Donald Trump.

Stort, men inte så stort – FV granskar Trumps imperium

Fastighetsvärlden granskar. Donald Trump äger fastigheter värda 30 miljarder kronor. Alltså mindre än Erik Selin och Roger Akelius. FV har synat den amerikanske presidentkandidatens uppblåsta fastighetsimperium. Under de senaste fyra åren har han sålt mindre bestånd värt en miljard kronor.

Annons

(Texten har tidigare varit publicerad i magasinet Fastighetsvärlden nr 7–8/2016. Nu återpublicerar vi den, lätt uppdaterad med vad som hänt med imperiet de senaste fyra åren)

Stor, större, störst. Donald Trump gillar som bekant att framstå som framgångsrik.

– Min far var min mentor, och jag har lärt mig ofantligt mycket från honom när det gäller alla aspekter inom bygg- och fastighetsindustrin, säger Trump till det egna fastighetsbolagets hemsida.

Donald Trump startade sin karriär med att dela kontor med sin far, Fred Trump, i Sheepshead Bay i Brooklyn.

– Jag började i Brooklyn. Min pappa gav mig ett litet lån på en miljon dollar. Jag kom till Manhattan och jag betalade tillbaka honom, med ränta, sa Trump i Today show hösten 2015 angående att han själv uppgivit att han kämpat mot oddsen, men att de egentligen oftast varit på hans sida.

Om Donald Trump har gjort ”all in” på lyx och flärd så satsade fadern Fred, som avled 1999, främst på billiga hyreslägenheter i Manhattans angränsande stadsdelar. Första åren ägnade han åt att bygga garage.

Donald Trumps farfar Frederick som kom från Tyskland, men som uppgav att han var svensk, avled när sonen Fred Trump var 13 år. Fredrick efterlämnade fastighetsvärde för 31.359 dollar, motsvarande drygt 4,2 miljoner kronor i dagens penningvärde, när han dog. Förmögenheten hade han främst byggt upp genom fastighetsaffärer på Queens. Så inte ens Fred började på noll.

Tredje generationen

Fem år efter faderns plötsliga bortgång ska modern Elisabeth ha startat bolaget Elisabeth Trump  & Sons ihop med sin son. Hon fick signera alla sonens förehavanden tills han fyllde 21 år.

Elisabeth har ofta hyllats för sin affärsnäsa. Hon exploaterade många av de outvecklade tomter som hennes framlidne make köpt in. Verksamheten tog fart på riktigt efter andra världskriget när staten betalade för att bygga bostäder till återvändande soldater. Då hade sonen Fred dock tagit över det mesta av ruljansen. Modern Elisabeth fortsatte länge att vara mycket aktiv. Som 70-åring rapporteras hon ha tömt mynten på tvättmaskinerna.

Bolaget skiftade namn till The Trump Organization när Donald Trump jobbat några år inom bolaget och fått makten över bolaget 1971. Han hade börjat jobba där på heltid efter att tidigare ha kombinerat jobbet med studier vid Wharton School of the University of Pennsylvania där han pluggade fastighetsförvaltning.

The Trump Organization har ägts av av Donald Trump och hans tre äldsta barn, Donald Jr, Ivanka och Eric.

Vid årsskiftet 2016/2017, inför att Trump skulle svära in som president, flyttades dock fastighetsportföljen över till en stiftelse. Totalt handlade det om 71 fastigheter (eller delägaren) och ”Donald J Trump Revocable Trust” leds numera av Eric och Donald Trump Jr samt bolagets finanschef. Kritiken har dock inte uteblivit mot Trump eftersom stiftelsen sköts av familjemedlemmar – och att därmed intressekonflikten fortfarande finns på ett tydligt sätt.

Så ser fastighetsbeståndet ut

Så hur rik är Donald Trump egentligen? Långt innan han kandiderade till presidentämbetet var han känd som världens ”fastighetstycoon” – och utifrån alla rubriker och bilder på skyskrapor kan man lätt fått intrycket att han är den rikaste privata fastighetsinvesteraren av alla.

Äger han fastigheter för tusentals miljarder? Nej, inte riktigt. Sanningen är att verkligheten är riktigt långt därifrån.

Claire Brownell på Financial Times började gräva i tillgångarna, och publicerade i mitten av januari 2016 en artikel som fick rubriken: ”Donald Trump is rich, but is he ’really rich?’”. Donald Trump själv uppges ha blivit rejält sur över att hans fastighetsförmögenhet redovisats som så låg.

Trumps fastighetstillgångar har därefter bedömts av flera till att vara värda cirka 3,5 miljarder dollar, alltså strax under 30 miljarder svenska kronor.

