”Mer framgångsrik än vad vi skissat på”

TORSDAGSINTERVJUN. Mats Hederos är VD vid AMF Fastigheter – som numera är landets tredje största fastighetsägare efter att bolaget under några år gjort fler förvärv. AMF Fastigheter har som ett långsiktigt mål att vitalisera centrala Stockholm, alltså delområden i oerhört centrala lägen som upplevts som ”bortglömda”.

Ni har hållit ganska väl vad ni utlovade för 4-5 år sedan (i magasinet Fastighetsvärlden Nr 2/2009. Förvärvsplaner på 20 miljarder avslöjades).  Vad har avvikit mest från era tidigare planer?

– Vi hade en plan och den har vi följt. Det vi inte visste då var att vi skulle bli ett eget dotterbolag och inte heller att vi skulle flytta till egna kontorslokaler. Bostadssatsningen genom Rikshem har blivit större, och även mer framgångsrik, än vad vi skissat på.

Handen på hjärtat, hur är omsättningen i Mood? Många undrar. Är handelsdelen under eller över era förväntningar?

– Man måste veta att det fanns två viktiga skäl till investeringen. Vi ville förändra en hel stadsdel i city där vi hade många lokaler och dessutom planerade för förvärv. Det tidigare bortglömda kvarteret har blivit en levande plats dit människor söker sig också kvällstid.  Området har ökat i attraktivitet vilket märks i efterfrågan på lokaler.

… och åter till handelsdelen.

– Mood Stockholm togs emot på ett sätt som överträffade våra förväntningar och fick mer uppmärksamhet än vi vågat hoppas på. En sådan här satsning tar tid och vissa koncept har utvecklats bättre än andra. Det är naturligt då några varumärken inte tidigare funnits i Stockholm. Restaurangerna, som vi tidigt gjorde till ankarhyresgäster, har gått väldigt bra. Att satsa på restauranger som vi gjorde var ett nytt grepp.

Enligt uppgift till Fastighetsvärlden smider ni på ytterligare ett stort handelsprojekt. Kan du berätta mer?

– Vi har en del tankar för våra fastigheter som vi får återkomma till längre fram.

Är ni klara med kontorsdelen i Mood?

– Ja, i princip. Vi tecknade ett kontrakt om 2.900 kvm förra veckan och det återstår bara 1.500 kvm, fördelat på några mindre enheter, att hyra ut. Så det är mycket positivt.

Tyska Allianz håller på att sälja grannfastigheten till Mood, Jericho 34. Hur viktig pusselbit skulle den fastigheten vara för er och era planer för området?

– Vi gillar att bygga kluster så den fastigheten skulle förstås passa oss bra.

Finns det någon gräns för när ni inte vill bli större i ”CC”-området där ni investerat mycket de senaste åren?

– Vi tänker inte på det sättet. Ser vi en fastighet som är en bra investering för våra sparare och ligger inom vår plan så överväger vi att köpa.

Ökar ni hellre i det ”oligopolområdet” än att köpa utanför city?

– Vi gillar city och tror mycket på det. Men vi har också andra utvecklingsområden i Stockholm, alla nära spårbunden trafik.

Håller Stockholms CBD att bli en låst marknad? Alltså att alla centrala fastigheter hamnar på väldigt långsiktiga händer, ungefär som i Helsingfors.

– Långsiktiga, stabila och framåtblickande bolag bidrar i större grad till utvecklingen av staden är kortsiktiga ägare. Möjligen missgynnas transaktionsrådgivarna av en lägre omsättning.

Är det allmänt mycket intressant till salu just nu, jämfört med för ett år sedan?

– Som jag upplever det så är det mindre till salu nu.

Har ni mycket ”småsaker” kvar att sälja?

– Nej, inte mycket. Vi vill ha fastigheter i närheten av spårbunden trafik och nästan alla våra fastigheter ligger i sådana lägen.

Hur är er allokering till fastigheter idag och inom vilket spann ska ni ligga?

– Den var ungefär 12 procent vid halvårsskiftet. Vi har som ambition att öka vår allokering. Det viktigaste är att det resulterar i bra investeringar för spararna.

Efter försäljningen i Nordstan i Göteborg äger ni endast en fastighet utanför Stockholmsområdet (Teliafastigheten i Göteborg). Är det helt uteslutet med förvärv i Göteborg, Malmö eller någon av regionorterna?

