Visionsbild för Kolkajen, en del av Norra Djurgårdsstaden.

Volatila byggrätter

Ett stort behov av nya bostäder samt skenande bostadspriser har under ett par år gjort det möjligt att sälja många tidigare näst intill omöjliga objekt till mycket bra priser. Är det tvärnit nu? Var ligger prisnivån? Kommer redan uppgjorda affärer kunna genomföras? FV har synat de senaste markaffärerna.

Annons

(Texten är ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden nr 1/2018 som utkom i början av februari och som innehöll ett stort tema om bostäder – och där rubriken på förstasidan var ”Väntan på utslagning”)

För några år sedan skojades det en hel del om att de vanligaste frågorna vid parmiddagar och liknande sammankomster handlade om lägenheter. Var man bodde, att man köpt nytt, ny inredning med mera, och mest pratades det om sådant i Stockholmstrakten – där prisutvecklingen var mycket stark. Behovet av bostad, men även intresset för att ta del av det ymnighetshorn med vinster som bostadsmarknaden utgjort under lång tid, innebar ett stort intresse för salubjudna objekt.

Tack vare det, eller kanske mer korrekt – på grund av det, har intresset för bostadsutveckling spridit sig brett. Det har sett ut som ett självspelande piano. Köp en plätt mark, fixa detaljplan, bygg och sälj med god vinst. I och för sig har bygg och sälj bytt plats, privatmarknaden har gärna klivit in i avtal där bygget inte ens är påbörjat.

Det senare är kanske en av få saker som bostadsbyggandet hämtat från bilindustrin. Den som vill ha en sprillans ny bil med många tillval har ofta en leveranstid på 2–3 månader, bilen tillverkas först vid beställningen. Men den starka bostadsmarknaden har lett till löjligt långa leveranstider, ett par tre år har inte varit ovanligt. En tidsperiod där kunden både hinner få tillökning, skilja sig eller skaffa sig en ny partner.

Tomträttsavgäld för nya bostäder Stockholm

Område Avgäldsunderlag Avgäld
Östermalm 8.100 309
Vasastaden 7.500 272
Kungsholmen 6.900 253
Norra Djurgårdsstaden 6.300 228
Södermalm 5.700 216
Hammarby sjöstad 5.100 196
Alvik, Traneberg 4.500 159
Johanneshov 4.500 159
Enskededalen 2.700 106
Vällingby 1.800 72
Bredäng 1.200 48
Husby, Rinkeby 750 38

Parallellt med det har även investerarintresset för hyresbostäder tilltagit. Plötsligt har institutionellt kapital kommit in och tagit för sig av nyproduktionen av bostäder genom så kallade forward funding-affärer där utvecklaren har med sig investerare redan från att spaden sätts i jorden. De här investerarna har värderat nya hyresfastigheter högre än de redan etablerade aktörerna och genom det skiftade även prisnivån för mark avsett för hyresrätter avsevärt uppåt.

Prisnivån för byggrätter för bostäder ligger mellan 1.000 och 40.000 kronor per kvm ljus BTA, sett till hela riket.

Ja det finns lägre priser, rent av gratis i någon kommun som försöker få folk att bosätta sig där – men det är ju utanför investerarmarknaderna. I många städer finns det mark i hyfsat bra lägen för 1.000–5.000 kronor per kvm ljus BTA. Skillnaden i pris beroende på möjlighet till bostadsrätt eller hyresrätt är i absoluta tal ofta inte så stor på de här marknaderna.

Den här uppskruvade marknaden har inneburit att bara någon andats om möjligheten till framtida bostadsutveckling för en fastighet så har antalet intresserade omedelbart skjutit i höjden. Omvandlingen av arbetsplatsområden har skyndats på, vad kan vara viktigare än nya bostäder. Knappt uthyrda kommersiella objekt har funnit nya ägare med bostadsutvecklingstankar där priset plötsligt blivit väsentligt bättre vid en förändrad användning. Många gånger har även kommunerna varit beredvilliga att utöka byggrätten vid en förändring till bostadsändamål.