Värdet kan brytas ner enligt följande: 11 miljarder kronor i kommersiella fastigheter, främst kontorshus med butiker i bottenvåningarna, 3,5 miljarder i bostadsfastigheter, 7 miljarder i ”nöjesanläggningar” som hotell, semesteranläggningar, spa och golfbanor. När det gäller delägda fastigheter, där finns allt från kontorsfastigheter till kasinon, bedöms Trumps andel vara värd totalt 8 miljarder kronor.

Maktbolaget The Trump Organization, där fastigheterna finns, innehåller ett nästan osannolikt brett spann med verksamheter, allt från media, böcker och inredning till helikopterservice, skönhetstävlingar och juveler. Kärnan är dock fastigheter.

Vill bara äga ikonbyggnader

I början av året uppgav Donald Trump sin egen förmögenhet till en bit över 10 miljarder dollar. Magasinet Forbes som följt hans imperium i över 30 år, bedömer att hans tillgångar är värda 4 miljarder dollar, vilket är den siffra de flesta kommit fram till. Redaktörer för Forbes har uppgett att ingen annan uppvaktar tidningen så hårt som Trump med målet att få en högre siffra – långt många fler vill inte synas alls.

Det är dock många som vill synas tillsammans med Trumps namn, vilket han har profiterat på. Ett flertal skyskrapor och semesteranläggningar bär hans hamn utan att han ens äger minsta andel.

Det finns nästan ett 40-tal byggnader eller projektfastigheter världen över som bär hans namn på det sättet, en tredje-del finns på Manhattan och lika många i övriga New York. Trump själv äger ”bara” fem fastigheter på Manhattan.

– Jag är bara intresserad av en fastighet om det är en ikonbyggnad. Att det bara är en trofébyggnad räcker inte, då är jag inte intresserad, har Trump sagt till The Real Deal.

Bråk om namnet

I Europa finns ännu bara en fastighet som bär hans namn, och det är Trump Towers Istanbul där fastigheten ägs av den turkiske miljardären Aydın Dogan. Det handlar om två höghus, 37 respektive 39 våningar, som stod klara 2010. Den turkiske miljardären försöker dock bryta kontraktet eftersom presidentkandidat Trump sagt att att han inte vill att muslimer ska få komma in i USA. Även president Recep Erdogan har engagerat sig i debatten och krävt att Trumps namn ska bort.

En annan av få anläggningar utanför Nordamerika som bär Trumps namn är Trump World där en handfull skrapor i tre olika städer i Sydkorea bär hans namn. Namnlicensen där uppges ha kostat drygt 40 miljoner kronor.
I Panama investerade Roger Khafif 220 miljoner dollar i ett hotellprojekt, varav nästan en tredjedel gick till namnrättigheten från Trump. Bolaget gick i konkurs men Trump fick sina pengar.

Som en del av namnförsäljningen brukar Trump inkludera sin närvaro vid fastigheten en eller två gånger. Många av dessa anläggningar har det kämpigt med ekonomin. Flera planerade anläggningar har aldrig förverkligats. Enligt Forbes har Trump haft inkomster på nästan 700 miljoner dollar på att låna ut sitt namn, men siffran varierar stort.

En stor del av Trumps inkomster har även kommit från lägenhetsförsäljningar. Men på flera ställen har inte alla lägenheter gått att sälja och då har det i stället blivit hyreslägenheter.

Lägre intäkter efter kampanjstarten

På senare tid har flera av Trumps hotell visat lägre bokningsgrad. CNN har uppgett att flera bokningssajter visat kraftigt fall i antalet bokningar på Trumps hotell sedan han började kampanja. Hopmunk rapporterade om en nedgång på över 50 procent för Trumps hotell, medan trenden i övrigt var fler bokningar. Värst drabbat var Trump Soho New York med minus 74 procent, Trump International Hotel Las Vegas med minus 71 procent och Trump International Hotel & Tower i Toronto med minus 47 procent.

Business Insider har försökt kartlägga hur Trumps bostadsförsäljningar har påverkats av hans strävan efter att bli USA:s nya president, och den uppmärksamhet det gett. Varje år är ungefär hundra condos där Trumps namn egentligen finns med ute till försäljning. Men under den senare tiden har mäklarna allt oftare valt att lyfta bort Trumps namn. Det kan dock inte slås fast att priset påverkats. Segmentet är redan skakigt. Vid flera byggnader pågår det namninsamlingar bland de boende om att ta bort fastighetsmagnatens namn.

