”En ny typ av finansiering kommer snart till Sverige”

TORSDAGSINTERVJUN. Tredje längre intervjun i denna nya satsningen på Fastighetsvarlden.se är ett samtal med Fastpartners VD och storägare Sven-Olof Johansson. Bolaget gör ofta det oväntade och går emot strömmen. Nyligen har bolaget till exempel köpt sitt sjunde stadsdelscentrum. Johansson är en av fastighetsbranschens mest färgstarka profiler. Bolaget har som mål att innan slutet av 2014 nå ett fastighetsvärde överstigande 10 miljarder kronor.

Fastpartner är nu ägare till sju stadsdelscentrum. Litar du starkt på ”comeback” för stadsdelscentrum?

– Utmärkande för ett stadsdelscentrum är att ungefär 60 procent hyrs av stat, kommun eller landsting. Hemfosa har till exempel gjort en undersökning som visar hur länge i snitt en kommunal eller statlig hyresgäst stannar och kommit fram till att det är 38 år.

– Vi köper gärna fler.

Vilken är den största utmaningen för er som fastighetsägare?

– Man måste ha en hög servicegrad. I de fem centrum som vi förvärvade och som hade ägts av Boultbee kom vi in i sista sekund för att behålla många av de kommunala hyresgästerna. Servicenivån hade gått ner till ett minimum och det var alltså inte bara de kommersiella aktörerna som börjat tröttna. Nu har vi etablerat en bra kontakt.

– Det ska se rent och snyggt ut och det ska hela tiden hända något i centrumen. Man ska hela tiden ha en oerhört bra kontakt med kommunen så man kan utveckla centrumet och kunna lägga till ytor. Det ska hela tiden vara i utveckling.

– Handeln är en mindre del. Det handlar om närhandel, sådant som behövs varje dag. Jag tror stenhårt på den här typen av stadsdelscentrum annars skulle vi självklart inte köpt dem.

Hyresgästerna i de tio ”Boultbee-köpcentrumen” har blivit ”duktiga” på att utnyttja media. SvD skriver ofta om klagande hyresgäster.

– Det finns en reporter och hon har varit på oss flera gånger utan att ha den fulla bakgrunden. Vi är inte rädda för den debatten. Vår målsättning är att se till att alla trivs. Men lösning är inte att sänka hyrorna, som alla tycks tro. Hyresdelen utgör kanske 5–6 procent av den totala kostnadsmassan för ett den typen av handelsföretag som är hyresgäster på de ställena. För oss är det viktigt att se till att hyresgästerna har goda möjligheter att vara framgångsrika och vi vill erbjuda en bra mix i utbudet.

Hur stora investeringsplaner och utbyggnadsidéer har ni för stadsdelscentrumen?

– I Rinkeby finns ett plan under mark där vi tecknat kontrakt med Lidl. Det blir väldigt bra och skapar ett annat flöde i centrumet. Dessutom har vi äntligen fått tillåtelse att öppna upp en entré mot tunnelbanan så att tunnelbanan kommer rakt in i vårt centrum. I samband med det gör vi även om hela övre planet. En bank har lämnat, men vi har sett till att det framöver blir tre bankomater istället för en så det är nog positivt för de allra flesta.

– Vi tittar på expansion i alla centrum. Vi kan göra mycket i Bredäng, till exempel bygga bostäder och hyra ut de kontorslokaler som stått tomma jättelänge.

– I Hässelby bygger vi ut för Ica.

I Märsta gör ni stora investeringar i bibliotek, konsthall och kulturhus åt kommunen. Vad ska ni göra mer?

– Vi ska nog bygga bostäder i närheten. Vi ska även bygga ut handelsytorna. Vi har till exempel brist på kontorslokaler i Märsta centrum. Det måste vi också titta på. Märsta har en fantastisk inflyttning liksom i Vallentuna och Rinkeby/Tensta. Alla förorterna runt Stockholm växer så det är svårt att misslyckas på uthyrningssidan

Är svenska fastighetsinvesterare för konservativa i sin tro på sina hus. Alltså när det gäller att bygga om till exempel utdömda industri- och kontorsfastigheter till bostäder där det är möjligt?

– Det krävs att man är någorlunda resursstark om man ska göra det själv, istället för att sälja. Det är långa processer och det gäller att man har ett kassaflöde från annat. Det finns en liten trend i att sälja till bostadsexploatörer.

Hur många sådana möjligheter finns det inom Fastpartner?

– Möjligheten gäller specifikt i Stockholm och det är ett alternativ som FastPartner alltid tittar på. Det finns väldigt stora möjligheter för oss när det gäller bostadsproduktion eftersom vi har marken så billigt. Vi kommer nog bygga och äga som hyresrätter. Vi har gjort ett litet experiment med NCC:s P303-system där man kan bygga relativt billigt speciellt om man gör det i serier. I vissa situationer gör vi bostadsrätter. Men det är långa processer.

