”Vi startade på chans och med gasen i botten”

TORSDAGSINTERVJUN. Fastighetsvärlden lanserar ytterligare en journalistisk satsning och vi kallar den ”Torsdagsintervjun”. I en längre intervju som publiceras på Fastighetsvarlden.se möter vi en intressant aktör på fastighetsmarknaden. Det kan handla om en person som är ”het” för tillfället eller en person som vi tycker att det varit tyst om för länge. Först ut är Tom Lindahl, VD Tenzing.

Den 8 april 2008 skrev nyhetsbrevet Fastighetsvärlden Idag att Tenzing skapats. Ni fick en riktigt tuff start med Lehman-kraschen som fem månader senare gav bland annat hela fastighetsbranschen en rejäl smäll. En mardröm för dig?

– Om man backar till 2007 så stod allting i zenit, allting pekade rätt och det fanns inga moln på himlen. Det var med den omgivningen jag sade upp mig (från Catella, reds. Anm.). Även om affärerna då fortfarande genomfördes så började lånevillkoren påverkas. Under första kvartalet 2008 fungerade ändå marknaden relativt bra. Bara en månad efter att vi satt igång så började kreditspreadarna att sticka och vi såg i våra första uppdrag att något hade hänt i marknaden och det blev bekräftat efter sommaren. Vi märkte hos de köpare som behövde finansiering att villkoren för och tillgången till finansiering snabbt förändrades.

Hur var stämningen? Ni måste ju varit rejält laddade och på tå för att göra affärer?

– Vi var så jäkla peppade! Vi var tolv personer här när vi drog igång och ytterligare fyra var på väg in under augusti. Det har ju egentligen alltid gått lite upp och ner emellanåt men det var ju förstås omöjligt att förutspå Lehmankraschen. Men vi hade valt att finansiera oss med externa investerare och så satte vi in egna pengar. Men det fanns förstås en ”burn rate”, och en tidpunkt när det måste vända. Vi hade kunnat göra förlust under första året, nio månader, men det gjorde vi inte. Resultatet blev plus några miljoner och vi gjorde faktiskt en hel del styckeaffärer det året. Vi sex grundare tog inte ut några större löner i början och det var en överenskommelse med ägarna, våra externa finansiärer. Men de andra i företaget hade förstås marknadsmässiga löner.

Är Stefan Persson (Ramsbury) och Fredrik Svensson (Arvid Svensson Invest) fortfarande kvar som delägare och äger 15 procent vardera? Vad har deras insats betytt?

– Ja, de är 15 procentiga ägare i det bolag som äger hälften av Tenzing. Den andra hälften ägs av ett partnerbolag. De har styrelserepresentation och är kvar så länge de känner sig nöjda. Det har såklart inneburit stabilitet och mycket goodwill att ha sådana bra och starka externa delägare.

Hur många delägare är ni nu?

– Ett 15-tal. Från början var det nio och strax därefter anslöt ytterligare tre.

Du lämnade Catella delvis för att du tyckte att det blivit för mycket administrativt jobb. Nu är ni hela 38 anställda vid Tenzing. Vad säger du om det? Har Tenzing möjligen blivit för stort?

– Inom fastighetstransaktioner fanns vid den tidpunkten drygt 60 anställda i Catella Sverige. Delar av min tid gick även åt att representera Sverige i de övriga länder där Catella hade verksamhet och det började förstås äta tid. Dessutom hade jag varit där i tio år och kände att det var läge att hitta på något eget. Det var huvuddrivkraften och det var väl ingen tillfällighet att det ägde rum när jag passerat 40-årsstrecket.

– När vi blev 30 anställda i Tenzing sade jag att ”nu ska vi inte bli fler”. Sen började vi  med finansieringsrådgivning och så ser man att någon enhet går väldigt bra och då tänker man att det borde vara ytterligare en person där… Numera säger jag inget om antalet. Men vi vill gärna vara så få som möjligt därför att det går fortare framåt då.

