Utblick från Östgötamarknaden

Dagen inleddes med en makroekonomisk dragning av Robert Bergqvist, seniorekonom på SEB, som målade upp ett relativt positivt scenario för framtiden där han trodde på att inflationen om några år, som redan nu ser bättre ut, kommer att hamna på under 2 procent. Vilket i sin tur kommer att ge lägre ränta, även om inte så låga nivåer som innan 2021.

Han pekade även upp de risker som föreligger just nu som kanske främst är det osäkra globala säkerhetsläge. Valet av Donald Trump kan även det påverka den svenska ekonomin genom dels höjda tullar men även skattesänkningar som inte riktigt kan finansieras med landets höga skuldsättning. Den svenska kronan kan även den sjunka i värde, inte så mycket på egna meriter, utan för att dollarn stärks.

Anders Elvinsson, chef värdering och strategisk rådgivning Cushman & Wakefield, pratade om efterfrågan på marknaden och hyror och värderingar. Överlag har hyresmarknaden hämtat sig något menade han men det finns enligt honom orosmoment i bland annat i regionstäder. Kontorsmarknaden i samma regioner hotas heller inte lika mycket av press från distansarbete.

För logistikmarknaden har, med undantag för delar av norra Stockholm och orter som Enköping där man byggt för mycket stabiliserats på normala vakansnivåer. I Norrköping ligger de på ungefär 6 procent.

Gällande transaktioner kan man också se en återhämtning menar han.

– De senaste kvartalen har marknaden stabiliserats och vi ser ökad aktivitet även om den här ketchup-effekten som många har pratat om kanske inte riktigt infunnit sig, säger Anders Elvinsson som dock menar att köpare och säljare kanske inte möts i lika naturligt som förut.

– Om man tittar tillbaka 12-18 månader, då var det ganska många som var tvungna att sälja, men köparna kanske inte var där. Nu köper man mer, men säljarna kanske inte är lika pressade längre.

Mycket fokus lades, inte så oväntat på de två stora städerna, Linköping och Norrköping under dagen och vad som driver tillväxten i de två städerna som tidvis ser sig som rivaler men kanske lika ofta som vänner. I Linköping driver universitetet och försvarsindustrin på utvecklingen. Men inte endast.

–  Inom techbranschen har vi mer än dubblad R&D-verksamhet än i resten av Sverige. Det förgrenar sig ut i andra branscher och där har vi life science som är lite av en oslipad diamant med 5,5 miljarder i omsättning. Det förtjänar mer uppmärksamhet kan man tycka, säger Lena Miranda, vd på Linköping Science Park.

Hon nämnde även de projekt som Castellum och Corem driver för att lyfta det gamla Science park-området Mjärdevi som har något av en ”80-talsvibe”. Även Cavok District nära flygplatsen och Wreta kluster är områden som planerar för expansion.

Även om Linköping har ett försprång som universitetsstad med dryga 20 år har även Norrköping börjat hinna ikapp.

–Mognaden i våra olika verksamheter skiljer sig åt men på totalen vill vi båda gynna den lokala tillväxten så där har vi många likheter. I Norrköping är vi lite yrvakna med möjligheterna med de stora forskningsprogrammen som vuxit upp så det är upp till att ta tillvara på det, säger Jonas Nilsson, vd på Norrköping Science Park.

Återkommande i nästan alla samtal under dagen var Ostlänken och dess påverkan på inte bara de enskilda städerna utan även hela regionen. Både Erik Adolfsson, stadsarkitekt i Linköping och Henrik Haugness, exploateringschef i Norrköping talade om möjligheterna som öppnar upp sig i och med det omfattande infrastrukturprojektet.

I Linköping väntar man just nu på beslut nästa år om hur järnvägen kommer att gestaltas, om den kommer ligga på marknivå, eller höjas upp som i Norrköping. Möjligheterna att bygga ihop staden ökar med en upphöjning men kommunen måste betala för de extra kostnaderna som tillkommer och frågan blir vilket spår man väljer att gå på i slutändan.

Det i Östergötland starka fastighetsbolaget Lundbergs Fastigheter tillsatte nyligen både ny vd, Johan Ladenberg, och vice vd, Christian Claesson, och de var båda med på dagen för att tala om vad de gjort och planerar att göra. Framför allt vill man utveckla centrum i de båda städerna och bygga mer kontor på centrala ytor för att på så vis även kunna lyfta handeln.

Johan Ladenberg väljer att inte bara fokusera på Linköping eller Norrköping som separata enheter utan vill lyfta blicken högre än så.

– Det är inte bara två städer som i sig har 150-160 000 invånare, utan det är en region. Och ser man det som en region så ser man att det är en väldigt stor region och då förstår man också att det finns kraft i den här regionen, säger han.

Även Carl-Fredrik Grönhagen, vd på Mannersons Fastigheter, var inne på samma linje när han fick svara på frågor om Östgötamarknaden.