– Nej, inga tillväxtorter är uteslutna, men det är inget vi jobbar med just nu. Att vi sålde i Nordstan berodde på att det var svårt att få till en bra förvaltning eftersom beståndet var så litet. Vi hittade inga investeringsmöjligheter, därför valde vi att gå ur. Teliafastigheten har bara en hyresgäst och är på flera sätt lättare att sköta på distans.

Ni är riktigt stora. Några stora, så som alla AP-fonder och till exempel Alecta, har förvärvat utomlands. Finns det några sådana planera i bakhuvudet hos er?

– Vi har diskuterat det, men det är inte aktuellt i nuläget.

2006 köpte ni bostäder i Västerås, men kom sedan inte längre. Därefter har det lossnat rejält genom hälftenägandet i Rikshem. Hur mycket tid lägger du/ni på Rikshem?

– Både vi och AP4 är aktiva ägare, men vi är det via styrelsen.

Hur stort kan Rikshem bli?

– Vi har sagt 20-25 miljarder kronor. Vad som händer vid denna nivå får vi och AP4 ta ställning till då.

Om ni inte hade ”hittat” Rikshem, vad hade ni köpt då för att hålla allokeringen?

– Vi sökte en bostadsallokering, men hade inte kommit längre än förvärvet i Västerås. Men vi hade pratat med AP4 under lång tid så det var inte på något sätt en plötslig affär. Hade den inte blivit av hade vi kanske köpt ett annat bostadsbestånd – det fanns några sådana till salu vid tillfället.

Hur sköter ni finansieringen? Använder ni er av bankbelåning? Är det någon skillnad för Rikshem?

– För AMF Fastigheters helägda fastigheter finns ingen bankfinansiering och det ska vi inte heller ha. För Rikshem handlar det om 70 procent.

Ni får mycket beröm för era planer för Galleriankvarteret. Hur långt har processen med Stockholms stad kommit?

– Detaljplanen är nu ute för granskning till och med den 14 november. Vi har ett bra samarbete med Stockholms stad. Vi tänker lika kring projektet, och vi vill bidra till att bygga en attraktivare och tryggare stad.

När kan ”nya” Gallerian stå helt klar?

– Det ena hotellet kan stå klart under 2016 och hela kvarteret kan vara klart 2018.

Är det tuffa förhandlingar med staden?

– Vi har ett gott och långsiktigt samarbete som fungerar väl. Det är klart att det ibland funnits skilda uppfattningar. Men på det stora hela har det flutit på bra.

Det verkar som att man kan få ett allmänt bättre förhandlingsläge för utbyggnationer om man skapar ytor som ger ett flöde av människor dygnet runt, typ hotell och bostäder. Kommentar?

– Både vi och staden har haft samma utgångspunkt. Båda vill ha levande bottenvåningar för att skapa nytt liv i området och därmed bidra ökad trygghet.

Ni bygger om ett stort kontorshus i Marievik till bostäder? Finns det fler fastigheter i er portfölj som kan få en annan användning inom närtid?

– Nej, Marievik och Galleriankvarteret är de aktuella omvandlingsprojekt vi arbetar med just nu.

SEB beslutade sig för att stanna i nuvarande lokaler. Var det en lättnad? Alltså både för era stundande projekt i city och att ni är hyresvärd på Södermalm.

– Jag tror att företag i city eller på Södermalm har lättare att attrahera kompetenta medarbetare. Vi har nyligen gjort en undersökning som visar att arbetsplatsens läge är något som unga talanger prioriterar högt i valet av arbetsgivare.

Vad kommer att hända med hyrorna i centrala Stockholm på ett eller två års sikt? Hur ser din prognos ut?

– Vi ser positivt på hyresutvecklingen i city, både när det gäller kontors- och butikslokaler, givet att lokalerna är moderna och ändamålsenliga. Hyresutvecklingen är svår att bedöma, men lite bättre än inflationen, det vill säga 2-4 procent per år, är en rimlig nivå.

Vilket av era ”externa” områden tror du mest på om vi talar på fem års sikt? Medborgarplatsen/Södra Station, Marievik, Västra Kungsholmen eller Sundbyberg?

