Svartmäkleri vid lokaluthyrning utan registrering

(Texten publicerades ursprungligen i Magasinet Fastighetsvärlden #4 2021)

I mars i år presenterades propositionen ”En ny fastighetsmäklarlag – förstärkt tillsyn över fastighetsmäklarbranschen”. Det är en omfattande revidering av den nuvarande fastighetsmäklarlagen som föreslås. Det huvudsakliga syftet med den nya lagen är att möjliggöra för en ökad tillsyn över fler aktörer i fastighetsbranschen och särskilt anpassa regleringen till penningtvättstillsynen. Enligt den nya lagen ska såväl fysiska mäklare som mäklarföretagen registreras, och dessutom införs den nya registreringskategorin ”särskild registrering för hyresförmedling”.

De förmedlare som endast förmedlat lokalhyresrätter har hittills varit undantagna från registreringskravet enligt det så kallade ”lokalundantaget”. Det är detta lokalundantag som genom den nya fastighetsmäklarlagen kommer att inskränkas i så måtto att endast lokalkontrakt med hyror understigande tröskelvärdet kommer att falla in under lokalundantaget. Förmedling av hyreskontrakt med månadshyror över tröskelvärdet kommer att vara reserverade för registrerade mäklare i kategorierna särskild förmedling för hyresrätter eller fullständig registrering.

Nytt krav snart här
I praktiken innebär det nya registreringskravet att det från och med den 1 juli 2021 blir förbjudet att förmedla lokalhyreskontrakt över tröskelvärdet utan registrering. I väntan på att inlämnad ansökan om registrering behandlas kommer det dock vara möjligt att fortsätta bedriva verksamhet, under förutsättning att ansökan görs senast den 1 januari 2022 och att verksamheten bedrivs enligt de regelverk som gäller från och med den 1 juli 2021.

Registreringen kommer bland annat att förutsätta att förmedlaren har en tillfredställande utbildning, vilket anses vara en tio veckor lång praktik hos en registrerad fastighetsmäklare som ägnar sig åt hyresrättsförmedling. Lagstiftaren har dock satt upp ett undantag från utbildningskravet för de förmedlare som ansöker senast den 1 januari 2022 och som kan visa att de sedan minst ett år tillbaka bedrivit – och har rätt att bedriva – yrkesmässig förmedling av hyresrätter. Det har alltså skapats en sex månader lång övergångsperiod för att de i dag praktiskt verksamma lokalförmedlarna inte ska beläggas med ett näringsförbud som den nya lagen annars innebär.

Fastighetsmäklarlagens tillämpning på kommersiella transaktioner har sedan tidigare varit komplicerad. En viktig utgångspunkt har varit att lagen inte uppställer något registreringskrav vid överlåtelser av fastighetsägande bolag, det vill säga paketerade fastigheter, vilket även gäller den nya lagen. I praxis har dock motsatt slutsats dragits i två fall från 2016 och 2018, vilket vittnar om en osäkerhet för branschens aktörer.

I 2016 års fall dömdes en företagsmäklare för svartmäkleri trots att denne haft i uppdrag att förmedla ett bolag med en fastighet som tillgång. Såväl tingsrätten som hovrätten ansåg att mäklaren hade förmedlat en fastighet genom annonsens utformning; i annonsen angavs information om bolagets fastighet, men uppdraget resulterade i en bolagsöverlåtelse.

I 2018 års fall dömdes en företagsmäklare för svartmäkleri i tingsrätten, trots att dennes uppdrag omfattat en bolagsöverlåtelse av ett fastighetsägande bolag. I hovrätten friades mäklaren, men endast på grunden att någon överlåtelse aldrig kom till stånd och för att annonserna och förmedlingsuppdraget var för otydligt formulerade för att med säkerhet kunna avgöra om uppdraget avsåg en fastighetsöverlåtelse eller en bolagsöverlåtelse.

Risk för åtal
Det är en i dag vanligt förekommande ordning att såväl fastighetstransaktioner som lokalförmedling genomförs av transaktionsteam som har en eller ett fåtal registrerade fastighetsmäklare som delegerar förmedlingsuppgifter till medarbetare utan registrering. Frågan är om denna ordning kan fortsätta vid lokalförmedling efter att registreringskravet införs i juli.

Huvudregeln är att centrala moment i förmedlingsarbetet ska skötas av den registrerade fastighetsmäklaren och att fastighetsmäklaren alltid måste ha sådan kontroll över arbetet att han eller hon vid behov kan ingripa. Bland annat är det den registrerade fastighetsmäklaren som ska förhandla fram villkoren för uppdraget och medverka vid ingåendet av det slutliga avtalet och genomgång av avtalsvillkoren. Brister i utfört uppdrag eller en alltför omfattande delegering riskerar att medföra en disciplinär påföljd mot fastighetsmäklaren. Anses den oregistrerade medhjälparen ha vidtagit åtgärder som innebär fastighetsförmedling uppstår dessutom en risk för åtal om svartmäkleri mot medhjälparen. Tillåtligheten av den i dag tillämpade delegeringsordningen har inte ställts på sin spets, men det finns anledning att se över rutiner vid uppdragsutförandena och i vilken mån centrala moment delegeras till oregistrerade medarbetare.

Initial osäkerhet
Slutligen ska tilläggas att det nya registreringskravet kommer att innebära att lokalförmedlaren står under tillsyn av Fastighetsmäklarinspektionen, både vad gäller efterlevnaden av penningtvättsreglerna och fastighetsmäklarlagens bestämmelser. Ett brott mot till exempel god fastighetsmäklarsed kommer således kunna resultera i en disciplinär påföljd. I och med att fastighetsmäklarlagen i huvudsak är avsedd att reglera uppdrag från och mot konsumenter är det sannolikt att det kommer att uppstå situationer i vilka god fastighetsmäklarsed kommer stå i konflikt med utvecklad och tillämpad praxis i lokalförmedlingsbranschen. Lagstiftaren har angett att i sådana fall kommer fastighetsmäklarlagen få tillämpas utifrån de särskilda förutsättningar som gäller för branschen. Problemet är dessvärre att detta i en initial period kommer att försätta lokalförmedlarna i en osäkerhet om lagens innebörd som i förlängningen kan riskera att hämma branschen som sådan.