Värdeskapandet av klimatriskanalys

Det är inte bara fastighetsägaren som är intresserad av klimatrisker utan också de som är hyresgäster och de som försäkrar och finansierar fastigheten. I denna artikel undersöker RE:SUM vilka klimatrelaterade risker fastighetsägare står inför idag och vad en fastighetsägare ska tänka på. Vi har pratat med Tommaso Piseddu som just nu doktorerar på KTH och forskar om värdering och klimatrelaterade risker i projektet “Material Assets Valuation: Estimating Risks and Impacts of Climate Change” (MAVERIC) lett av professor Fedra Vanhuyse på Stockholm Environmental Institute.

De vanligaste klimatrelaterade riskerna för fastighetsägare
Piseddu beskriver att olika regioner är mer utsatta än andra för klimatrelaterade risker. Till exempel är det mer skred i västra Sverige och lågt belägna städer som Falsterbo och Kristianstad står inför en större risk för översvämning från högre havsnivå. Piseddu förklarar att de två största riskerna för fastighetsägare idag är översvämningar och omställningsrisker. Enligt SMHIs klimatprognoser så kan översvämning förväntas bli allt vanligare i ett varmare klimat. Med varmare klimat ökar luftfuktigheten och det blir högre sannolikhet för stora skyfall, samt att dessa skyfall kommer att vara mer lokala än tidigare.

Piseddu förklarar att han i sin forskning undersökt hur bostadsrättspriser förändrats när en översvämning har skett. Han använder sig av data från ett skyfall som inträffade i Malmö 2014 där det kombinerade avloppssystemet inte var dimensionerat för den stora mängden regn som kom då. Forskningen resulterade i att Piseddu kunde se en minskning av bostadsrättspriset i det översvämmade området, samt att prisutvecklingen i de översvämmade områden var sämre flera år efter översvämningen. En tolkning av resultaten är att marknaden kan beskrivas som att den har ett slags ‘kollektivt medvetande’ och att effekterna av en översvämning påverkar marknadsvärden negativt även lång tid efter att det hänt.

Den forskning som Piseddu gjorde har även visat på att marknaden värderar bostadsrätter högre, när åtgärder som hindrar framtida översvämningar görs, i ett tidigare översvämningsdrabbat område. I Malmö ändrades en park så att den fick funktioner som absorberar stora regnmängder. Parken låg i ett tidigare översvämningsdrabbat område, men den risken för framtida översvämningar minskade när parken gjordes om till ett så kallat fördröjningsmagasin. Priserna i området runt parken utvecklades bättre än övriga områden, trots att området var översvämningsdrabbat tidigare. Detta kan visa att klimatanpassningsåtgärder har en inverkan på fastighetspriser i riskutsatta områden. Marknaden kan sägas vara ‘smart’, så att bostadsrättsinnehavare och andra marknadsaktörer värderar fastigheter som har genomgått klimatanpassningsåtgärder högre än andra fastigheter.

Ett komplext problem

Piseddu började forska om översvämningar 2022 och beskriver att företag, banker och försäkringsbolag har ett stort intresse av klimatrisker. Fastighetsföretag försöker också lämna det binära tänket, det vill säga om det finns en risk eller inte, för att istället arbeta med en mer informerad och nyanserad bild av risk. Den ökade medvetenheten och införandet av EU-taxonomin har bidragit till att flesta fastighetsföretag har gjort skyfallskarteringar för att undersöka om deras fastigheter är exponerade. Piseddu förklarar att dessa karteringar inte nödvändigtvis kommer att stämma överens med det framtida klimatet, då sannolikheten är stor för att framtida skyfall kommer att ge mer nederbörd än vad som används i modelleringen idag. Det vill säga, det som tidigare var tioårsregn kan i framtiden bli ett femårsregn. Att räkna på framtida risk är komplext och ett förändrat klimat komplicerar prognoserna ytterligare.

Det är inte bara klimatriskmodelleringen som är komplex. Det är även svårt att analysera ansvarsfrågan, eftersom nuvarande regelverk inte är väl utvecklade för klimatrisker. När en översvämningsrisk inträffar, resulterar detta dessutom ofta till en komplex legal fråga gällande betalningsansvar och försäkring. Efter jordskred i Åre 2023 och översvämningar i Gävle 2021 så har långa juridiska processer följt. Hur detta borde påverka och tas hänsyn till i värderingen är idag oklart. Praxis är inte utvecklad, regelverken är inte tydliga och vi inom RE:SUM förmodar att det är svårt för marknadsaktörer att ‘prissätta’ ansvarsfrågan.

Det finns även klimatrelaterade risker som varken täcks in av dagens regler eller modeller och som kan påverka fastighetsvärdet, förklarar Piseddu. Ett framtida klimat med ökad luftfuktighet och förändrade nederbördsmönster kan ge upphov till större algblomningar i sjöar och vattendrag. Detta kan göra att fastigheter som tidigare var attraktiva med bad och sjönära läge istället måste säljas med rabatt.

Klimatriskanalys och dess påverkan på fastighetsvärde är alltså ett komplext problem. Vi inom RE:SUM ser en trend att forskning och utveckling (FoU) blir mer värdefullt för fastighetsföretag, och att fastighetsföretag själva gör mer FoU än tidigare. Det visar sig exempelvis genom att fler fastighetsföretag de senaste åren har utökat sin hållbarhetsanalys och gör den till en integrerad del i bolagsstyrningen, inklusive den operativa verksamheten. Forskaren Tommaso Piseddu och hans kollegor har också utvecklat nya forskningsområden som fastighetsföretag kan ha nytta av, exempelvis när det gäller ansvarsfördelning, riskanalys, samt hyresgästers, finansiärers, försäkringsbolags och myndigheters roll i samhällsbyggnadssektorns utveckling.

