Visar motståndskraft med ”super prime”

Helena Olin, ansvarig för fastighetsinvesteringar vid Andra AP-fonden, tror inte att fastighetsmarknaden kommer påverkas så mycket av vem som blir president.

– Av de jag pratat med som hjälper oss kring våra investeringar så säger de att marknaden påverkas mer av exempelvis borgmästarval i respektive stad

Andra AP-fonden har investerat i fastigheter i USA sedan 2012. Till stora delar finns investeringar i jv:t US Office Holdings där amerikanska Tishman Speyer’s, singaporeanska GIC och koreanska NPS är andra stora ägare. AP2:s andel är 25 procent.

– Kontorsmarknaden har varit tuff för många. I New York finns det kontorsområden som har en vakansgrad på upp mot 40 procent och där många bedömer att det aldrig kan bli kontor igen. Det handlar ofta om 50-talshus, och det är nu en stor diskussion om vad som ska hända med dessa fastigheter framöver. Kanske måste de rivas i många fall. Det kommer stora skatteintäkter från fastigheter till städerna, så det är en viktig fråga.

AP2:s vakansgrad är betydligt läge, till och med riktigt bra, ungefär 11 procent på kontorsbeståndet.

– Vi har dock skrivit ner värdet med 15 på de olika fastigheterna sedan toppen 2022 på grund av högre avkastningskrav, mindre på våra nybyggda fastigheter än på det äldre beståndet. Det har på så sätt varit tuffa år tack vare högre ränteläge. Men vi har inte påverkats så mycket av vakanser. Vi har bra fastigheter i bra lägen och har jobbat med olika koncept för att attrahera hyresgäster. Vi har kunnat erbjuda det som många efterfrågar, supermoderna lokaler, med god service, bra restauranger, kaféer, gym, konferenslokaler med mera, säger Helena Olin till Fastighetsvärlden. Andra AP-fondens största bestånd finns idag främst i New York (fem större fastigheter på Manhattan), San Francisco (fem centralt), Chicago och Boston. Totalt handlar det om ca 20 större kontorsfastigheter med ett värde ca 20 miljarder kronor, räknat på AP2:s del av värdet.

– Vi har faktiskt nått rekordhyror i vår fastighet i Hudson Yards, på motsvarande runt 20.000 kr/kvm. Överlag har hyrorna rört sig svagt uppåt, men vi har fått investera mer i hyresgästanpassningar.

Under de senaste åren har AP2 sålt sämre belägna kontorshus i Los Angeles, Philadelphia och New York. Samtidigt har man köpt i Chicago och Atlanta.

Andra AP-fonden är även aktivt inom ytterligare två segment i USA, dels samhällsfastigheter, dels bostäder. 2022, på toppen av värdeutvecklingen, sålde man en färdigutvecklad life sciencefastighet i Boston till ett kanonresultat. Nyligen investerade man i en liknande fastighet i San Diego istället. Ett nytt ben, via ett annat jv, är en satsning på 2.000 bostäder i New Jersey City där två etapper ska byggas varav den första nyligen startats.

”Super-primekontor”, det är det heta i några av världens annars plågade anglosaxiska storstäder. Vakansgraden stiger och det är snigeltempo på uthyrningsmarknaden för många fastighetsägare. Men det finns vissa delar av kontorsmarknaden som mår bättre än andra – och det är det allra bästa som marknaden har att erbjuda. Det är i just det segmentet som AP2 till stora delar rör sig inom och där Corem tagit sig in.

Corem har under de senaste åren drivit två kontorsprojekt på Manhattan som inledningsvis vållade bolaget huvudvärk, men nu har uthyrningsgraden kommit upp till totalt 67 procent, enligt Q3-siffrorna, i de nästan inflyttningsklara fastigheterna som innehåller 17.600 respektive 9.300 kvm lokaler.

Efter en seg start på uthyrningsarbetet, i efterdyningarna av pandemin och det fortsatta distansarbetet, är Corem, efter en fin spurt, alltså snart i mål med de båda projekten som summerar en projektinvestering på hela 2,9 miljarder kronor, där 2,4 miljarder hittills har investerats.

– Visst har det varit utmanande men för Corems del har vi lyckats vi hyra ut fastigheterna väl. Det ser värre ut för fastighetsägare som inte kan mäta sig med dagens kontorsstandard och som ligger i fel lägen. Idag har vi några av Manhattans finaste fastigheter, med helt rätt marknadsförutsättningar och det är jag väldigt glad för, säger vd Rutger Arnhult till Fastighetsvärlden.

Den större fastigheten, 23-våningar höga 1245 Broadway, är uthyrd till 63 procent och den 12 våningar höga fastigheten 28&7 är uthyrd till 74 procent. Arnhult konstaterar att Corem nu har ”ett fantastiskt flyt” i uthyrningsarbetet – eftersom man har rätt produkt att erbjuda.

– Hyresnivåerna i New York, var på all time high när pandemin slog till. Transkationsmarknaden var het och yielderna avsevärt lägre än idag. När pandemin kom tog allt tvärstopp, Manhattan var nästintill helt avbefolkat och såklart gjordes varken uthyrningar eller transaktioner. Det har påverkat hyresnivåerna under flera år nu, men på de bästa adresserna är hyrorna nu en bra bit högre än innan pandemin. Själv kan jag konstatera att när det gäller våra projekt har vi inte behövt justera hyrorna jämfört med de kalkyler vi hade initialt. Hade husen stått klara 2020–2021 när pandemin var på sin kulmen hade vi säkerligen behövt dumpa hyrorna ordentligt för att fylla dem men som tur var kunde vi ligga lågt och avvakta medan husen byggdes klart och ändå hålla de hyresantaganden vi haft med oss under hela projekttiden, säger Arnhult.

