”Vi ska fyrdubbla dagens bestånd”
TORSDAGSINTERVJUN. Greg Dingizian är ständigt aktuell och kasten i hans karriär har varit tvära. Det första riktiga avtrycket i fastighetsbranschen gjorde han som VD för det börsnoterade bolaget Gotic och därifrån tog han ordentlig sats i försöket att skapa den internationella, vegetariska, snabbmatskedjan Meening Green. Börsnoteringen gick inte som planerat och istället tog han jobbet som VD för HSB Malmö med uppdrag att rädda ekonomin efter det finansiella fiaskot som var Turning Torso. Idag är han mest känd som mannen bakom Victoria Park, en avknoppning från Annehem där han tidigare var styrelseordförande. Tidigare i år överraskade Greg Dingizian marknaden när Victoria Park, kända för hög svansföring genom sitt livsstilsboende för en penningstark målgrupp, köpte flera bestånd med hus i så kallade miljonprogramsområden. Igår blev det också känt att bolaget tar in en ny VD i Peter Strand som nyligen tog Tribona till börsen.
Peter Strand går in som VD för Victoria Park och du tar istället rollen som vice arbetande styrelseordförande. Vad ligger bakom den här nya organisationen?
– Vår ambition är att växa. Victoria Parks portfölj ska växa från dagens 261.000 kvm till 1 miljon kvm och för att lyckas med det måste också ledningen breddas och stärkas. I min nya roll kan jag fokusera mer på affärsutveckling och att jobba vidare med förvaltningen i våra förvärv. Det är ett viktigt och tidskrävande jobb.
Varför blev just Peter Strand ny VD?
– Det var helt enkelt den optimala och mest naturliga lösningen. Vi jobbade tillsammans i Annehem där han var VD och jag styrelseordförande och han satt ju sedan tidigare också i styrelsen för Victoria Park.
Och under hösten byter ni också upp er från First North till Small Cap-listan. Vad ger det för fördelar?
– Det är ingen större dramatik i det. Vi har hela tiden skött bolaget som om vi var noterade på den stora listan. Men flytten gör att vi kommer att få lättare att hitta institutionella investerare, många av dem har direktiv som gör att de bara får investera i bolag som är noterade på den stora listan.
Hur ser ägarförhållandena ut i Victoria Park efter nyemissionen i juli där ni tog in 335 miljoner kronor i nytt kapital?
– Jag är via bolag största ägaren med 13,4 procent av aktiekapitalet. Därefter följer Danir (9,7 procent) Östersjöfonden (9,4 procent), och Erik Selin via bolag (7,8 procent). Också vår nye VD Peter Strand är med 3,3 procent av aktierna en stor ägare.
Ni startar en tredje etapp med bostadsrätter i Malmö inom ramen för Victoria Parks livstilskoncept nu i höst. Hur många bostäder rör det sig om?
– I den tredje etappen rör det sig om 120 lägenheter. Totalt, med alla etapper inräknade, innebär det 204 lägenheter. Av dem har vi sålt 195 så intresset har varit väldigt stort.
Tidigare har du sagt att ni inte längre har så bråttom ut ur Malmö. Hur ser tidsplanen ut för expansionen till Stockholm och Göteborg?
– Anledningen till att jag sa det var ju för att vi genomförde flera stora förvärv av bostadsfastigheter där vi har ett stort jobb framför oss med att få igång en bra förvaltning. Ambitionen är fortfarande att etablera vårt koncept i Göteborg och Stockholm men för att expandera till exempelvis Stockholm behöver vi en partner. Många har varit nere och tittat på det vi gör och uttryckt intresse.
Är ni nära en överenskommelse på den fronten?
– Vi letar inte aktivt men är öppna för alla förslag.
Om man jämför de tre storstadsregionerna, är det någon av marknaderna där ni ser en större potential än på de övriga?
– Jobbar man med bostadsprojekt i Stockholm så är man riktigt bortskämd. Allt som byggs säljs ju men det kostar som sagt att ge sig in på den marknaden. det är därför vi behöver en partner. Göteborg är en större stad än Malmö och har en betydligt bättre nivå på bostadsrättspriserna. Av de här tre marknaderna är nog Malmö den som är allra tuffast. Det var danskarna som drev bostadsrättsprisutvecklingen i Malmö under många år men efter den finansiella krisen valde de att flytta hem igen och det har slagit hårt mot Malmö.
