Listor: Svenskt så in i Norden – se vilka bolag som förvärvar

(artikeln och sammanställningen är ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden nr 1/2018, med en uppdatering här på sajten i mitten av mars 2018 där värden justerats efter nya förvärv)

Den svenska fastighetsmarknaden är liten. Och dyr. Jakten på bättre avkastning har fått 24 bolag att investera i våra nordiska grannländer.

Bland de första svenska bolagen att gå utomlands den här gången (den förra var inför fastighetskraschen i början av 90-talet) var Niam som investerade i Finland 2005. Balder började gå tungt in på den danska bostadsmarknaden 2012 efter krisen där. Till Norge kom de övriga svenska fastighetsinvesterarna först 2015.

Den kraftiga nordiska expansionen har ägt rum sedan 2014. Innan dess hade endast åtta av bolagen investerat i de övriga länderna. Fastighetsvärlden summerar de svenska bolagens fastighetstillgångar i Finland, Danmark och Norge till ett värde om 190 miljarder kronor i mitten av mars 2018.

Allt tyder på att de svenska investerarnas aptit för grannländerna kommer att fortsätta.

Ser fyndlägen 

Finland bedöms av flera investerare ha en delvis underutvecklad fastighetsmarknad, ekonomin – inte bara i Helsingfors – håller på att återhämta sig sent och marknaden är sencyklisk vilket många gillar. Många svenskar ser fortsatta fyndlägen på den danska bostadsmarknaden efter kraschen för tio år sedan, och flera investerare spanar numera även utanför Storköpenhamn. I Norge har konkurrensen från de inhemska köparna avtagit i takt med sänkt oljepris. Länge var den norska marknaden annars ett smått ointagligt fort för svenska investerare.

Ett av de fyra svenska bolag som har ägarintressen i samtliga de övriga tre länderna och har haft det sedan 2012 är Niam. Under de senaste åren har fond-jätten bland annat gjort flera bostadsaffärer i Danmark.

– Vi var bland de första att investera i bostäder, tillsammans med Balder. Vi har även gjort ett antal försäljningar, bland annat till Heimstaden, säger VD Fredrik Jonsson till Fastighetsvärlden.

Danskt storköp

Han konstaterar att det blivit dyrare i den danska huvudstaden när det gäller bostäder, men att det fortfarande finns bra investeringsutrymmen. Niam har dessutom, till skillnad från flera investerare, spridit gracerna utanför Storköpenhamn och har bestånd även på Jylland och Fyn.

I Danmark förvärvade fond-jätten under våren 2017 det privatägda bolaget HD Ejendomme A/S med fastigheter för hela 5 miljarder kronor, innehållande både bostäder och kommersiella fastigheter.

Jonsson är skeptisk till Norge.

– Jag tror att marknaden i Norge, liksom den i Sverige, har peakat eller är nära att göra det.

Han är mer optimistisk när det gäller Finland.

– Det kommer en stark tillväxt där. Efter flera år med lägre tillväxt är det många utvecklare och samhällsbyggare som inte kommer att vara redo. Det finns alltid ledtider som gör att vissa hamnar efter.

En investerare som delvis valt bort den svenska hemmamarknaden under de senaste åren är Genesta. Fondaktören har byggt bestånd i Finland och Norge och nyligen gjort sitt första köp i Danmark.

–Vi har under en längre tid tyckt att Helsingfors och innerstaden där ser väldigt attraktiv ut när det gäller kontor. Vi gjorde vårt första köp för några år sedan. Det är fortfarande en bra marknad, men inte lika billigt, säger Anders Palmgren, investeringsansvarig vid Genesta.

Hösten 2017 gjorde Genesta sin inbrytning på den danska marknaden genom att köpa en stor kontorsbyggnad nära centralstationen. Den är sliten och ska renoveras.

– Kontorsmarknaden i Köpenhamn är svår. Man måste välja rätt objekt och vara vaksam. Vakansgraden är hög och det byggs mycket nytt och attraktivt i både nordliga och sydliga hamnlägen.

När det gäller Norge tycker han att det blivit riktigt dyrt.

– Det kommer de mest häpnadsväckande noteringarna hela tiden, säger Palmgren när han kommenterar yieldutvecklingen.

Vid Nordika har man förutom Sverige fokus på Finland, och det har att göra med företagsledningens uppbyggda kontaktnät där. Bolaget har köpt flera kontorsfastigheter i Finland, varav flera med höga vakanser, och varit framgångsrikt på uthyrningssidan.

Mer outvecklat

– I Sverige är vi lite mer vana vid att gulla med hyresgästerna och det uppskattas när vi gör samma sak i Finland. Vi bryr oss om vad kunderna vill ha. I Finland har man ofta inte kommit lika långt utan det är mer klassisk förvaltning. Ofta känns det som att hyresgästerna känner att de ska vara tacksamma för att de får sitta i lokalerna. Från svenskt håll har vi kommit längre och det har vi nytta av, säger Jonas Grandér, VD vid Nordika.