I början av 2000-talet låg byggrättspriserna i Stockholm normalt mellan 1.000–8.000 kronor per kvm ljus BTA för bostäder. I kommunens markanvisningar strax utanför tullarna var priset 5.000–6.000 kronor per kvm ljus BTA för bostadsrätt, medan nivån var 3.000–4.000 kronor högre i innerstaden. I ytterstaden var nivåerna blygsammare. Mark för hyresrätter upplåter Stockholm med tomträtt och avgälderna vid nyupplåtelse i dag framgår av tabellen på föregående sida.

Som framgår av tabellerna nedan ligger toppnivåerna i dag kring 35.000 kronor, i några fall högre än så. Det är nivåer som staden fortsätter att hävda nu trots att marknaden vänt nedåt. Den indexjustering som finns med fram till tillträdestidpunkten justerar endast med 35 procent av den prisförändring som skett på marknaden för bostadsrätter inom närliggande område.

Även om kommunerna står för en stor del av byggrättsaffärerna så görs det även många affärer direkt på marknaden också. Där innehåller paletten det mesta. Råmark, mark under detaljplaneprocess, uthyrda eller vakanta kommersiella fastigheter med potential för bostadsutveckling, pågående utvecklingsprojekt med mera. De här affärerna är ofta svåranalyserade. Det kan finnas osäkerhet i vad detaljplaneprocessen ska leda till, det finns en tidsfaktor där projektet kan bli skjutet långt fram i tiden och en osäkerhet om intäkten ifall det är en uthyrd fastighet. I det senare fallet finns det också en risk i att befintlig hyresgäst ”biter sig fast” och det är svårt att tomställa den inför rivning eller ombyggnad.

På den privata marknaden har prisförändringen gått snabbare. Antalet möjliga köpare är försvinnande litet jämfört med för ett år sedan. Nu behövs en kapitalstark köpare som har råd att stå med projektet en tid och som kanske inte behöver bankfinansiering alls för att gå i gång med projektet. De här starka ägarna väljer i dagsläget endast det som är riktigt bra.

Erfarna rådgivare som Fastighetsvärlden pratat med bedömer att de bästa byggrätterna har tappat 15–20 procent i värde och nedgången är 30–50 procent på andra, mindre attraktiva, objekt.

Byggrätter beskrivs ibland som optioner, eller eviga optioner, och precis som dem visar ny byggrätterna sin volatilitet i det besvärligare marknadsläge som nu inträtt.

Det finns inte någon gemensam policy för hur markanvisningar ska gå till i svenska kommuner, tvärtom skiljer det sig väldigt mycket mellan dem. Därför är det svårt att göra raka jämförelser mellan kommunerna och deras markaffärer.

Markanvisningar Stockholm 2017
Urval på markanvisningar för bostadsrätter

Projekt Stadsdel Antal lgh Kr/kvm BTA
Innerstaden
Abacus Lysosomen (kv9) Hagastaden 150 39.400
Järntorget Organellen (kv8) Hagastaden 150 37.006
HSB Hagastaden kv 11-12 Hagastaden 100 36.750
Abacus Norra Pirkvarteret Djurgårdsstaden 75 34.007
Tullnära
Q-gruppen Slakthusomr, etapp1 Johanneshov 120 35.550
Svenska Hem Slakthusomr kv Aq Johanneshov 130 30.000
Folkhem Hammarbyskogen Hammarbyhöjden 100 26.800
Wästbygg Svandammsplan Midsommarkransen 40 26.000
G Nordfeldt AB Årstafältet etapp 4 D Östberga 39 25.300
Magnolia Årstabergsvägen Liljeholmen 120 25.000
Hefab Pincetten Hägersten 130 24.500
SSM Masugnen Ulvsunda Ind 150 22.500
Enskede Värdshus Proj Bägersta Byväg Enskedefält 95 17.000
Ytterstaden
Primula Blackeberg C Blackeberg 30 17.000
Keywe AB Bjurbäcken Rågsved 220 14.500
SSM Hedvig 7 Spånga 45 12.000
Skanska G:a Tyresöv. Kv D Skarpnäcks Gård 140 13.000
Storstaden Sthlm Bost Mälaräng B Bredäng 90 9.500
Åke Sundvall Projekt Vårfrugillet Bredäng 58 9.058
Alm Equity Skärholmsdalen Skärholmen 120 9.000
M2 Stångholmsbacken Vårberg 60 7.500

I Göteborg har man numera arbetat in åtaganden med att lämna bostäder i befintligt bestånd som ett krav för att erhålla anvisningar för nyproduktion för hyresrätter.