Hur är jobbet annorlunda för din del nu jämfört med att vara VD för Catella Corporate Finance som du var den sista tiden där?

– Skillnaden är att detta ansvar har jag vuxit med och det andra fick jag i knät. Då var jag ansvarig för en marknad av flera i bolaget och det skulle rapporteras mer och mer uppåt. Nu har jag ingen att rapportera till, förutom styrelsen förstås. När det gäller affärerna så är det nog ingen skillnad. Jag var med mycket i affärerna där och är det även här. Charmen är att både ha bolagsansvaret och möjlighet att vara med i affärerna.

Två av era främsta konkurrenter har kontor i Göteborg och/eller Malmö. Hur ser du på fler kontor i Sverige?

– Vi vill vara närvarande. Men hittills har vi bedömt att vi kan vara det från Stockholm. Det innebär att vi kanske frånsäger oss en del mindre affärer och det dagliga snacket i respektive stad och det är vi medvetna om. Skulle vi bli kontaktade av någon duktig som vill vara Tenzing i Göteborg eller Malmö så kommer vi att överväga det, och det har vi gjort. Men det är ingen här på kontoret som kommer från Göteborg eller Malmö och som naturligt vill tillbaka. Vi har ingen strategisk inriktning att öppna kontor i de orterna.

Hur upplever du själv konkurrensen? Tuffare eller mindre än för fem år sedan?

– Det är samma huvudkonkurrenter. Jag tycker att den är ganska lik. Jag hoppas att vi urskiljer oss genom att vi har fler seniororer med lång erfarenhet – och nu har vi ännu fler genom Lennarts ankomst (Schuss, reds. anm). Huruvida det är en styrka får kunderna avgöra.  Jag tror att det är ganska svårt för någon ny att ta sig in. Det handlar ofta om individer och de affärskontakter som de här individerna har och det är det som är vår styrka, att vi är många och att vi har kompletterande relationer i marknaden.

Vad händer med nivåerna på arvodena vid försäljningarna?

– Jag ser ingen tydlig trend åt något håll. När transaktionsvolymerna tillfälligt minskar av något skäl kan det bli nervositet i marknaden till följd av att kostnaderna alltid tickar, då kan vi ha en uppfattning att det finns aktörer som lägger sig lågt prismässigt. Vårt mål är inte att bli störst i antalet anställda eller i transaktionsvolym utan att bli den mest ansedda rådgivaren. Vi tar hellre färre uppdrag och jobbar med rätt kunder och projekt. Sen måste vi förstås vara konkurrenskraftiga genom hög kvalitet i det vi gör. Större delen av våra uppdrag kommer från egna idéer eller genom direktförfrågan utan upphandling.

När Stockholms stad tog in arvodeskrav för en försäljning i city offererade tre av fem mäklare under 0,2 procent. Vinnande offert var 0,09. Kommentar?

– Vi har valt att inte ens vara med och kvalificera oss för det. Det ligger så långt ifrån hur vi vill agera och jobba. Vi jobbar jättegärna för Stockholms stad men vi kan inte arbeta med de kriterierna som Stockholms stad har i sin upphandling, det blir trubbigt och vi passar inte in då. Vi behöver inte ta sådana uppdrag för att få en referens till affärer i Stockholm.

Ni fick omgående högt betyg i Fastighetsvärldens årliga konsultgallup inom olika kategorier. Var det överraskande att ni etablerat varumärket så snabbt?

– Ja, det var det och det var väldigt roligt att det gick så snabbt. För oss var det ett kvitto på att vi hittat rätt med vårt namn, vårt sätt att kommunicera och agera. Marknaden hade uppskattat att man fick en ny högkvalitativ leverantör och fler att välja på. Individerna var uppskattade, teamet välkomnades och vi hade en ödmjuk kommunikation som uppskattades.

Hur fungerar er verksamhet i Finland där ni har kontor i Helsingfors?