Demografi var även det ett återkommande samtalsämne under dagen. Att befolkningstalen ser ut att minska i hela landet kan inte ha gått många förbi och det ser så även ut för Östergötland.

– Befolkningen har vuxit i lägre utsträckning sedan 2019. Och 2023 växte den bara med 380 personer i en region där det bor ungefär 470.000 personer totalt, sa Mona Kjellberg, senior på konsult Juni Strategi.

Det skiljer sig dock åt mellan städerna. I Norrköping växte staden med 30 personer och i Linköping med 700 personer.

Framförallt beror förändringarna på minskad invandring och inte så mycket på grund av utvandring och på lägre födelsetal. En viss effekt har dock utvandringen haft, men då har det främst varit av en teoretisk natur efter att Skatteverket gått igenom sina listor upptäckt att ungefär 30.000 personer som antagits bo i landet men som inte längre gör det. I Östergötland handlade det om cirka 1.000 personer.

Prisnivåerna på marknaden förklarades även under dagen av företrädare från bostadssajten Boli.

– Jag vågar sticka ut hakan lite och säga att vi kanske ser mer än någonsin att nyproduktion och succession konkurrerar med varandra, sa Jennie Leffler, affärsområdesansvarig på Booli.

I Linköping har man sett att utbudet för nyproduktion har justerats ner över tid vilket så klart beror på att det inte säljstartats så många projekt på grund av de dåliga tider som rått.

– Det finns ett litet prisgap mellan nyproduktion som säljs till fasta priser och succesionsmarknaden där det finns väldigt mycket bostäder att välja på.

I Norrköping har utbudet av nyproduktion hållit i sig lite längre, även om prisgapet även setts här. 6,5 procent av nyproduktion i Linköping har prissänkts och 4,7 procent i Norrköping.

Under en paneldebatt pratade fyra bostadsinvesterare om sin syn på marknaden och de kunde samtliga konstatera att det är tuffa förhållanden som råder.

– Det är hyresgästens marknad.  Man måste vara på tårna i hela uthyrningsorganisationen. Kan man inte erbjuda lägenheten samma dag eller samma vecka, då går man till någon annan. Många spelar med rabatter och erbjudanden i samband med förnyande, sa Fredrik Edlund, vd Hyresbostäder Norrköping och tillade:

– Vi har gjort en bedömning att det finns kanske någonstans drygt 1000-1200 tomma marknadsvakanser i staden Norrköping. Och Hyresbostäder står för 50 av dem ungefär.

Flera i panelen menade att man kan behöva jobba mer flexibelt i framtiden för att få fram mer effektiva bostäder. Även en större förståelse från kommunerna om projektekonomi efterfrågades. Men även att staten skulle kunna spela en roll

– Staten kan verkligen subventionera utan att det ska behöva kosta någonting. Jag pratade med en politiker som sa att vi kan inte subventionera för att det kostar för mycket. Men då tänker man fel för att det finns inga kostnader för det byggs ingenting idag. Nettoeffekten tror jag skulle bli plus-minus-noll i statsbudget, sa Adam Cocozza, vd på Botrygg.

Avslutningsvis diskuterades säkerhetsfrågor under seminariet och vad för möjligheter fastighetsägarna egentligen har för att påverka tryggheten i sina bostadsområden.

De juridiska omständigheterna kan i många fall verka begränsande och ta lång tid menade bland annat Sara Carlberg Hägglund, fastighetsjurist på Fastighetsägarna. Men trots det ska man inte ge upp kampen menade, Mariette Hilmersson, vd Willhem.

– Vi har vi sagt så här, att vad det än är så säger vi upp hyresavtalet och driver det vidare. Många gånger så vet vi att om det blir rättsligt prövat så håller det inte. Men jag tror att det är viktigt att som fastighetsägare markerar att det här beteendet inte är okej och i förlängningen visa för alla de flesta som bor i de här områdena, som ju är vettiga och bra människor, att vi inte tolererar sånt här. Och ju mer vi kan få de människorna att känna att vi inte gör det, ju mer modiga blir ju också de som kan tänka sig att vittna, sa hon.

Även vikten av att blanda upp upplåtelseformerna och att verka för en blandad bebyggelse togs upp som möjliga lösningar på problemen.

Skäggetorp i Linköping togs upp som ett exempel på ett område som skulle kunna förbättras rent byggtekniskt. För trots att det finns många fina gröna ytor.

– Polisen brukar säga till mig att det här är det bästa exemplet på hur man kan bygga otryggt, för att man kommer till en vägg vart man än går. Det finns inga fria vägar där du ser lite i horisonten och man är inlåst på det sättet att polisen inte kan röra sig så fritt i området som de vill kunna göra. Är man kriminell, så har man väldigt god överblick, sa Stefan Eriksson (M), kommunalråd i Linköping och fortsatte:

– Det som krävs i ett sådant här område, vilket man har försökt på andra platser med goda resultat som Drottninghög i Helsingborg, är att fräscha upp snabbt med enkla medel, bygga om, bygga nytt, men också våga riva och bygga nytt.