I augusti 2011 kunde nyhetsbrevet Fastighetsvärlden Idag avslöja att du privat köpt 20 mindre butiksfastigheter i södra Sverige från ING. Hur går det? Har du köpt mer?

– Bolaget heter ”HS Fastigheter” och det är en av mina söner som helt självständigt har hand om det bolaget. Det är ett bolag inom handelsfastigheter och det går rätt bra. Vi tittar på två förvärv just nu. Det har varit ganska mycket omvandlingar eftersom Coop har gått ur en del av ytorna och det har kommit in nya hyresgäster.

– Det bolaget har för övrigt gått igång och bygger i Ödeshög – därifrån jag kommer. Vi bygger seniorboende med NCC:s system. Det ligger egentligen utanför kärnverksamheten.

Varifrån får du inspiration till VD-ordet som brukar uppmärksammas varje år?

– Från något jag har synpunkter på. Jag brukar ha en liten utblick på hur finansieringssituationen ser ut och ha synpunkter kring det. I övrigt handlar det om händelser och trender som är aktuella för tillfället. För mig är det ett forum att säga vad jag tycker.

Är andra börs-VD:ar fega?

– I VD-ordet finns det en ganska stor frihet att skriva lite vad man vill och det är det enda som inte är reglerat av aktiebolagslagen. Men det är lättare för mig att tycka till än för flera andra eftersom jag är så dominerande ägare. Jag kan inte få sparken för att jag skriver något som någon aktieägare inte gillar… De andra kan ha en position att försvara. Som tjänsteman skulle jag inte kunna skriva som jag gör.

Ingvar Kamprad var för ett decennium den tredje största ägaren i Fastpartner. Vad har hänt sedan dess?

– Han är kvar, men i olika ägarformer. Han ändrar ibland från bolag till privat. Han har ungefär en miljon aktier av totalt 53 miljoner aktier. Han är fortfarande bland de tio största ägarna men har halkat ner lite eftersom vi fått in några institutionella ägare.

Hör han av sig och rekommenderar er att köpa till exempel stadsdelscentrum?

– Nej, det gör han inte. Men det skulle vara kul om han gjorde det!

Fastpartner för tio år sedan var ett segmentmässigt ganska spretigt bolag och så är det fortfarande. Någon ändring på gång?

– Kategorimässigt har det nog alltid varit så. Vi har haft de flesta typer av fastigheter och har det även nu. Den stora förändringen är lägesmässigt där vi går mot en större tyngdpunkt i Stockholmsområdet. Kategorimässigt finns ingen strategiändring.

För ett och ett halvt år sedan slog ni till och förvärvade tre kontorsfastigheter i centrala Stockholm. Är det mer på gång?

– Vi tittar på sånt också. Vi har lagt bud på en fastighet som vi inte fick och som ligger här i närheten (intervjun sker på Fastighetsvärldens redaktion vid Hötorget och Johansson pekar i riktning mot Stureplan).

Börjar det bli för dyrt i centrala Stockholm?

– Det är dyrt, men det går att hitta korn. Vi är ute och tittar hela tiden, på det mesta som kommer från mäklarkollektivet.

Ni äger ett mindre bestånd i Göteborg. Hur är ert intresse för Göteborg idag?

– Vi konkurrerar till exempel inte med Rutger (Arnhult, Klövern/Corem) om enskilda objekt i Göteborg. Men skulle det ingå några fastigheter i Göteborg i ett större paket som har tyngdpunkt i Stockholm så skulle vi vara intresserade. Vi har inget emot Göteborg.

Vänder ni ryggen till Öresund?

– Nej, men vi finns inte där alls nu. Det har bara blivit så.

Finns det mycket intressant till salu för tillfället?

– Ja, men av blandad kvalitet. Jag tittar på väldigt mycket och en del är sådant som man absolut inte vill äga, i det fallet ofta föråldrade fastigheter inom industri/lager.

Efter förvärvat av Vallentuna Centrum har ni ett bestånd värt cirka 8,3 miljarder. Ert mål är 10 miljarder. Vilka segment är mest intressanta och var?

– Samma typ av fastigheter som idag. Marknaden kan vara så svår att vi måste sprida oss lite mer geografiskt, men vi ska aldrig hamna under 70 procent i StorStockholm. Genom det senaste köpet har vi cirka 80 procent här.

Allt mindre Gävle alltså?

– Gävle utgör idag ungefär 15 procent. Vi letar inte förvärv där, men är det något bra som ligger nära det vi redan har så är vi intresserade. Vi har en bra förvaltningsorganisation där.

– Stan mår i alla fall inte sämre och sämre, utan snarare lite bättre. Jag ser en tydlig trend att många av de tillverkande företagen generellt tar hem produktion från Asien. Vi kan erbjuda bra möjligheter i Gävle där det finns bra och välutbildad arbetskraft och vi har bra produktionslokaler.