Att Nordika inte finns i Norge och Danmark beror enligt Grandér främst på resurser och tajming.

Vid Alma Property Partners som startades hösten 2014, och som har fokus på Norden, gjorde man under 2016 sina första förvärv i både Danmark och Finland.

– Det är en attraktiv prissättning i Finland, inom många segment och på olika geografiska marknader. Marknaden har återhämtat sig starkt och det är en stark hyresmarknad, säger Simon de Château, CIO vid Alma.

När det gäller Danmark har Alma främst fokus på bostäder, men de Château konstaterar att prissättning på kort tid blivit tuffare. Norge spanar man på, men har ännu inte lagt något bud.

– Marknaden där är numera mindre inhemsk eftersom det lägre oljepriset öppnat upp för andra investerare att lyckas i budgivningarna.

Revansch för 2008

2008 misslyckades Areim med att köpa Vasakronan. Sommaren 2017 kom revanschen när bolaget var med och köpte det finska jättebolaget Sponda som vid tidpunkten hade fastigheter för 37 miljarder kronor.

Ledande investerare i det köpet är Blackstone, och FV saknar kännedom om Areims ägarandel. Troligen 5–20 procent. I tabellerna i denna kartläggning har vi räknat på 10 procent. Duon köpte 2016 ett stort paket fastigheter från norska Obligo (Acta) där en stor del av de svenska fastigheterna har sålts vidare men merparten av de norska är kvar liksom en mindre del finländska. Areims ägarandel i det JV:et är 20 procent.

Totalt summerar Fastighetsvärlden de svenska fondaktörernas investeringar i grannländerna till drygt 42 miljarder kronor.

Börsnoterade i spets

Nästan dubbelt så stort ägande står de nio börsnoterade bolagen för, 81 miljarder kronor.

När magasinet Fastighetsvärlden hösten 2005 gjorde en längre porträttintervju med den då ännu ganska okände Erik Selin, VD och storägare vid Balder, fick han följande fråga och påstående: ”Du verkar ha en enkel filosofi. Ser du några begränsningar?”

Svaret: ”Vi kommer inte att göra några förvärv utomlands. Jag kan inget om det och ser mina begränsningar.”

Selin kunde hålla sig till början av 2012 när Balder slog till och köpte ett större bostadsbestånd i Köpenhamn – på marknaden som några år tidigare gått igenom ett stålbad. Balder köpte 523 lägenheter i Österbro. Bostadsfastigheterna, byggda 1995, förvärvades för strax under 30 000 kr/kvm. I dag kan värdet bedömas vara nästan 50 procent högre.  Bolagets bostadsportfölj är värd drygt 7 miljarder kronor och man har en stor projektbank. Bolaget äger även någon enstaka kontorsfastighet och en handfull hotellfastigheter i den danska huvudstaden.

I slutet av 2015 tog Balder kontrollen över det stora finländska privata bostadsbolaget Sato med ett bestånd som då var värt 27 miljarder kronor och som nu växt till 35 miljarder. I FV:s sammanställning tillgodoräknas Balders 54-procentiga andel. Sedan dess har Balder även köpt in sig i Serena i samma land och får där tillgodoräkna sig den 56-procentiga andelen.

Lyft beståndet

Näst störst av börsbolagen är Pandox och tredje störst är Sagax. Det sistnämnda har satsat hårt på vårt östra grannland.

– Vi har varit där ända sedan 2004. Finland har en bra företagskultur och marknad som påminner om den svenska, säger ekonomichef Peter Larsen.

Klövern slog i november 2017 till med sitt första utländska köp efter att en längre tid ha granskat den danska marknaden. Bolaget förvärvade en fastighet i centrala Köpenhamn för 810 miljoner kronor.

– Det är positivt att vi som grund för vår etablering i Köpenhamn får exponering i form av en centralt belägen högkvalitativ samhällsfastighet med långt hyresavtal med en mycket välrenommerad hyresgäst, sa Rutger Arnhult, VD på Klövern, i samband med det första köpet som gjordes från Niam.

I början av 2018 gjorde Klövern sitt andra danska förvärv, då på hela 1,9 miljarder kronor.

När Castellum försommaren 2016 förvärvade Norrporten ingick det kontorshus i Köpenhamn för 3,9 miljarder – en stor ökning och dessutom ett rejält lyft av kvaliteten på beståndet.

Castellum utökar gärna det danska beståndet och är inte helt främmande för Norge eller Danmark även om befintliga marknader är i fokus.

”Mycket mer att göra”

Wihlborgs har liksom Castellum länge smugit lite långsamt med satsningen på Danmark. Sommaren 2017 slog man dock till med ett rejält förvärv genom att köpa 15 kontorsfastigheter för 2,3 miljarder kronor. Bolaget är nu en av Köpenhamns största fastighetsägare.

– Den positiva ekonomiska utvecklingen gör Danmark till en fortsatt intressant marknad, sa VD Anders Jarl i samband med affären.

