Volatila byggrätter

(Texten är ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden nr 1/2018 som utkom i början av februari och som innehöll ett stort tema om bostäder – och där rubriken på förstasidan var ”Väntan på utslagning”)

För några år sedan skojades det en hel del om att de vanligaste frågorna vid parmiddagar och liknande sammankomster handlade om lägenheter. Var man bodde, att man köpt nytt, ny inredning med mera, och mest pratades det om sådant i Stockholmstrakten – där prisutvecklingen var mycket stark. Behovet av bostad, men även intresset för att ta del av det ymnighetshorn med vinster som bostadsmarknaden utgjort under lång tid, innebar ett stort intresse för salubjudna objekt.

Tack vare det, eller kanske mer korrekt – på grund av det, har intresset för bostadsutveckling spridit sig brett. Det har sett ut som ett självspelande piano. Köp en plätt mark, fixa detaljplan, bygg och sälj med god vinst. I och för sig har bygg och sälj bytt plats, privatmarknaden har gärna klivit in i avtal där bygget inte ens är påbörjat.

Det senare är kanske en av få saker som bostadsbyggandet hämtat från bilindustrin. Den som vill ha en sprillans ny bil med många tillval har ofta en leveranstid på 2–3 månader, bilen tillverkas först vid beställningen. Men den starka bostadsmarknaden har lett till löjligt långa leveranstider, ett par tre år har inte varit ovanligt. En tidsperiod där kunden både hinner få tillökning, skilja sig eller skaffa sig en ny partner.

Tomträttsavgäld för nya bostäder Stockholm

Parallellt med det har även investerarintresset för hyresbostäder tilltagit. Plötsligt har institutionellt kapital kommit in och tagit för sig av nyproduktionen av bostäder genom så kallade forward funding-affärer där utvecklaren har med sig investerare redan från att spaden sätts i jorden. De här investerarna har värderat nya hyresfastigheter högre än de redan etablerade aktörerna och genom det skiftade även prisnivån för mark avsett för hyresrätter avsevärt uppåt.

Prisnivån för byggrätter för bostäder ligger mellan 1.000 och 40.000 kronor per kvm ljus BTA, sett till hela riket.

Ja det finns lägre priser, rent av gratis i någon kommun som försöker få folk att bosätta sig där – men det är ju utanför investerarmarknaderna. I många städer finns det mark i hyfsat bra lägen för 1.000–5.000 kronor per kvm ljus BTA. Skillnaden i pris beroende på möjlighet till bostadsrätt eller hyresrätt är i absoluta tal ofta inte så stor på de här marknaderna.

Den här uppskruvade marknaden har inneburit att bara någon andats om möjligheten till framtida bostadsutveckling för en fastighet så har antalet intresserade omedelbart skjutit i höjden. Omvandlingen av arbetsplatsområden har skyndats på, vad kan vara viktigare än nya bostäder. Knappt uthyrda kommersiella objekt har funnit nya ägare med bostadsutvecklingstankar där priset plötsligt blivit väsentligt bättre vid en förändrad användning. Många gånger har även kommunerna varit beredvilliga att utöka byggrätten vid en förändring till bostadsändamål.

I början av 2000-talet låg byggrättspriserna i Stockholm normalt mellan 1.000–8.000 kronor per kvm ljus BTA för bostäder. I kommunens markanvisningar strax utanför tullarna var priset 5.000–6.000 kronor per kvm ljus BTA för bostadsrätt, medan nivån var 3.000–4.000 kronor högre i innerstaden. I ytterstaden var nivåerna blygsammare. Mark för hyresrätter upplåter Stockholm med tomträtt och avgälderna vid nyupplåtelse i dag framgår av tabellen på föregående sida.

Som framgår av tabellerna nedan ligger toppnivåerna i dag kring 35.000 kronor, i några fall högre än så. Det är nivåer som staden fortsätter att hävda nu trots att marknaden vänt nedåt. Den indexjustering som finns med fram till tillträdestidpunkten justerar endast med 35 procent av den prisförändring som skett på marknaden för bostadsrätter inom närliggande område.