Men om ni lyckats sälja nästan alla era bostadsrätter på den relativt tuffa Malmömarknaden så måste väl potentiella investerare stå på kö för att få vara med och etablera konceptet i Stockholm och Göteborg?
– Det är jag fullständigt övertygad om. Men vi är som sagt ett litet bolag som måste fokusera våra resurser och nu har vi fullt upp med etapp 3 i Malmö.
Under året har ni genomfört flera förvärv av fastigheter i miljonprogramsområden, bland annat de så kallade ”Kackerlackshusen” i Rosengård och bestånd i Linköping och Markaryd. Vad gör dem till en bra investering?
– Om man sätter de här investeringarna i relation till vad det kostar att nyproducera så inser man det långsiktiga värdet i dem. Med det relativt låga anskaffningsvärdet finns det utrymme för att renovera och ändå generera intäkter i slutändan.
Men vem ska betala för renoveringarna? Finns det utrymme att ta ut det på hyran i de här områdena där betalningsförmågan kan vara förhållandevis låg?
– Jag skulle säga att det finns en högre betalningsvilja i de här områdena än på många andra ställen. De här områdena med mindre goda namn är sällan så dåliga som de beskrivs. Det där är till stor del en bild som målas upp av medierna. Jag var till exempel i Husby efter oroligheterna i somras och det jag såg där stämmer dåligt med mediebilden av område.
Jaha, vad gjorde du i Husby då? Du var väl inte enbart där för att se efterverkningarna av kravallerna?
– Ja… eh, tittade på hus, ha ha.
Så man kan förvänta att Victoria Park förvärvar i Husby inom en snar framtid då?
– Det är inte omöjligt. Vi kommer att hålla en hög förvärvstakt framöver. Efter emissionen har vi ekonomiska muskler till att göra förvärv för några hundra miljoner men för större affärer behöver vi se över alternativ finansiering.
Men ni får hårdare konkurrens framöver. Fastigheter i miljonprogrammet verkar vara intressant för tillfället. Företaget ”Vårt Alby” genomförde nyligen ett uppmärksammat förvärv och för några dagar sedan blev det känt att Lennart Schuss och Peder Johnsson startar bolag enkom för att förvärva fastigheter i segmentet.
– Ja, jag kan inte säga att jag är förvånad. Det är klart att det är fler än vi som ser fördelarna med den här typen av fastigheter och det kommer säkert att gå bra för dem. Det som skrämmer många är förvaltningen som upplevs som jobbig men som jag redan sagt, problemen är inte så stora som de utmålas att vara, men en väl fungerande förvaltning är nyckeln för att lyckas med den här typen av hus.
Jag upplever det som lite märkligt att ni har båda de är verksamheterna under samma paraply, fulkåkar och lyxigt livsstilsboende. Vad står varumärket Victoria Park för egentligen?
– Jag ser ingen konflikt alls där. Det handlar om två vitt skilda verksamheter, projektutveckling och förvaltning. Det finns saker att lära från båda verksamheterna som tillsammans breddar hela företaget.
Om man ser tillbaka på din karriär så ser den lite annorlunda ut jämfört med många andra inom fastighetsbranschen. Du har startat upp en hel rad verksamheter men återvänder alltid till fastigheterna. Varför då?
– Det är den branschen som ligger mig varmast om hjärtat och det jag gör nu, jag kan inte tänka mig att syssla med något bättre, att jobba för förbättringar i miljonprogrammen. Det sker stora förändringar och det är spännande att vara med. Det handlar inte bara om hårda siffror och kalkyler utan också om sociala värden. Att låta miljonprogrammen förfalla skulle innebära ett stort socialt problem.
Funderar du på att starta upp något utanför fastighetsbranschen igen?
– Nej, inte alls. Det är Victoria Park på heltid som gäller och jag kan inte önska mig ett bättre jobb.
- En ny ”Torsdagsintervjun” publiceras vanligtvis varannan torsdag. Har ni förslag på någon som ni vill läsa en längre intervju med? Skicka i så fall ett mejl till engstrom (a) fastighetsvarlden.se
Läs tidigare Torsdagsintervjuer:
