Stockholm står starkt bland europeiska städer

Cushman & Wakefield har kartlagt nyckeltal för kontorsmarknader i 15 europeiska städer där undersökningen visar på att prime-yielderna har ökat med mellan 25 till 80 punkter, sedan respektive stads lägsta nivå, under de senaste fem åren. Samtidigt har topphyrorna ökat i alla städer under perioden. Något som kan påverka hyrestillväxten framgent är det faktum att vakansgraden har stigit den senaste tiden i alla femton städer.

Efterfrågan på kontorsytor i Stockholm CBD är fortsatt stark och staden hamnar högt på rankingen med tanke på hyresnivå, hyrestillväxt och vakans jämfört med andra europeiska marknader. Till skillnad från andra större europeiska marknader har Stockholm haft ett begränsat tillkommande utbud och detta bedöms inte ändras inom kommande femårsperiod.

Det begränsade utbudet, tillsammans med starka ekonomiska drivkrafter, gör att Stockholm CBD klassas som en av Europas mest attraktiva kontorsmarknader. Däremot förväntas skillnaden mellan kontorsfastigheter klassade som prime respektive sekundära öka i en marknad som alltmer söker kvalitet, trots marknadens attraktivitet.

Frida Carlsson, Analytiker och rapportförfattare, Valuation & Strategic Advisory på Cushman & Wakefield:

– Kontorsvakansen i Stockholm CBD är fortsatt stabil men andrahandsuthyrningar och låg beläggning i sämre co-workinganläggningar driver upp den verkliga siffran. Vakansgraden förväntas öka i takt med att avtal löper ut och hyresgäster ser om sitt lokalbehov. Den typiska hyresgästen flyttar nu till moderna lokaler i bättre läge med färre kvadratmeter per anställd. Flexibilitet, både vad gäller förändrad förhyrd yta framåt och avtalslängd premieras. Flexibla kontorslösningar har varit i ropet länge och operatörerna fortsätter att växa. Även fastighetsägarna har hoppat på tåget och antingen startat en operatör av flexibla kontor själva eller samarbetar med en extern operatör. Senast i raden var Atrium Ljungberg som förvärvade operatören A House.

Under det första kvartalet noterade Cushman & Wakefield stigande direktavkastningskrav för kontor i Sveriges största städer, samtidigt som topphyrorna ökar. Vakansgraden i Stockholm CBD har varit stabil sedan förra kvartalet med en nivå om 4 procent, medan vakansen för huvudstadens ytterförorter istället har ökat till 14 procent. De högsta vakanserna finns, enligt CW:s rapport i Kista (26%), Värtan/Frihamnen (20%), Solna Business Park (23%), Solna strand (13) och Frösunda (12%).

Både Göteborg CBD och Malmö Nya CBD har sett liknande trend som ytterförorterna med ökade vakansgrader till 11 respektive 7,5 procent. I Göteborg bedömer C&W vakansgraden i Norra Älvstranden till 19 procent medans Malmös ”värsting” är Västra hamnen med 11 procent.

Transaktionsmarknaden har varit avvaktande under första kvartalet av 2023 med en transaktionsvolym om strax under 14 miljarder kronor, vilket är väl under hälften av det tio-åriga snittet för denna period. De börsnoterade bolagen utgjorde en stor andel av säljarna (40 procent), men var desto mer frånvarande på köpsidan (13 procent). De inhemska investerarna har fortsatt att dominera marknaden med knappt 90 procent av volymen.

Anders Elvinsson, Head of Valuation & Strategic Advisory Cushman & Wakefield;

– Stockholm Stad har valt att skydda byggnadsbeståndet i innerstaden och Sveriges förhållandevis små städer möjliggör en smidig arbetspendling för det stora flertalet. Att vi är ett litet huskramande land bidrar till en topplacering i en europeisk kontext och kan rädda oss från en snabb och smärtsam kontorsdöd likt den vi ser i USA. Nettotillskottet av kontorsyta på Sveriges mest attraktiva kontorsmarknad, Stockholm CBD, har i princip varit noll under det senaste decenniet och ingen ändring går att skönja. Detta har lett till nyproduktion i våra närförorter som idag erbjuder förhållandevis moderna lokaler vilket efterfrågas av hyresgästerna. Men mikroläget är idag allt viktigare och skillnaden i vakansgrad är stor beroende på graden av modern kontorsyta, goda kommunikationer och service i närområdet.