Omställningsriskers påverkan på fastighetsföretag

I takt med att EU och Sverige fortsätter arbetet mot netto-noll koldioxidutsläpp till 2050 kommer det att bli viktigt för företag att förstå vilka omställningsrisker som kan ha störst inverkan på deras långsiktiga tillväxt. Det handlar om allt från direkta risker kopplade till införandet av regleringar som koldioxidskatter och ökade krav på energiprestanda till minskad efterfrågan på “bruna” fastigheter och fastigheter i områden med översvämningsrisk. För att möta dessa utmaningar kan betydande investeringar, anpassningar, avinvestering och nyinvestering bli nödvändiga.

Insatser behöver göras för att säkra företagets konkurrenskraft i en snabbt föränderlig marknad. Den rekommendation som RE:SUM ger är att insatserna med fördel kan tas fram genom ett strategiskt arbete med CSRD och de tillhörande ESRS standarderna som hjälp. Exempelvis så ger ESRS E1 paketet vägledning i hur företag kan arbeta strukturerat med utsläppsminskning och analys av klimatrisker. Eftersom ESRS är etablerade standarder, så är fastighetsföretagens kunder, leverantörer, finansiärer, investerare och andra intressenter redan bekanta med sätten att mäta och rapportera enligt ESRS standarderna. Dessutom har storbolagen inom EU redan etablerat CSRD/ESRS som det rapporterings och arbetssätt som gäller på marknaden.

Forskaren Tommaso Piseddu pekar också på risken att det idag saknas tillräckliga incitament för fastighetsbolag att ställa om och agera som ”front-runners” inom klimatanpassning. Ett tydligt exempel är hanteringen av fysiska klimatrisker. I dagsläget kanske ett område inte är särskilt utsatt för exempelvis översvämningar, men enligt prognoser om stigande havsnivåer och ökade regnmängder kan riskbilden förändras kraftigt över tid. Om ett fastighetsbolag genomför en klimatrelaterad riskanalys och identifierar ett sådant område som utsatt, kan det få stor påverkan på fastighetens värde trots att de faktiska problemen kanske ligger flera år fram i tiden. Den långsiktiga risken kan därmed påverka värdet tidigare än vad som syns i dagens marknadspriser.

Men klimatförändringens påverkan stannar inte vid den fysiska miljön. Även den politiska och ekonomiska omställningen innebär nya risker som kan få stor betydelse för fastighetsvärdet och företagens utveckling. En politisk fråga som kan få stor inverkan på fastighetsbranschen är energiförsörjningen. Värdet på fastigheter kan exempelvis påverkas av beslut om byggnation av vindkraftverk eller kärnkraftsanläggningar i närheten, men också av hur energipriserna utvecklas över tid. Båda dessa faktorer utgör viktiga risker att ta hänsyn till vid analysen och identifieringen av vilka omställningsrisker som kan få stor betydelse för företagets långsiktiga tillväxt.

Anpassningsåtgärder för fastighetsägare

Till sist frågade RE:SUM Piseddu vad en fastighetsägare ska tänka på när det kommer till översvämningsrisk, och hur de kan öka sin motståndskraft. Piseddu förklarar att även om myndigheter inte aktivt arbetar med risk så finns det fortfarande mycket som individuella fastighetsföretag kan göra. Exempelvis så kan de försäkra sig om att anpassning och åtgärder fungerar och att det finns bevis för det. Han beskriver att en enkel åtgärd för att öka sin motståndskraft mot översvämning är att höja upp känslig utrustning och eluttag i källare eller nedervåning.

Som vi skrivit i tidigare artiklar hos Fastighetsvärlden, att arbeta proaktivt med identifiering av risker och åtgärda dem kommer gynna företag på både kort och lång sikt. Den forskning som Piseddu och många andra bedriver, nationellt och globalt, är otroligt värdefull för företag att ta del av. Genom klimatriskanalyser kan fastighetsägare få bättre koll på riskerna, och det är nödvändigt för ett proaktivt arbete och som faktiskt kan bidra till ekonomisk nytta, både för att säkra kapital och för att bibehålla och öka fastighetsvärderingen.

Sammanfattningsvis så rekommenderar vi på RE:SUM att:

1. Fastighetsföretag gör klimatriskanalys enligt CSRD/ESRS, eftersom det ger en bra struktur för riskanalysen och för att den sker enligt standarder som företagets intressenter förstår.
2. Fastighetsföretag integrerar klimatriskanalys i bolagsstyrning, strategi och operativ verksamhet med uttalat syfte att effektivisera verksamheten, öka kundnytta och höja värdet på bolaget och fastigheterna.
3. Fastighetsföretag använder FoU på ett kostnadseffektivt och värdehöjande sätt, exempelvis genom att använda digitala hjälpmedel.

Hållbarhetsarbete i praktiken – artikelserie i åtta delar:

1. CSRD, Omnibus och värdet av hållbarhet (läs del 1 här)
2. Hur fastighetsföretag har implementerat CSRD (läs del 2 här)
3. Dra nytta av det befintliga hållbarhetsarbetet! (läs del 3 här)
4. Hur bygg- och fastighetsföretag tar ansvar i leverantörskedjan (läs del 4 här)
5. Vikten av digitala verktyg i rapportering (läs del 5 här)
6. Hur byggföretag har implementerat CSRD (läs del 6 här)
7. Efter boksluten; vilka trender ser vi i hållbarhetsrapporteringen? (läs del 7 här)
8. Värdeskapandet av klimatriskanalys