– Den fungerar bra. Vi har fyra personer där och utvecklingen går bättre och bättre. Det går plus. I Finland är det många rådgivningsfirmor i en mindre marknad och vår bedömning är att det är fler jämbördiga rådgivningsbolag där än här i Sverige. Men Finland är annorlunda för oss eftersom vi från start inte är lika kända som i Sverige där många individer var kända för marknaden. Vi får gneta. Vi valde att öppna ett kontor där för att vi kände att vi hade många uppdragsgivare som var aktiva på båda marknaderna och det finns fler investerare som är intresserade av båda marknaderna.

Ert norska samarbete med Arctic Securities som ni haft i två år. De norska pengarna till den svenska marknaden har nästan upphört. Dålig tajming?

– Ja, det kan man nog säga. Då var det mycket flöde av pengar och vi hade koll på objekten, men så kom börskrisen sensommaren 2011 och då minskade riskviljan från Norge och den har inte återkommit. Arctic Securities har haft riktigt bra projekt i Norge och vi gnetar rätt mycket för att hitta gemensamma projekt. De är duktiga och vi gillar varandra. Det finns stort privat kapital i Norge som borde kunna komma hit. Däremot blir det nog inte så stora volymer från syndikat som vi sett tidigare.

Är det aktuellt med kontor i Köpenhamn?

– Det är samma sak som gäller där som med Göteborg och Malmö. Dyker det upp rätt person så kanske. Men fokus är fortsatt på Sverige, Finland och Norge.

Tenzingpriset har väldigt lite med fastighetsbranschen att göra och ni arbetar aktivt med att få åhörare från andra branscher. På vilket sätt är Tenzingpriset viktigt för er?

– När vi sökte efter ett namn sökte vi efter något unikt namn utan tillägget ”Corporate Finance” eller ”Property Partners” etc. Ett egennamn som står för något, som man kan berätta en historia kring och som dessutom är en ödmjuk historia. Vi vill sprida historien om Tenzing som vägledare. Men egentligen vill vi fjärma Tenzingpriset från bolaget Tenzing för att vi tycker att det kan leva sitt eget liv där ute. Nu är det vi som hjälper till att driva det, men framöver kan det bli fler sponsorer om dessa passar in. Det har blivit en aktivitet som vi känner mycket för och som även skapar en stolthet internt. Förhoppningsvis kan priset leva på egna ben framöver och drivas utanför detta kontor.

Några av era konkurrenter har visat svagt ekonomiskt resultat och även varslat. Hur går det för Tenzing ekonomiskt?

– Det går bra. Vi gör vinst, men eftersom det är många partners så ska man läsa resultatet som att vi inte betalar en massa bonusar som kanske hade varit alternativet för andra bolag, utan vi får ett relativt högt bruttoresultat som sedan fördelas på många partners. Vi omsätter drygt 100 miljoner, förhoppningsvis lite mer i år. Vi har jättehöga ambitioner men jag är ändå glad och tacksam över att vi har gått med vinst hela tiden.

Har Persson och Svensson fått sin investering åter?

– (Lindahl blir tyst ett tag och börjar använda kalkylatorn på mobiltelefonen). Nej, inte riktigt.

Enligt uppgift till Fastighetsvärlden var du personligen väldigt inblandad i försäljningen av InfraCity. Hur ofta är du aktiv i försäljningsprocesserna?

– Ja det stämmer. Jag gillar ju att vara med i affärer och är med mer eller mindre i flera projekt. När det gäller InfraCity var jag med mycket hela vägen.

Hur många av de anställda vid Tenzing leder själv försäljningsprocesser?

– Vi har 12-15 projektledare. Men vi jobbar alltid i team, om två till fem personer i teamen.

Nyheten av värvningen av Lennart Schuss för ett år sedan slog ned som en bomb och fick riktigt många läsare på Fastighetsvarlden.se. När du kontaktade honom, vad trodde du att han skulle säga om ditt erbjudande?