Ericsson är tung hyresgäst hos er i Gävle. Hur ser det ut med vakanserna?

– Det är ganska mycket tomt. Ericsson har lämnat en fastighet på 18.000 kvm där vi hyrt ut 10.000 kvm. Om ett par år ska Ericsson lämna en annan fastighet där de hyr 40.000 kvm. Vi jobbar med uthyrningarna för fullt. Det är väldigt, väldigt låga hyror där idag.

Hur länge varar ”hypen” med alternativ finansiering i form av obligationer och preferensaktier?

– Vi lever i en värld där de fyra centralbankerna trycker upp nytt kapital hela tiden–  köper av banksystemet och det finansiella systemet alla dåliga tillgångar. Det skapar en oerhörd likviditet. Så länge Fed kör ut 85 miljarder dollar i månaden så skapar det ett överhäng av kapital som söker förräntning. Vi ser klara tendenser till det även i Sverige. Och samtidigt är bankerna restriktiva med sin belåning, även om vi ser lättnader i USA.

– Det finns tillgångsmarknad som inte räcker till för det kapital som finns.

Av obligationer och ”preffar”. Vad överlever längst?

– För mig är det ganska likartade marknader, men obligationsmarknaden har tajtat till sig ordentligt.

Finns det någon ”ny” alternativ finansieringsform som vi inom kort lär få se i Sverige?

– Jag ser direktfinansieringar som en sådan form. Alltså att pensionskapital går direkt till fastighetsmarknaden och lånar ut, istället för att vara ägare till fastigheter så lånar de ut till stabila fastighetsaktörer direkt mot pantsäkerhet.

– Det finns flera exempel från USA och vi lär snart få se detta i Sverige också.

Hur mår den traditionella bankfinansieringen?

– SEB, Swedbank och Handelsbanken är med. Nordea verkar dra sig tillbaka lite. Danske är med. Aareal är på väg tillbaka in i marknaden och kanske ytterligare någon tysk bank. Men det är fortfarande ett litet fåtal låntagare som kommer åt finansieringen. Så rubriker i dagspressen om att det är mycket bättre är nog lite missvisande.

– Utlåningsgraden ligger på 60 procent och där tror jag att den kommer att ligga även några år framöver. För aktörer som inte har ett stort eget kapital kan det röra sig om 50 procent och det är lite historiskt sett.

Vilken är den bästa affär du gjort?

– Den bästa affären var nog att jag fick vara kvar efter fastighetskrisen och fortsätta att driva bolaget under hela krisen och omstruktureringsprocessen, att få vara med från katastrof till ett normalt bolag.

Enskild transaktion då? Fastigheten vid Östermalmstorg?

– Det var en bra affär, men inte den bästa. Det finns en som håller på att bli riktigt, riktigt bra. Men den får jag berätta om vid ett senare tillfälle.

Var du någon gång nära att ge upp det utdragna projektet ”Folkan-huset”vid Östermalms torg?

– Nej. Det var aldrig en frågeställning. Och jag hade aldrig en tanke på att ge upp under rekonstruktionen under 90-talet heller. Det var en fight varje dag då. Skitkul. När det väl lättade upp var det underbart och allt kändes enkelt.

Sämsta affären?

– (tystnad) Det är många dåliga affärer jag gjort (tyst igen). Jag har varit inne i så mycket och problemnivån har stundtals varit ganska hög. För att klara det måste man vara född med en tendens att glömma bort dåliga affärer annars överlever man inte. (skratt)

Varför var fastpartner inte med i konsortiet som köpte Saab-fabriken? Du har ju en speciell Saab-bakgrund…

– Jag gav faktiskt ett bud på testbanan till Thagesson (Lars, transaktionschef vid Hemfosa) men den ville han inte sälja. Det var dock mest på skämt. Men det vore kul att ha en sådan privat…

– Men jag var lite sugen på att vara med, men det hade varit bättre för oss om det endast varit vi och Hemfosa. Nu blev det så utspritt.

Du bor till och från i Frankrike. Är du inblandad i fastighetsaffärer i Frankrike också?

– Nej. Jag har en liten gård 30 minuter utanför Paris. Semester ska vara semester. Det räcker med problemen jag har med byggaren där. Att få jobben gjorda är svårt. Hantverksskickligheten är bra, problemet är att jobben påbörjas men aldrig avslutas. Arbetsledningen är dålig. Jag får göra mycket av jobbet själv.

– Jag har tidigare gjort fastighetsaffärer i stora delar av världen, men nu är det bara Sverige som gäller och det är fokus på Stockholm.

• En ny ”Torsdagsintervjun” kommer att publiceras varannan torsdag, ibland dock två torsdagar på raken och någon gång kan det komma att dröja tre veckor. Har ni förslag på någon som ni vill läsa en längre intervju med? Skicka i så fall ett mejl till engstrom (a) fastighetsvarlden.se