Delägde Zlatan Ibrahimovic

Utöver fastigheter gillar Trump även aktiemarknaden och där har han gjort stora klipp på bland annat Bank of America, Boeing och Facebook. Hans aktieportfölj har värderats till mellan 300 och 800 miljoner. Han har även investerat tungt i fonder, främst via Baron Capital Management där han även är betydande delägare. Baron Capital har i sin tur inte satsat så mycket på fastigheter men är till exempel delägare i Tesla och Manchester United. Så på något sätt kan man säga att Donald Trump är med och delfinansierar Zlatan Ibrahimovics lön (sedan dessa text publicerades ursprungligen har dock Ibrahimovic hunnit byta klubb två gånger).

Washington Post konstaterar att Donald Trump har fyrfaldigat sin förmögenhet på 27 år, efter att ha genomlidit ett flertal konkurser. Familjen Samuel J LeFrak, en av Trumps värsta fastighetskonkurrenter i New York, har ökat sin förmögenhet nästan hundra gånger på samma tid.

Under presidenttiden

Donald Trumps fastighetsportfölj placerades, som nämns ovan, i en stiftelse inför att han intog Ovala rummet i Vita huset. Målet var att beståndet i första hand främst förvaltas. Några större förändringar har inte ägt rum i beståndet de senaste fyra åren. På projektsidan har dock bolaget drabbats av några bakslag och några fastigheter har avyttrats, för totalt cirka 1 miljard kronor. De båda söner som sköter stiftelsen har även lagt fokus på att få ner belåningsgraden.

Av det som sålt ur Trumps fastighetsportfölj under hans år som president finns bland annat markområden i Dominikanska republiken, en villa i Beverly Hills i Kalifornien, två lägenheter i en fastighet på Manhattan och en i en annan fastighet där. I ett höghus i Chicago har parkeringsplatser avyttrats liksom en mindre andel i ett stort bostadsprojekt i Brooklyn. Totalt handlar det om tio försäljningar på fyra år.

Endast en fastighet har förvärvats och det är en villa bredvid hans egen anläggning vid Mar-a-Lago i Florida.

Den fastighet som utvecklats värdemässigt starkast i Trumps portfölj är en på 555 på California Street i San Francisco. Värdet på den har ökat från 400 till 475 miljoner dollar, upp 19 procent. Det är även den mest värdefulla i portföljen. Smått komisk är dock att den är en av få större tillgångar som inte bär namnet Trump.

Framtiden

Flera av Donald Trumps gamla kompisar inom fastighetssidan har till media sagt att Trump inte längre är lika intresserad av fastigheter och fastighetsutveckling – men det skulle ju förstås kunna bero på att han varit något upptagen med att gör annat.

Donald Trump Jr har dock slagit fast:

– När politiken är över ska vi fortsätta med det vi gör bäst, vilket är att bygga de bästa och lyxigaste byggnaderna i världen.

(texten har tidigare varit publicerad i magasinet Fastighetsvärlden nr 7–8/2016. Vissa stycken är uppdaterade som till exempel om vikande hotellbokningar och bostadsförsäljningar och projektet som stupat nyligen, liksom några avyttringar)

 

Fler Nyheter från förstasidan

Alm och Nyttobostäder slås samman – igen

Finansiella och legala orsaker bakom affären.

Bonnier ny ägare i Prisma efter affär i Kungens kurva

Affär med stor fastighet bredvid Heron city och Ikea.

Podcast: Om proptech och framtidens utmaningar

Nytt avsnitt från Verktygslådan. Proptech Swedens vd Roger Tofft gästar avsnittet.

Avicii-utställning blir kvar i Femte Hötorgsskrapan

Storsatsning lades ned. 7.500 kvm tomställs i city.

Köper nästan 200 bostäder

Kommunalt bolag i ännu en affär.

Vasakronan köper för 715 mkr

Affär mitt i Stockholm. Priset motsvarar 120.000 kr/kvm.

Flera gripna efter jordskredet vid Stenungsundsmotet

Misstänks ha orsakat skredet.

Corem säljer för 768 mkr

Avyttrar i två transaktioner. FV berättar om köparna och bestånden.

Som väntat ingen sänkning

Då kommer första sänkningen – spår tre inom ett år.

Så ska nya Lunakvarteret se ut – över 100.000 kvm

Vinnare i arktitekttävling har utsetts för Södertäljes största projekt på 50 år.

Ivars ättlingar tror på transformation

Vd Jan Mattsson berättar för FV om tre aktuella projekt, arkitekttävlingar och konkurrensen.

Satsar på vattennära hotell i Varberg

Nära fästningen och kallbadhuset inkluderat.

Advokatfirma flyttar till Norrmalmstorg

Tecknat nytt hyresavtal.

Köper från Övikshem för halv miljard

Köper 607 bostäder i nybildat bolag från allmännyttan.

Tillbaka till förstasidan