– Marievik tror vi mycket på. Det har varit smygande under några år men kommer nu starkt. Snart kommer Liljeholmen säkert att betraktas som en del av innerstaden.

Hur ser ni på till exempel Frösunda och Hagastaden?

– Hagastaden är spännande och det händer mycket där. Men det finns fortfarande frågetecken kring hur infrastrukturen ska lösas. Frösunda är inte intressant för oss på grund av bristande spårbunden kollektivtrafik.

Ni har växt snabbt och anställt mycket folk. Finns det en risk att du hamnat i för mycket administration?

– Vi är drygt 80 anställda nu. Jämfört med när jag började så har vi fler kontorsfastigheter, fler handelsplatser och vi är inblandade i fler utvecklingsprojekt.  Vi måste ha ordning och reda eftersom vi förvaltar andras pengar, och det kräver förstås sin organisation. Samtidigt vill inte riskera att bli tappa flexibilitet och snabbhet. Förändring är ett normaltillstånd.

Retail står idag för cirka 30 procent av era hyresintäkter. Är det en önskvärd nivå?

– Ja, det är det. En innerstadsfastighet består ofta av handel i bottenvåningarna och resten kontor. Det är därför vi investerar i både handel och kontor.

Avslutningsvis, du har en vision om att förvandla Regeringsgatan till Sveriges svar på Fifth Avenue. Berätta mer om visionen och när blir den verklighet!?

– Regeringsgatan har stor potential och vi arbetar tillsammans med andra fastighetsägare och Stockholms stad för att utveckla stråket. Vi äger Gallerian, MOOD Stockholm och ytterligare två större fastigheter och ser framför oss fler högklassiga butiker och kontor längs gatan.

  • En ny ”Torsdagsintervjun” publiceras vanligtvis en eller två gånger i månaden. Har ni förslag på någon som ni vill läsa en längre intervju med? Skicka i så fall ett mejl till engstrom (a) fastighetsvarlden.se

Läs tidigare Torsdagsintervjuer:

Tom Lindahl

Jens Engwall

Sven-Olof Johansson

Peter Strand

Johan Ericsson

Greg Dingizian

Fler Nyheter från förstasidan

Ljusning: SHH ökade från 155 till 429 sålda bostäder

Bostadsutvecklaren ser ljust på framtiden. Och satsar på ett nytt segment.

Mipims plan mot coronaviruset

Få kineser anmälda, men betydligt fler italienare.

Här presenteras ny jättesatsning i Uppsala

Marköverlåtelse när 33.000 nya bostäder ska byggas. FV på plats.

De köper för 240 miljoner – i Norrköping

Har option att förvärva ytterligare två etapper i ny stadsdel.

Om budet på If-huset: ”Mitt bud är ett bra bud”

Berättar för Fastighetsvärlden varför aktieägarna borde acceptera budet.

SBB ny storägare i SSM

Ilija Batljan och Jan-Erik Höjvall i förarsätet av det pressade bostadsutvecklingsbolaget. Tidigare storägarna borta.

Ägarna nobbar budet på If-huset

Priset reflekterar varken ”bolagets potential eller den nuvarande aktiekursnivån”.

Ikea storsatsar i Stockholm – investerar 1,7 mdr

Jagar fyra nya och större butikslokaler. Läs om bolagets framtidsplaner.

”Jag är väldigt hungrig, jag vill köpa mer”

Förvärvar för 100.000 kr/kvm vid Odenplan. Affär för 420 miljoner kronor.

Klart med köpare till Solna United – hela 3,3 mdr

Skanska säljer klenod för nästan 100.000 kr/kvm. FV jämför med tidigare prisrekord i området.

Affär på hela 2,6 miljarder i Hagastaden

Mer än dubbla kvadratmeterpriset jämfört med 2013. Se karta!

FV Quiz

FV Quiz: Vad kan du om Fredrik Lundberg?

En av näringslivets tyngsta som är störst inom fastigheter.

Klövern vill stomblåsa hus mitt i city

Köpte fastigheten 2016. Rutger Arnhult berättar om bolagets planer.

De får i uppdrag att sälja förortscentrum

Omfattar cirka 80.000 kvm kommersiella ytor. Värderat till hela 2 miljarder kronor.

Tillbaka till förstasidan