Kontraktsvärdet för de hittills 23 tecknade hyresavtalen uppgår till 18,6 miljoner dollar, vilket motsvarar cirka 10.500 kronor per kvm.

– Nu är vi i ett skede där vi har så pass lite vakanser kvar att hyra ut att vi sannolikt kommer kunna driva upp hyrorna ytterligare i vår portfölj. Vi kommer fortsatt se stora skillnader mellan bättre och sämre fastigheter. Park Avenue är ett bra exempel där hyresnivåer kan skilja sig avsevärt på mer eller mindre samma adress. Här tecknas hyror på allt mellan cirka 5.000 kr/kvm och 30.000 kr/kvm beroende på kvalitet och generell servicenivå.

Corem har även ett tredje kontorsprojekt på gång och det är projektfastigheten 417 Park Avenue som har en byggrätt för nybyggnation av kontor om cirka 33.000 kvm. Där har bolaget tidigare rivit ett bostadshus. Förprojektering pågår och byggstart är planerad till tidigast 2025. I början av 2024 sålde Corem ett av sina fyra tänkta fastighetsprojekt, det på 118 10th Avenue i New York med en byggrätt om drygt 13 000 kvm.

– Det kommer även fortsättningsvis behöva byggas nya kontor. Projektstarterna är färre just nu men lär öka igen när räntor och yielder kommer ner ytterligare. Nya kontor krävs för att tillgodose kundernas nya förväntningar på vad en kvalitativ kontorsmiljö är. Följaktligen kommer vakansnivåerna i den äldre bebyggelsen sannolikt vara fortsatt hög då dessa kontor är att betrakta som helt uttjänta. Mycket kommer behöva rivas eller ställas om till till exempel bostäder. Det är en knepig kalkyl att få ihop men det finns redan många exempel på att det sker i allt större utsträckning. För vår egen del hoppas och tror vi på fortsatt tryck på uthyrningsmarknaden för toppmoderna kontor i New York och tror att många nya AI-företag kommer dyka upp. Även finanssektorn ser vi expanderar igen. Techbolag är alla tillbaka på kontoret och det kommer hjälpa kontorsmarknaden generellt.

Värdet på de tre fastigheterna på Manhattan bedöms till 6 miljarder kronor i Corems senaste delårsrapport.

Skanska är en av de största aktörerna i USA när det gäller nyproduktion av kontorslokaler. För tillfället ligger dock den svenska byggjätten lågt när det gäller att starta nya projekt, som man annars ofta har gjort på kalkylerad spekulation. Bolaget håller dock tummarna för att den låga allmänna tillförseln av klass A-kontor och att företagens ska söka högkvalitativa kontor med stort serviceutbud och att dessa komponenter ska stimulera marknaden framöver.

Skanska driver egen fastighetsutveckling i Boston, Washington, Houston, Seattle och sedan några år även i Los Angeles. Sedan start har Skanska USA Commercial Development investerat 4,6 miljarder dollar i kontors- och flerfamiljsprojekt.

Skanska är ingen långsiktig fastighetsägare i USA utan har som mål att sälja när projekten är fullt uthyrda.

För tillfället håller man på att utveckla två flerfamiljsprojekt i USA, ett i Seattle och ett i Washington DC.

När det gäller färdigställda kontorshus och bostadsprojekt i USA, som ännu inte är sålda finns för tillfället hela sex sådana – eftersom transaktionsmarknaden varit svag:

• The Eight – kontorshus i Bellevue, utanför Seattle, staten Washington
• 3901 Fairfax – kontorshus i Arlington (Washington DC), Virginia
• 17xM – kontorshus i Washingto, DC
• The New Norton Rose Fulbright Tower – kontorshus i Houston, Texas
• 2112 Penn – kontorshus i Washington DC
• Heming – multifamily i McLean, Virginia

Genom åren har Skanska gjort ett antal ”megauthyrningar” i sina amerikanska orter. I början av 2024 hyrde bolaget ut 35.000 kvm kontor till en hyresgäst i Bellevue i Seattle-området. Bland Skanskas tidigare större kontorsuthyrningar finns 30.000 kvm till PwC i Boston, 23.000 kvm till PTC i samma stad, 26.500 kvm till Waste Management i Houston, 20.000 kvm till Bank of America i samma Texasstad. I Seattle har Skanska tidigare hyrt ut 20.000 kvm kontor till rekryteringsfirman Indeed.

Sedan ungefär ett år finns det även en fjärde svensk som är aktiv på den amerikanska kontorsfastighetsmarknaden och det är Oscar Engelbert. Han äger två fastigheter, båda i Los Angeles och via två olika jv:n. I båda fallen handlar det om relativt moderna kontorshus som stått vakanta som förvärvats och sedan hyrts ut till bolag som Engelbert sedan tidigare har haft kontakt med.

I slutet av 2023 köpte Engelbert en kontorsfastighet om 10.800 kvm på på 1601 Vine Street, nära Hollywood Walk of Fame och Sunset Boulevard. Engelbert betalade då 37 miljoner dollar för sin 51-procentiga andel.

I oktober 2024 förvärvade Engelbert en kontorsfastighet om 8.300 kvm lokaler på 331 North Maple Drive i Beverly Hills. Priset var 61 miljoner dollar, motsvarande 650 miljoner kronor.