”Det är en offensiv plan – men fullt rimligt”
TORSDAGSINTERVJUN. Peter Strand är VD för det senaste bolaget som noterats på Stockholmsbörsen. Tribona är börsen enda bolag som är specialiserat på logistikfastigheter och bolaget har ett offensivt mål då bolaget vill fördubbla beståndet från drygt 6 miljarder kronor till det dubbla – och det ska gå relativt snabbt. Tribona har även fått en huvudägare som bidrar med nya kunskaper.
”Äntligen ett tillskott på börsen” var den positiva rubriken kring Tribona i magasinet Fastighetsvärlden i början av april. Hur har den första veckan på Stockholmsbörsen varit?
– Det är jätteroligt att vi nu är på plats på Stockholmsbörsen. Vi har blivit mottagna med öppna armar från Nasdaq OMX Stockholm och de har varit oerhört samarbetsvilliga. Det var även en trevlig morgon i samband med noteringen. Det var klockringning och därefter drack vi ett glas gott bubbel. Det kom dessutom ett avslut i handeln av aktien bara efter några minuter så det var kul. Vi hade lite vadslagning internt om vad startkursen skulle bli.
Är du nöjd med omsättningen av aktien?
– Intresset har varit bra och betydligt högre än vad vi tidigare sett under handeln i Norge. Vissa dagar har det varit uppe på riktigt hög nivå, i måndags omsattes till exempel 250.000 aktier, vilket är relativt mycket med tanke på vårt börsvärde. Dåliga dagar i Norge under 2012 fanns det dagar nästan utan handel. Att det är en större omsättning av fastighetsaktier i Sverige än Norge är en av anledningarna för oss att byta börs, förutom att nästan alla fastigheter finns i Sverige. I Norge finns dessutom bara tre noterade fastighetsbolag.
Vi ville göra den här intervjun veckan före noteringen men då hann du inte. Vad var stressigt?
– Nej, det var inte så farligt. Men det var många saker som skulle komma på plats. Vi har gått igenom många faser och en större förändring för att allt skulle fungera.
Ni hade en bra avslutning på Oslobörsen med en uppgång på 25 procent under 2013, vilket var starkare än Oslobörsens index. Vad förväntar du dig på Stockholmsbörsen resten av året?
– Min huvudsyssla är att driva bolaget rätt, så jag hoppas därmed att vi ska få en värdering som är mer i paritet med övriga bolag. Vi har sedan en längre tid handlats med rabatt och ett av att syftena med börsbytet är att råda bot på det. Börskursen är någonstans runt 41 kronor och eget kapital i bolaget ligger på 49 kronor per aktie.
Inte särskilt mycket har hänt med fastighetsbeståndet sedan bolaget (under namnet NLP) bildades hösten 2006. Förvärvet om 4,8 miljarder kronor (14 fastigheter) från GE Real Estate och London & Regional satte bolaget under ekonomisk press under en längre tid. Hur tuff var situationen?
– Bolaget har hela tiden haft ett starkt kassaflöde och en hög uthyrningsgrad som stärkts därefter. Jag brukar säga att vi kommer från en bakgrund som ett norskt finansbolag med inriktning på fastigheter till att bli ett svenskt fastighetsbolag. Vi har ständigt haft ”bortamacher”, i Sverige har vi varit norrmän och i Norge har vi varit svenskar. Arbetet har bitvis varit utmanande. Den stora refinansiering om 4,1 miljarder som ägde rum i februari i år var en milstolpe i att utveckla bolaget och ger oss nu andra förutsättningar.
– Det har aldrig varit så att banken varit ”in charge”, utan det handlade om att vi i förtid ville refinansiera bolaget och inte invänta att några krediter skulle löpa ut. Vi ville ha förhandlingsövertaget en god tid innan – och att finansieringen var på plats var en förutsättning för börsbytet.
2010 hade ni en belåningsgrad brutto som låg på över 80 procent. Efter en refinansiering tidigare i år är ni nere på 65 procent. Är det en bra nivå?
– Vi ser en långsiktigt och uthållig nivå i spannet 60–65 procent. Där är vi nu och har därmed en helt annan möjlighet till hur bolaget kan utvecklas framöver.
Hur ser du på alternativa finansieringskällor som obligationer och ”preffar”?
– Det är något vi har möjlighet att jobba med framöver. Vi har inte gjort det hittills och preffar har inte varit något man använt i Norge. Det är en möjlighet som vi fått från och med förra veckan när vi blev noterade vid Stockholmsbörsen. Vi är igång… I våra planer för att växa kommer vi att behöva någon form av ytterligare eget kapital. Vi utvärderar preffar.
