsidan. Bidraget från våra projekt är i dag betydande. Vi har i dagsläget pågående projekt som kommer att tillföra cirka 10 miljarder kronor i fastighetsvärde när de är färdigställda. Vi har gått ifrån att tidigare ha investerat mellan 2,0-2,5 miljarder per år till i dag cirka 3,5 miljarder per år.  

I samband med köpet bytte AP Fastigheter även namn, till just Vasakronan.

Gröna Fastigheter

Vid Fastighetsvärldens seminarium Fastighetsdagen på Vinterträdgården på Grand Hôtel försommaren 2009 medverkade Wirdenius tillsammans med Skanskas dåvarande vd Johan Karlström i en programpunkt om hållbarhet och fastigheter. Ämnet fanns då ofta långt ner på många bolags agendor – eller inte med alls. 

– Det kändes rätt att satsa – även om vi då inte hade en aning om att det skulle påverka på ett så stort sätt som det numera gör.

Duon tryckte då på att det behövdes tuffare certifieringskrav.

Fredrik Wirdenius myntade vid tillfället begreppet ”fulfastigheter” och kopplingen till hållbarhetsfrågan har sedan dess kanske blivit starkare än han tänkt sig. Och det är främst dessa fastigheter som Vasakronan har avyttrat. Ofta solitärer långt ifrån spårbunden kollektivtrafik.

– Det handlar om att vi vill ha ”överlevare” på hyresmarknaden, alltså fastigheter som långsiktigt är attraktiva för hyresgäster.

Bolaget har under de tio åren sedan jätteaffären genomfördes lyckats driva fram en hel del branschnyheter som redan blivit standard eller som håller på att bli det, allt från gröna hyreskontrakt till grön finansiering.

I dagsläget har Vasakronan certifierat 85 procent av sina fastigheter. Målet är att alla ska certifieras.

– Det är viktigt för vårt varumärke och även viktigt i kampen om potentiella hyresgäster. Vi vill inte åka ut på den parametern. 

– Det är även ett högre pris på bra certifierade fastigheter. Mäklare sätter numera ut certifieringen på förstasidan i prospektet, säger Wirdenius utan att vilja uppge något procenttal i värdeskillnad som en hög certifiering medför.

Även när det gäller finansieringsfrågor så har fördelarna med gröna fastigheter kommit smygande utan att det fanns med i ursprungsplanerna.

– Det är en annan marknad som öppnat sig.

Wirdenius berömmer personalen som i ett tidigt läge tog till sig frågorna och har drivit på. 

– Det är många som brinner för ämnet, och hållbarhetsfrågan är en viktig del i vår företagskultur. Vi har haft diverse tävlingsmoment för att stimulera den. Anställda har fått nominera idéer och vi har delat ut priser internt.

Dilitalisering

Liksom hållbarhetsfrågan så har Vasakronan, som ett storbolag bör, gått i spetsen inom digitalisering. Även inom det området har bolaget satsat tidigt för att egentligen först nu kunna börja skörda frukterna.

– Det man gör måste kännas rätt. Jag kände tydligt att det kommer att bli viktigare. Vi har kommit långt, speciellt det senaste året. 

Fredrik Wirdenius berättar att bolaget nyligen hade storfrämmande på huvudkontoret som sedan sex år ligger i city.

– Företrädare för Microsoft var här och kollade hur vi jobbar. Det är en stor marknad och förstås ett intressant ämnesområde.

I juni lanserades Real Estate Core – ett projekt som Vasakronan varit med och drivit och som ska bli ett gemensamt digitalt språk för byggnader som fastighetsägare kan använda. 

– Det finns massor av information som vi kan använda. I våra fastigheter har vi en miljon sensorer. Genom att koppla ihop dessa skapar vi värden för alla parter.

Personalen

Det var olika affärskulturer som skulle bli en när två personalstyrkor skulle samordnas i nya kontorslokaler vid Norrtull. Många, inte minst externa bedömare, var på förhand skeptiska.

– Det är kanske det jag är mest stolt över – hur snabbt vi lyckades bygga den nya företagskultur som vi ville ha.

Chefsposterna tillsattes med personer från båda bolagen, med en övervikt från köparen AP Fastigheter.

– Vi valde dem som ville jobba på det sätt som vi ville. För mig var det viktigt att få ett tryck inom alla delar inom bolaget. Vi har även varit tydliga med vad som sköts centralt och vad som sköts regionalt.

Även om antalet fastigheter och anställda blivit fler så tycker Wirdenius att bolaget lyckats hålla en passande mindre kostym.

– Om man tittar på ekonomi- och finansenheten så är den till exempel mindre än den som fanns vid både AP Fastigheter och Vasakronan.