– När jag lämnade Catella hade jag aldrig kunnat tänka mig att det skulle bli så. Det var upprörda känslor men sedan hände ju saker även på Catella med personalförändringar och bolaget såldes. Vi fångade tillfället. Vi hade förstås setts i allmänna sammanhang och vi hittade varande först ett halvår efter att han sagt att han skulle ”trappa ner” vid Catella. När jag ställde frågan så kände jag att det skulle bli ett ”ja”. För Lennarts del handlade det om att han ville arbeta med människor han kände sedan tidigare och att få göra det arbete han trivs med.

Han började jobba i september. Vad har han främst gjort under sina första månader vid Tenzing?

– Han gör saker hela tiden. Men han har en fri roll. Tenzing är en gruppövning och inte ett soloprojekt så han hamnar i projekt med andra. Han var bland annat med och utvecklade mezzanine-finansieringen tillsammans med Magnus Sundell. Han bidrar mycket med sin erfarenhet och sina kontakter.

Vid ett antal affärer var ni uppenbarligen med och initierade affärerna på både köp- och säljsidan. Och vid en av de största affärerna 2012 var ni endast på köpsidan vilket ni ligger lågt med. Är det fel att synas på köpsidan?

– Vi är normalt inte med på köpsidan i konkurrensutsatta affärer, så det var ett undantag. Men annars har det hänt i off market-affärer att vi initierat affärer från köparsidan.

Det ser plötsligt ut att vara en god tillförsel av bygg- och fastighetsbolag till börsen. Är det ett bra läge nu?

– Ja, det är möjligt. Det är en situation, beroende på vad man har för bestånd, där man får en högre värdering på börsen som ett bolag än om man tittar på beståndet fastighet för fastighet. Finns det en premie värdemässigt så är det förstås intressant att vara på börsen.

Håller ni på att jobba med möjliga noteringar?

– Kan vara så, men jag kan inte svara på det…

Hur tror du marknaden kommer att förändras de kommande 12 månaderna? Kommer det verkligen att lossna för sekundära fastigheter?

– Att Q1 har varit svag är jag inte orolig för. Q1 är alltid svagare än Q2 liksom Q3 är svagare än Q4. Just nu finns det en tveksamhet. Börsen har gått bra och då tittar man kanske dit och blir lite mer riskvillig. Det skapar även förutsättningar för att öka inom fastigheter för att hålla samma allokering. Det är ett jätteintressant läge om man tror att vi är på väg mot en konjunkturförbättring och med så här låga räntor. Då är det förstås intressant att köpa fastigheter. InfraCity-affären är en av få transaktioner där köparen sträcker ut sig i ett risktagande där man går på Stockholms tillväxt och tror att det ska gynna kontorsmarknaden framöver.

Finns det från bankernas håll en positivare syn till fastigheter rakt över, alltså även för nya aktörer?

– Jag tycker att bankerna är mer på nu än tidigare. Men de är fortfarande försiktiga till nya aktörer som inte har ett track-record. Men generellt ser det bättre ut. Jag vet att det var flera banker som var intresserade att finansiera InfraCity-förvärvet ensamma. Det är nytt och vi ser det i andra pågående affärer att bankerna är mer positiva till större volymer. Jag upplever att det finns sex, sju banker som är aktiva och tillgängliga för utlåning.

Hur mycket hade ni att erbjuda marknaden på årets Mipim och hur många säljuppdrag ”pitchade” ni på, alltså jämfört med 2012 års fastighetsmässa?

– Det var ganska likt som under 2012. Mycket möten och ett stort intresse för Sverige från utländska investerare.

I vilken takt kommer vi att få se det utländska kapitalet återvända för fastighetsinvesteringar i Sverige?

– Yielderna för till exempel kontorsfastigheter i centrala Stockholm är för låga för exempelvis tyska fonder som då söker sig till andra marknader. Där är det svårt att konkurrera med nordiska institutioner. Det återstår att se om de är redo att köpa på malmarna eller i förorterna. När det gäller handelsfastigheter ser vi ett fortsatt stort intresse för Sverige.

Hur mycket påverkar kursen på den svenska kronan utländska investerare?