Även om kommunerna står för en stor del av byggrättsaffärerna så görs det även många affärer direkt på marknaden också. Där innehåller paletten det mesta. Råmark, mark under detaljplaneprocess, uthyrda eller vakanta kommersiella fastigheter med potential för bostadsutveckling, pågående utvecklingsprojekt med mera. De här affärerna är ofta svåranalyserade. Det kan finnas osäkerhet i vad detaljplaneprocessen ska leda till, det finns en tidsfaktor där projektet kan bli skjutet långt fram i tiden och en osäkerhet om intäkten ifall det är en uthyrd fastighet. I det senare fallet finns det också en risk i att befintlig hyresgäst ”biter sig fast” och det är svårt att tomställa den inför rivning eller ombyggnad.

På den privata marknaden har prisförändringen gått snabbare. Antalet möjliga köpare är försvinnande litet jämfört med för ett år sedan. Nu behövs en kapitalstark köpare som har råd att stå med projektet en tid och som kanske inte behöver bankfinansiering alls för att gå i gång med projektet. De här starka ägarna väljer i dagsläget endast det som är riktigt bra.

Erfarna rådgivare som Fastighetsvärlden pratat med bedömer att de bästa byggrätterna har tappat 15–20 procent i värde och nedgången är 30–50 procent på andra, mindre attraktiva, objekt.

Byggrätter beskrivs ibland som optioner, eller eviga optioner, och precis som dem visar ny byggrätterna sin volatilitet i det besvärligare marknadsläge som nu inträtt.

Det finns inte någon gemensam policy för hur markanvisningar ska gå till i svenska kommuner, tvärtom skiljer det sig väldigt mycket mellan dem. Därför är det svårt att göra raka jämförelser mellan kommunerna och deras markaffärer.

Markanvisningar Stockholm 2017
Urval på markanvisningar för bostadsrätter

I Göteborg har man numera arbetat in åtaganden med att lämna bostäder i befintligt bestånd som ett krav för att erhålla anvisningar för nyproduktion för hyresrätter.

Där tecknas även avtal där det uttryckligen anges att en del av lägenheterna ska ha en viss maxhyra. För att jämförelserna ska bli korrekta behöver man därför korrigera för de avvikelserna.

Uppfinningsrikedomen är stor kring olika värderingskriterier, poängsystem med mera. En del ser riktigt aptitliga ut och det är bra med mångfald och kreativitet. Men de innebär också lätt fördyringar om grundmodeller måste anpassas mycket.

Ett spännande sätt har Upplands Väsby använt sig av. Genom poängberäkning får man där avdrag för speciella kvaliteter i sitt projekt från den gängse prislistan om 3.200 kr per kvm BTA för bostadsrätt och 2.200 kr per kvm BTA för hyresrätt. Upp till 1.000 kr per kvm kan avdraget bli.

Den tillnyktring som nu skett innebär att en del som gjort affärer med byggrätter de senaste två–tre åren ångrar sig bittert i dag. Har de inte gott om kapital i ryggen eller har ett mycket attraktivt läge så sitter de i lite av en rävsax. Den går inte att komma ur utan betydande förluster. Läget kan förbättras när det stora utbudet successivt minskar, men det är oklart hur snabbt det går och att övervintra kräver också kapital.

Innehåller projektet de förvärvat någon tillgång som ger löpande kassaflöde så är läget bättre. Den hägrande vinsten dyker visserligen inte upp i brådrasket men kassaflödet kan ge tillräckligt handlingsutrymme för att genomföra utvecklingen längre fram eller finna en köpare som ger ett hyggligt bud. Utan kassaflöde och utan rätt läge är det mörkare just nu. De som är starka och kan genomföra förvärv tittar för tillfället nästan enbart på det allra bästa inom varje segment.