Coworking

Kontorshotell, eller coworking i en mer modern tappning, håller på att ta över kontorsmarknaden i finansiella centrum som London och New York. Även i Stockholm har aktörerna inom coworking expanderat snabbt. Det har förstås inte undgått Wirdenius och han är inte helt nöjd med det han ser.

– Coworking-operatörerna är ett misslyckande för fastighetsbranschen, alltså att det behövs mellanhänder som erbjuder den servicen. 

Han tycker att flertalet av fastighetsbolagen i en större omfattning än i dag borde klara att erbjuda den tjänsten själva. Han har sedan flera år konstaterat att näringslivet fortsätter att förändras snabbt och att långa hyreskontrakt på låsta volymer kommer att bli alltmer sällsynt.

– Numera när vi träffar potentiella eller existerande hyresgästers ledningsgrupper så diskuterar vi mycket mer än bara det aktuella bolagets behov av antalet kvadratmeter. Nu handlar det om på vilket sätt vi kan bidra till att utveckla det aktuella bolagets affärsidé och stärka varumärket. Vi måste vara väldigt duktiga på att förstå kundens behov.

Vasakronan har det egna konceptet Smart & Klart där hyresgäster med kort framförhållning kan flytta in i redan inredda lokaler. Hur stor andel egna ”coworking”-ytor som bolaget kommer att erbjuda om exempelvis tio år vill Wirdenius inte spekulera i utan nöjer sig med att konstatera att det kommer att vara avsevärt mer. 

Bolaget hade dock kanske hunnit ännu längre om man inte strax efter rekordaffären sålt Vasakronan Service Partner (till Coor) som erbjöd liknande tjänster men mer spritt geografiskt. 

Det ska förstås även nämnas att även Vasakronan själva har coworking-aktörer som stora hyresgäster, bland annat i Klara C på Vasagatan.

Butikshotet

Krigsrubriker om att hela handelsplatser står öde kommer främst från USA. I Sverige har en handfull större handelsplatser lagts ner, delvis på grund av konkurrensen av e-handeln men främst på grund av att de varit felpositionerade. Det finns dock gott om enstaka  tomställda butikslokaler runt om i landet.

– I de bästa lägena är det tryck och god efterfrågan, faktiskt förvånande bra. Men runt hörnet kan det plötsligt gå dåligt. 

Wirdenius konstaterar att utvecklingen ställer allt större krav på fastighetsbolagens medarbetare. 

– För de bättre lägena är jag positiv. Samtidigt kommer vi att tvingas ge upp i de sämsta lägena och göra annat av de butikslokalerna.

Oron

Om butikslokalerna är ett orosämne för Vasakronans vd så är svårigheten att förflytta sig mellan olika områden i huvudstaden ett annat.

– Stockholms infrastruktur hänger inte med. Jag kan tänka mig att en möjlig utveckling kommer att bli att några typer av bolag kommer att skaffa satellitkontor i norr och söder samt ha en hub i city. Restiden blir för lång för flera medarbetare, och då kan närheten vara en styrka när det gäller att attrahera.

Nya marknader

När AP Fastigheter köpte Vasakronan blev det nya Vasakronan ägare till fastigheter i ytterligare två orter, Lund och Malmö. Dagens fem orter kan bli fler.

– Vi kommer att bredda oss geografiskt och produktmässigt.

Han vill inte peka ut några orter men det verkar mindre sannolikt att det rör sig om någon ytterligare svensk ort utan mer troligt någon eller några nordiska huvudstäder. 

– Det är absolut inte otänkbart. Norden känns lagom, säger Wirdenius som dömer ut London som en potentiell marknad med motivet att bolagets marknadsandel där skulle bli liten.

2010 svarade Wirdenius ”osannolikt” på frågan om det var aktuellt att förvärva utomlands. Några krav från ägarna (de fyra stora AP-fonderna) på att diversifiera portföljen finns inte.

– Nej. Det möjliga direktiv som finns därifrån är att inte köpa saker som sänker vår avkastning.

Wirdenius tre profetior om utvecklingen om 10 år:

”Att man diskuterar varför man inte började utveckla Norra Kymlinge i Sundbyberg tidigare. Ur ett Stockholmsperspektiv, med hänsyn till både befolkningstillväxt och miljö, borde det vara självklart att bygga där det redan finns en halvfärdig tunnelbanestation. Byggnaderna skulle dessutom fungera som en bullervall till naturområdet från E4:an och E18. Logiken brukar segra. Oklart när.”

”Nya Sturegallerian står klar. Området förtjänar något bättre än det som står där i dag.”

”Jag hoppas att något eller några av de stora planer som finns i Göteborg då står klara sedan några år. Det finns väldigt höga ambitionsnivåer, både från vår sida och även från flera andra.”