Vasakronan: Värdet på handel ner med upp till 10 procent
Vasakronan redovisar en värdenedgång på fastigheterna till
–1.786 miljoner kronor, vilket motsvarar en värdeförändring på –1,1 procent. För enstaka handelsfastigheter bedömer bolaget värdenedgången till 5–10 procent.
– Det har varit svårt att värdera, säger vd Johanna Skogestig till FV.
Direktavkastningskraven i beståndet uppgick i genomsnitt till 4,20 procent att jämföra med 4,16 procent vid utgången av 2019 för motsvarande fastigheter.
Gjorda antaganden i värderingen innehåller därför en ovanligt hög grad av osäkerhet då de långsiktiga effekterna på fastighetsvärdena för tillfället är svårbedömda, konstaterar Vasakronan i bolagets Q1-rapport.
– Det har varit svårt att värdera och vi har även konsulterat externa värderare kring handelsfastigheter. Det finns få transaktioner som ger vägledning. Men när det gäller hyresutvecklingen så har den varit svag ett tag och nu med coronan så påverkas den än mer, säger vd Johanna Skogestig till Fastighetsvärlden.
Per 31 mars 2020 bedöms värdenedgången till 5–10 procent för Vasakronans handelsfastigheter. Storleken på nedgång beror bland annat på hur stort kontorsinslag det finns i respektive handelsfastighet.
Sett på hela beståndet redovisar Vasakronan lägst värdenedgång i Stockholm med –0,5 procent, till följd av att kontorsbeståndet utgör en lejonpart.
I Göteborg och Malmö är den genomsnittliga nedskrivningen större, –2,6 procent respektive –2,7 procent. I Göteborg äger Vasakronan flera fastigheter i Nordstan och Fredstan med stora handelsytor. I Malmö äger bolaget köpcentret Triangeln.I Uppsala siffran –1,5 procent.
För projekt- och utvecklingsfastigheter är nedvärderingen –2,0 procent medan det för förvaltningsbeståndet i snitt är –1,0 procent.
Värdepåverkan på kontors- och samhällsfastigheter bedöms vid utgången av kvartalet vara begränsad.
Vasakronan äger fastigheter för 155,5 miljarder kronor, varav 64 procent finns i Stockholmsområdet.
Fördelningen mellan kontor, handel och övrigt ser ut så här på de fyra olika geografiska delmarknaderna:
- Stockholm: 81% – 12% – 5%
- Göteborg: 61% –34% – 5%
- Malmö: 61% – 26% – 13%
- Uppsala: 67% – 20% –11%
Riket totalt: 74% – 18% – 8%
Vasakronans nyckeltal i Q1-rapporten:
- Hyresintäkterna ökade till totalt 1.764 mkr (1.724). I ett jämförbart bestånd var ökningen 4 procent (6)
- Nyuthyrningar har gjorts av 49 000 kvadratmeter (93.000) med en årshyra på 278 mkr (327) och nettouthyrningen uppgick till 143 mkr (167)
- Uthyrningsgraden uppgick till 94,2 procent (93,5) vid periodens utgång. Vakansen förklaras till 1,4 procentenheter (2,4) av vakans i pågående projekt och utvecklingsfastigheter
- Driftöverskottet ökade till totalt 1.287 mkr (1.279). I ett jämförbart bestånd var ökningen 3 procent (8)
- Resultat före värdeförändringar och skatt minskade till 936 mkr (968)
- Värdeförändring på fastigheter uppgick till –1 786 mkr (716), vilket motsvarar en värdeförändring på –1,1 procent (0,6). Värdenedgången avser väsentligen segmentet butiksfastigheter
- Fastighetsbeståndets värde uppgick vid periodens utgång till 155.454 mkr (139.381)
- Värdeförändring på derivat uppgick till 666 mkr (–627)
- Resultat efter skatt uppgick till –151 mkr (816)
Omförhandlingar och förlängningar har genomförts motsvarande 93.000 kvadratmeter (59.000) och en årshyra om 225 mkr (181), som resulterade i en ny utgående hyra som översteg den tidigare med 10,0 procent (10,2).
Kvartalet inleddes med stigande marknadshyror och hög transaktionsvolym på fastighetsmarknaden, konstrar Vasakronan i rapporten. Spridningen av Covid-19 och åtgärderna som har vidtagits för att stoppa viruset har resulterat i en kraftig nedgång i efterfrågan för företag framförallt inom sällanköpshandel och besöksnäringen. Pandemin har även orsakat oro på de finansiella marknaderna, börsen har fallit kraftigt och tillgången på kapital via obligationsmarknaden har minskat, skriver bolaget i rapporten.
Johanna Skogestig, vd på Vasakronan, kommenterar:
– Det första kvartalet är ett av våra starkaste hittills när det gäller driftöverskott, med en hög uthyrningsgrad både i våra projekt och i beståndet som helhet. Att vi kommer få negativa effekter av Covid-19 är helt klart och det kommer påverka vår affär på många olika sätt. Men vi är finansiellt väl rustade för att hantera en nedgång, även om den blir omfattande och drar ut på tiden, säger Skogestig.
Knappt 20 procent av Vasakronans hyresintäkter kommer från de branscher som inledningsvis påverkats mest av pandemin. För de hårdast drabbade hyresgästerna har Vasakronan erbjudit månadsinbetalning av kvartalshyra och anstånd med hyresbetalning. För kvartal två har Vasakronan aviserat drygt 1.500 mkr, varav ca 245 mkr inte har erhållits per sista april. Merparten av det belopp som ännu inte har betalts in förklaras av överenskommelser i form av anstånd och månadsbetalningar.
För att lindra effekter av hyresrabatter har regeringen infört ett hyresstöd som i grova drag innebär att staten bär 50 procent av hyresreduktionen under det andra kvartalet upp till maximalt 25 procent av totalhyran.
Skulle Vasakronan stå för 25 procent rabatt av totalthyra till samtliga hyresgäster inom sällanköpshandel, restaurang och hotell skulle hyresintäkterna minska med knappt 90 mkr under det kommande kvartalet, uppger bolaget i Q1-rapporten.
