Thedéen: ”Om spiralen vänder – då är vi oroade”
Finansinspektionen ser betydande bekymmer framför sig på obligationsmarknaden, och till 50 procent är det fastighetsbolag som lånat där på den svenska marknaden. Det kan bli riktigt dåliga villkor för de med dålig rating, om det överhuvudtaget går att låna för dessa företag.
Vid Fastighetsvärldens seminarium Öresundsmarknaden 2022 höll Finansinspektionens GD Erik Thedéen ett anförande där han lyfte fram flera risker för fastighetsmarknaden och även gav några råd om vad fastighetsbolagen bör göra framåt.
Även om belåningsgraden idag är lägre än den var 2005 så har utlåningsvolymen ökat från cirka 800 till 1.600 miljarder de senaste tio åren. Att belåningsgraden sjunker över tiden är en naturlig utveckling. Men vid den ränteuppgång som nu har skett och som ser ut att fortsätta innebär det en betydande negativ påverkan på bolagens intjäning.
Väldigt mycket av den ökade utlåningen har skett via obligationsmarknaden och där är Erik Thedéen bekymrad över dålig likviditet och dålig transparens, även om Finansinspektionen de senaste åren verkat för förbättringar på det området.
Särskilt bekymrad är han över obligationer ratade med trippel-B eller sämre. Där har kreditriskspreaden ökat kraftigt och de räntor företagen nu kan låna till, om de kan låna överhuvudtaget, kraftigt påverkar intjäningen.
Förut möjliggjorde de låga räntorna förvärv till mycket låga avkastningsnivåer, det var en positiv spiral med förbättrade siffror hos företagen.
– Om spiralen vänder – då är vi oroade.
Samtidigt poängterade Thedéen att många fastighetsbolag är skyddade av indexklausuler som skyddar den närmaste tiden. Men på lite längre sikt kan de ökade kostnaderna, sämre tider etc leda till att hyresgästerna inte godtar höjningarna.
–Nu står vi i den här situationen, men på medellång till lång sikt vill vi att fastighetsbolagen agerar.
Erik Thedéen radade sedan upp några åtgärder FI ser som önskvärda bland fastighetsbolagen.
- Väsentligt längre kapitalbindning i upplåningen, fler oberoende lånekällor och jämnare fördelning av låneförfall (undvika koncentrationer)
- Klart mindre exponering mot ränterisk – både högre grad av räntesäkring och längre säkringar som skydd mot stigande korträntor
- Mer transparent kommunikation om finansiella risker, tex kan företagen
- Publicera regelbundna scenariobaserade stresstester
- Redovisa räntekänsligheten tydligt med antagande om ränteuppgång tex utifrån marknadens ränteförväntningar.
