Svag börsutveckling hämmade transaktionsvolymen 2025
Det fjärde kvartalets transaktionsvolym uppgick till 61,5 miljarder kronor vilket är i linje med motsvarande period 2024, summerar C&W. Avsaknaden av större förvärv från noterade svenska fastighetsbolag har satt en tydlig prägel på statistiken. Andelen icke-nordiska investerare på köpsidan är fortsatt historiskt låg men ljusglimtar finns i form av till exempel Brookfield, Hines och KKR som genomfört förvärv inom flera olika segment.
Cushman & Wakefield har sammanställt transaktionsvolymen på den kommersiella fastighetsmarknaden för det fjärde kvartalet 2025. Ökningen är marginell jämfört med samma period 2024, då volymen låg på drygt 60 miljarder kronor. För helåret 2025 uppgick transaktionsvolymen till 171,2 mdr kronor vilket motsvarar en uppgång med 26 procent. Exkluderas den stora försäljning av fastigheter som SBB genomförde till norska PPI, i vilken det ingick svenska fastigheter för drygt 24 miljarder kronor, så summeras uppgången istället till 8 procent.
– Trots en god tillgång till finansiering och attraktiva villkor så återfinns transaktionsvolymen fortsatt en bra bit under det tioåriga snittet när 2025 års fastighetsaffärer summeras. Avsaknaden av affärer inom flera segment som tidigare stått för en betydande andel av transaktionsvolymen gör sig påmind. Bland dessa segment kan nämnas äldre bostäder utanför Sveriges tre största städer, kontor i Göteborg, Malmö och Stockholms närförorter samt köpcentrum och citygallerior, säger Anders Elvinsson, Head of Valuation & Strategic Advisory.
Den kraftiga substansrabatt som den noterade fastighetssektorn handlas till syns tydligt i statistiken. Under toppåret 2021 så stod svenska noterade bolag för över 48 procent av köpen och det genomsnittliga köpet var på 1 miljard kronor. 2025 är motsvarande siffra knappt 20 procent och det genomsnittliga köpet är på knappa 300 miljoner kronor. År 2023 när transaktionsvolymen bottnade på 92 miljarder kronor svarade svenska noterade bolag för drygt 8 procent av köpen medan 2024 visade på ett uppsving med knappt 28 procent. Antalet noterade fastighetsbolag som står för förvärven har sjunkit kraftigt. År 2021 så var 33 svenska börsnoterade bolag nettoköpare med en volym över 500 miljoner kronor. Under fjolåret var det bara tolv stycken som nettoköpte för motsvarande summa.
– Den finns en stark korrelation mellan transaktionsvolymen på fastighetsmarknaden och om fastighetssektorn handlas till rabatt eller premie. Dagens kraftiga substansrabatt i sektorn premierar för merparten av bolagen aktieåterköp och fastighetsförsäljningar på nivåer i linje med bokförda värden. Allt fler noterade bolag har dessutom kommunicerat planer på återköp av aktier under de senaste månaderna. Så länge substansrabatten i sektorn återfinns på denna nivå bedöms den verka som en våt filt på transaktionsmarknaden, säger Anders Elvinsson.
Exkluderas norska PPIs förvärv av fastigheter från SBB så uppgår den utländska andelen av förvärven till 18 procent vilket är en ökning med fyra procentenheter från 2024. De senaste två årens utländska andel av förvärvsvolymen är de lägsta sedan 2016. Under tioårsperioden 2015 till 2024 svarade utländska investerare för i genomsnitt 24 procent av förvärvsvolymen.
– Utländska investerare ser fortsatt Sverige som en väl fungerande och attraktiv marknad för fastighetsinvesteringar. I flera segment har de dock svårt att konkurrera med inhemska bolag, så väl institutionella, privata och noterade. Men vad gäller nyproducerad logistik av högsta kvalitet och hyresbostäder i Stockholm så är andelen utländska köpare mycket hög med exempel som Brookfield, KKR, och Hines. Det är i dessa segment, men även lättindustri och handelsfastigheter med livsmedel samt lågpris, som intresset är störst och där fastighetspriserna bedöms stiga under 2026, säger Ola Jacobson, Partner inom Capital Markets.