Där tecknas även avtal där det uttryckligen anges att en del av lägenheterna ska ha en viss maxhyra. För att jämförelserna ska bli korrekta behöver man därför korrigera för de avvikelserna.

Uppfinningsrikedomen är stor kring olika värderingskriterier, poängsystem med mera. En del ser riktigt aptitliga ut och det är bra med mångfald och kreativitet. Men de innebär också lätt fördyringar om grundmodeller måste anpassas mycket.

Ett spännande sätt har Upplands Väsby använt sig av. Genom poängberäkning får man där avdrag för speciella kvaliteter i sitt projekt från den gängse prislistan om 3.200 kr per kvm BTA för bostadsrätt och 2.200 kr per kvm BTA för hyresrätt. Upp till 1.000 kr per kvm kan avdraget bli.

Den tillnyktring som nu skett innebär att en del som gjort affärer med byggrätter de senaste två–tre åren ångrar sig bittert i dag. Har de inte gott om kapital i ryggen eller har ett mycket attraktivt läge så sitter de i lite av en rävsax. Den går inte att komma ur utan betydande förluster. Läget kan förbättras när det stora utbudet successivt minskar, men det är oklart hur snabbt det går och att övervintra kräver också kapital.

Innehåller projektet de förvärvat någon tillgång som ger löpande kassaflöde så är läget bättre. Den hägrande vinsten dyker visserligen inte upp i brådrasket men kassaflödet kan ge tillräckligt handlingsutrymme för att genomföra utvecklingen längre fram eller finna en köpare som ger ett hyggligt bud. Utan kassaflöde och utan rätt läge är det mörkare just nu. De som är starka och kan genomföra förvärv tittar för tillfället nästan enbart på det allra bästa inom varje segment.

För ett och ett halvt år sedan avgjordes markanvisningstävlingen för Cirkus Lorensberg i Göteborg. Serneke tog hem den för totalsumman 260 mkr, vilket motsvarar 22.200 kr per kvm ljus BTA för den del som ska upplåtas med bostadsrätt.
Jernhusen har de senaste åren bedrivit utveckling av området vid Malmö centralstation. I höstas avtalade man om försäljning av bostadsbyggrätter till HSB samt Wästbygg. Nivån bedöms ligga mellan 8.000 och 11.000 kr per kvm ljus BTA.

Fler Nyheter från förstasidan

Räknar med att sälja för mer än 30 mdr

FV berättar hur planerna ser ut.

JM säljer till Bonnier för 410 mkr

Överraskande affär. Tomas Hermansson berättar för FV om framtidsplanerna.

Operan håller stängt i fem år

Omfattande renoveringar om 3,1 miljarder krävs. Kungliga Operan är inte nöjda.

Stort bostadstema – var finns Alexanderhugget?

Nytt FV-magasin ute – stort tema om bostadskrisen, med mera.

Framtid & återbruk

Nya certifieringsstandarder har utgjort såväl piska som morot för att skynda på utvecklingen. Artikel ur magasinet.

Säljer för kvarts miljard i kanonaffär – 26% upp

Affär i Stockholm. ”Vi vill inte sälja, men det finns gränser för hur mycket huskramare man kan vara”, säger Sven-Olof Johansson till FV.

Öppnar flaggskepp i city

Öppnar första i Sverige.

SOJ: ”En snabb sänkning är nödvändig”

Anser att Riksbanken och ECB inte kan låta Fed vara styrande.

Affärsanalys

Bostäder på attraktiva nivåer i innerstan

En bostadsaffär på Södermalm i Stockholms innerstad analyseras av Adam Tyrcha på Newsec.

”Hyresnivån är inte nyckeln i förhandlingarna”

Gattberg: ”Hyresnivåer är inte nyckelfaktorn i förhandlingar. Allt handlar om EU:s taxonomiförordning”.

Castellum säljer bilhallar i Stockholm för 347 mkr

Tre byggnader med Porsche och Audi.

Spring för Livet – två veckor kvar

Pekar mot nytt rekord – igen. Separerade starttider nytt för i år.

Tillbaka till förstasidan