Hemfosas strategi i Finland och Norge skiljer sig från den i Sverige. I de båda länderna är det endast samhällsfastigheter med långa hyresavtal som är aktuella för förvärv.

I senaste delårsrapporten skrev VD Jens Engwall:

”Med de senaste förvärven har vi ett fastighetsbestånd i Norge värt cirka 5 miljarder kronor och det finns definitivt mer för oss att göra här.”

Chockerande köp

Ett bolag med samma strategi är SBB som med det fullständiga och korrekta namnet heter Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB.

Med köpet av DNB:s huvudkontor i Björvika i centrala Oslo våren 2017 smått chockade VD:n och storägaren Ilija Batljan stora delar av den nordiska fastighetsbranschen.

Priset var 4,5 miljarder kronor. Det är en av de absolut största affärerna av en enskild fastighet i Norden någonsin. Den återstående hyreslängden vid köpet var 10,3 år. SBB följer alla nordiska länder och gjorde nyligen sitt första köp i Finland, ett litet sådant.

Låg ap-tid

När det gäller AP-fondernas hel- eller delägda fastighetsbolag så finns endast två representerade i övriga Norden och då båda i Finland. Det gäller Trophi som sysslar med handelsfastigheter (dagligvaror) och Hemsö som fokuserar på samhällsfastigheter.

Jätten Vasakronan, med fastigheter för nästan 120 miljarder och ägt av de fyra stora AP-fonderna, är Sverige troget. VD:n Fredrik Wirdenius har dock tidigare sagt till Fastighetsvärlden att det är mer troligt med köp i Helsingfors än på en ny marknad i Sverige. Han tycker marknaden där liknar den svenska på många sätt. Ett köp är sannolikt inte nära på något sätt.

Av institutionerna är det endast tre som gått utomlands, varav två till nordiska grannländer. AMF slog till med tre större JV-affärer 2015, två i Finland och en i Norge. Därefter har det utländska beståndet vuxit via förvärv inom dessa JV-bolag.

Under sommaren 2017 hakade Skandia Fastigheter på utlandståget genom att köpa en större kontorsfastighet väster om stadskärnan i Helsingfors. Finland är den enda utlandsmarknad som bolaget tittar på.

– Den finländska fastighetsmarknaden är attraktiv genom dess möjlighet att ge en högre direktavkastning relativt Sverige, motiverade VD Anders Kupsu beslutet.

Fokus ligger på Helsingfors.

– Men det har snabbt blivit dyrare sedan vi köpte.

Huvudstäder i obalans

Heimstaden, med Alecta och norske Ivar Tollefsen som största ägare, delar Niams och Balders förkärlek till Köpenhamn och den danska bostadsmarknaden i stort. VD Patrik Hall motiverar och utgår från den danska bostadskraschen:

”Priserna har därefter långsamt återhämtat sig och det är först nu vi ser en kraftfullare återhämtning i Danmark och främst Köpenhamnsregionen. Vid en jämförelse mellan centrala Stockholm och centrala Köpenhamn ser vi idag en kraftig prisskillnad, där Stockholm har en prisnivå på bostadsrättsmarknaden som är 60 procent högre än priset på ägarlägenheter i Köpenhamn. Det finns inga fundamenta som rättfärdigar denna skillnad. Frågan är då, vilken nivå är den långsiktigt hållbara och korrekta i våra huvudstäder? Vilka skall upp, vilka skall ned?”, skriver han i bolagets årsredovisning.

Heimstaden har kraftfullt flyttat fram sin position i Danmark och äger numera bostadsfastigheter där för en bit över 20 miljarder kronor. Även i Norge har bolaget nått ett rejält bestånd, främst genom internaffärer med sin norska storägare Ivar Tollefsen.

En stor aktör som länge hoppat över de övriga nordiska länderna till förmån för andra länder och internationella metropoler är Akelius. 2016 slog dock bolaget till med ett första köp i Köpenhamn. När det gäller Oslo eller Köpenhamn är dessa inte högaktulla.

– Jag ska inte säga att det är uteslutet. Men vi har så mycket andra grejer på de andra marknaderna där vi redan finns, bland annat Köpenhamn.
I Norge finns det knappast några hyresrätter och i Finland är det marknadshyror vilket gör marknaden mer riskfylld, säger VD Pål Ahlsén.

(artikeln och sammanställningen är ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden nr 1/2018.). Sedan magasinet gavs ut i slutet av januari har SBB gjort sitt första köp i Finland. Niam, Hemsö, Genesta och Sagax har utökat i Finland. Heimstaden har kraftigt utökat beståndet i både Norge och Danmark. Klövern som gjorts sitt andra köp i Danmark genom ett förvärv om 1,9 miljarder kronor. Dessutom har Pareto gjort sitt premiärköp i Finland för 8 miljarder kronor. I magasinet summerade Fastighetsvärlden innehaven till 162 miljarder kronor. En uppdatering i mitten av mars 2018 ger istället ett värde om hela 190 miljarder kronor).