– Sverige är jättepopulärt makromässigt, med stark ekonomi och med bra tillväxt. Kvalitet, alltså. Baksidan är en stark valuta. Men finns ju de som tror att den ska värderas högt även framöver. De som gick in för fem-sex år sedan har fått en bra valutaavkastning.

Av alla förvärv som fonder stod för 2004–2007. Hur mycket av detta ska säljas och hur mycket bedömer du ska säljas inom en snar framtid?

– Om det är utländska fonder som ska desinvestera så är det en bra tajming med valutaeffekten. En eventuell förlust kan gå att kompensera med valutavinster, beroende på hur de belånat sig. Jag har ingen siffra på hur mycket som återstår, kanske hälften?

Vilka köpgrupper ser du på marknaden under 2013?

– Börsbolagen som jobbar aktivt med finansiering. Institutionerna är fortfarande köpare även om inte lika entydigt som tidigare, och några av dem kan även sälja. Privatpersoner/familjer blir nog nettoköpare.

Vilka säljgrupper ser du på marknaden under 2013?

– Ett antal utländska fonder som det helt enkelt är tidsmässigt dags att sälja för. Det ”städas” en del i ett antal retail-portföljer vilket ger försäljningar.

Omsättningen för 2012 blev 105–110 miljarder kronor. Vad tror du om omsättningen för 2013?

– Det finns ingenting som talar för att 2013 skulle bli sämre än förra året.

Ni ”firar” 5 år nu. Vad ser du som mest minnesvärt från denna tid?

– Det finns massor av händelser. Det finns sådana man skrattar åt och sådant som man gråter åt. Hela resan från start till nu har varit fantastisk. Vi startade på chans och med gasen i botten. Glädjen när vi fick vår första ranking är ett stort minne – det var ett kvitto på att vi var på rätt väg. Vi kan skratta åt första gången vi var på Mipim då vi hyrde en lägenhet i Miramar och fastigheten var en byggarbetsplats utan att vi visste om det. Vi kom ner dagen innan och då fanns det inget golv ute i lobbyn, det hängde sladdar och det pågick byggarbeten – och där skulle vi ha en massa gäster. Lägenheten var dessutom mikro-liten. Vi fick fixa matta mellan hissen och lägenhetsentrén själva och hålla på att snickra. Vi grät nästan den dagen vi kom ner och såg byggnaden men så här i efterhand är det bara komiskt. Det är ett roligt minne.

Det har hänt mer med Tenzing under Mipim under senare år. Ni hamnade i dispyt med arrangören Reed Midem?

– Vi fick besök av arrangören och personer från staden. Vi hade en dialog och vi förstod vad de ville och de förstod även oss. Det var en bra diskussion om att vi faktiskt är ett ”smörjmedel” för deras verksamhet under mässan. Deras problem var att de tyckte vi var få registrerade deltagare och att vi hade möten utanför mässområdet. Nu är vi en del av Stockholms monter och nu har vi möten även på mässan. Det är ganska bra mingel vid Stockholmsmontern.

Några misstag du ångrar?

– Vi blir ju besvikna när vi pitchar på saker och inte får uppdrag som vi vill ha eller att affärer inte går igenom av skäl vi inte kan påverka. Annars gör vi väl som alla små misstag med jämna mellanrum som vi kan lära oss något av.

Vad kan branschen förvänta sig av Tenzing de kommande fem åren?

– Vi ska följa med marknaden och utveckla nya tjänster, typ finansiering som är det vi gjort senast. Vi ska skola in en ny generation medarbetare och projektledare som blir ”Tengzingfierade”. Och så ska vi fortsätta att trivas och ha kul! Fem år går så himla fort! Jag hoppas vi kan fortsätta vara en bra leverantör till marknaden även om fem år.

• En ny ”Torsdagsintervjun” kommer att publiceras varannan torsdag, ibland dock två torsdagar på raden och någon gång kan det komma att dröja tre veckor. Har ni förslag på någon som ni vill läsa en längre intervju med? Skicka i så fall ett mejl till engstrom (a) fastighetsvarlden.se