Nyemmission av aktier för att växa?
– Jag utesluter ingenting. Det kan vara en kombination av olika varianter.
Ni har höjt direktavkastningen på fastigheterna från 6 till 7 procent. Vad är knepet?
– Jag är en sann anhängare av egen förvaltning. Genom att vi numera har det så kommer vi betydligt närmare våra kunder. Vi får numera ut vårt varumärke på ett bättre sätt efter att tidigare varit en ganska okänd aktör. Vi har även kunnat skapa nybyggnadsprojekt i Helsingborg om 30.000 kvm och i Västerås om 10.000 kvm och båda är resultat av relationer som utvecklats via befintlig stock. Det lyckas man enklare med om man sitter med örat mot marken.
Vasakronans VD Fredrik Wirdenius har ett fokus på fastigheter som han kallar ”överlevare”. Hur stor risk är det att en lager- och logistikfastighet kan bli en ”evig loser”?
– Vi har en låg vakansgrad och branschen i sig har en låg vakansgrad. Det byggs väldigt måttligt, ungefär tio nya fastigheter på den öppna, fria hyresmarknaden per år. Det som talar för branschen framöver är e-handeln som tar allt större plats och där det behövs omlastningsställen mellan leverantör och kund. E-handeln ökade med 17 procent från 2011 till 2012 och vi ser den handeln som en stor möjlighet för ökad efterfrågan för lager- och logistiklokaler. Men det gäller att vara på tå mot hyresgäster och kriga för att vinna de förfrågningar som man får.
Finns det något skifte i vilken typ av fastigheter ni vill äga? Någon nytt segment som kan vara aktuell?
– Nej, vi tittar endast på lager- och logistikfastigheter i regionen Stockholm, Göteborg och Malmö, och med det motorvägsnät som triangeln bildar. Från den tringeln når man stora delar av Norden och Baltikum inom 24 timmar.
Ser du några trender inom segmentet?
– Vad vi ser är en ökad efterfrågan på ”gröna fastigheter”. Läget är av yttersta vikt då våra kunder väljer nya etableringar. Vi som fastighetsbolag söker generella fastigheter med rätt takhöjd, många portar och som gärna har miljöklassificering.
Ni har en projektportfölj med byggrätter på nästan 500.000 kvm lokaler. Vad är mest intressant?
– Om man tittar på var inom ”triangeln” som etableringar ägt rum under de senaste fem åren så är det väldigt utspritt, så det är svårt att svara på.
Kan ni byggstarta på spekulation eller är det så självklart att en hyresgäst tar ett helt hus?
– Vi har hittills startat projekt när vi har klart med hyresgäst. Men det är inte otänkbart att vi kan byggstarta ett projekt om vi bara har hälften uthyrt om läget är riktigt bra. Vi för den typen av diskussioner.
Ni äger 20 fastigheter som totalt är värderade till 6,3 miljarder. Vilka är ”klenoderna” som du ser det?
– Jag ser inga klenoder på det sättet. Alla har sina för- och nackdelar. Vissa har järnvägsanslutning och andra bra vid motorvägsnätet, och vissa båda. Andra har ett läge som kan utvecklas för annan användning framöver.
Hur viktigt är det egentligen med järnvägsanslutning?
– Vi ser klara fördelar med anläggningar som har möjlighet för järnvägstransport, men än så länge är transporter på väg det klart dominerande transportsättet för gods. Det finns hyresgäster som har järnväg som förutsättning och det är vårt projekt i Helsingborg ett exempel på.
– Vi har järnvägsanslutning till ungefär en femtedel av våra fastigheter.
Ni har uttalat att ni vill öka beståndets värde till 10–12 miljarder kronor ”inom ett till tre år”. Hur ska det gå till?
– Den absolut störa delen kommer från förvärv men jag hoppas innerligt att vi kan krydda detta med ett antal nybyggnadsprojekt där vi skapar helt nya fastigheter med höga tekniska specifikationer och höga miljökrav. Jag hoppas att vi kan tillföra i snitt två nyproducerade hus om året och våra snitthus är på cirka 20.000 kvm.
Så det kan alltså vara aktuellt med en fördubbling inom ett år?
– Det är en offensiv plan. Men på tre år är det fullt rimligt.
Finns det mycket intressant till salu på marknaden nu?
– Ja, det finns fastigheter för några miljarder, inom vårt segment, som är till salu. Det handlar om fastighetsbolag som vill sälja, fonder som vill ur och egenanvändare som kan tänka sig att bli hyresgäst.
– Våra förvärv kommer ske både via styckeförvärv och paketköp. För att nå vårt mål så blir det summan av många transaktioner.
”A:et” i slutet på ert bolagsnamn på logotypen har formatet som en triangel som ska markera ert geografiska fokus? Var vill vi främst bli starkare?
– Vi skulle bland annat vilja växa i Jönköpingstrakten och i Göteborgsområdet.
Av era 20 fastigheter finns en i Danmark (Bröndby, Köpenhamn)? Är det aktuellt med mer där eller i övriga Norden och Baltikum?
– Danmark är inte vårt fokus idag, men vi följer marknaden för att lära oss. I Norge har vi ju varit utan att ha gjort någon affär och det är väl inte så sannolikt att det blir någon framöver heller. Det är Sverige som gäller för oss.
Många trodde att Brinova (Brinova Logistik) skulle komma åter till börsen via er… Men Rutger Arnhult (Klövern) hann först och har förvärvat drygt 17 procent av aktierna i Tribona, via två köp. Kommentar?
– Vi är jätteglada över att fått in en aktör som stor ägare, i detta fallet Klövern. Bolaget har en lång erfarenhet från fastighetsbranschen och har mycket kunskap att tillföra. Det känns tillfredsställande att vi drivit bolaget på ett sådant sätt att det funnits en attraktion att gå in i det.
Eller är det aktuellt för er att köpa Brinovas logistikfastigheter?
– (skatt). Vi är inte inne i sådana diskussioner. Nej.
Då skulle ni ju lösa delar av tillväxtmålet… Är det ett bra bestånd som skulle kunna passa er?
– Jag kan inte beståndet i detalj, men det är min känsla att det är bra. Det är lager- och logistik och det är ju det vi sysslar med.
Tribona/NLP har saknat en tydlig ägare? Hur är Klövern som ägare?
– Det tillför en massa kunskap, inte minst via styrelsearbete. Vi får vår en välkänd aktör som jag tror kan hjälpa oss i allt från att locka investerare till relationer för finansiering och kapitalanskaffning. Det ser vi väldigt positivt på.
Hur stor andel är svenska ägare nu?
– Ungefär 40 procent är svenska ägare idag. Backar man till början av året så stod den svenska andelen för 5 procent. Det har hänt mycket. Resten är nästan uteslutande norska investerare.
Ni har Ica och Menigo som hyresgäst till 60 procent. Är det många egenanvändare som har fastigheter som överväger att sälja? Jagar ni dem eller är det de som jagar er?
– Det är i huvudsak vi som jagar dem. Men genom vår noteringsprocess har vi blivit mer kända och därmed blivit tillfrågade om saker som vi tidigare aldrig blev kontaktade kring. Det är förstås grädde på moset och känns jätteskoj. Vi har dialog med en handfull.
Du tillträdde som VD vid Tribona i januari 2011. Du kom då från VD-stolen i Victoria Park och har tidigare även varit VD för Annehem. Saknar du Victoria Park?
– Jag är fortfarande involverat i bolaget som ägare och jag sitter i styrelsen.
Så då kan du alltså inte vara överraskad över köpet av omtalade ”kackerlackshusen” i Malmö och det senaste köpet av miljonprogramsområden i Linköping?
– Nej, det kan jag ju inte vara. Vi tycker att det har varit bra priser och det är ett segment där det är väldigt lite konkurrens. Det finns en stor efterfrågan på bostäder i landet och vi är förstås glada över att ha lyckats göra affärerna.
Victoria Park har tidigare riktat sig till en annan målgrupp med ett annat erbjudande. Finns det inte en risk att varumärket svärtas ner om ni misslyckas med det ni planerar för?
– Nej, den typen av koppling ser jag inte. Vi inser ju förstås att det är områden som har utmaningen framöver sig. Vi vill bevisa att det går att få rätsida på områdena och därmed skapa en annan prisbild på marknaden. I dag är det en väldigt stor diskrepans mellan A- och B-läge i jämförelse med C-läge när det gäller yield.
Gör du något annat inom fastighetsbranschen som vi inte har koll på?
– Nej, de här båda sysslorna fyller mina dagar med råge. Det har varit ett intensivt arbete med Tribona för att komma dit vi är nu och nu ser vi fram emot nästa fas.
- En ny ”Torsdagsintervjun” publiceras vanligtvis varannan torsdag, ibland dock två torsdagar på raken och någon gång kan det komma att dröja tre veckor. Har ni förslag på någon som ni vill läsa en längre intervju med? Skicka i så fall ett mejl till engstrom (a) fastighetsvarlden.se
Läs tidigare Torsdagsintervjuer:
