Stockholms kontorsfastighetsmarknad har fortsatt att uppleva ökade vakanser och lägre efterfrågan på grund av den pågående effekten av distansarbete, mer flexibla kontorsarrangemang och strävan efter effektivitetsvinster.

JLL:s bedömning är i höstens Nordic Outlook 2024 att vakanserna kommer att sjunka i Hagastaden, men öka i närförorter, Kista och i Solna/Sundbyberg. Däremot är hyrorna stillastående för alla delorter förutom i CBD där man bedömer att hyrorna kommer gå upp.

Hyresnivåerna förblir stabila för högkvalitativa kontorslokaler eftersom företag fokuserar på att säkra förstklassiga lägen som tillgodoser deras växande behov. En anmärkningsvärd trend under början av 2024 har varit den gradvisa ökningen av investeringsaktiviteten, vilket tyder på en växande riskaptit bland investerare i kombination med förbättrade finansieringsvillkor. Dessa faktorer bidrar till en försiktigt optimistisk utsikt för kontorsfastighetsmarknaden i Stockholm, eftersom den fortsätter att anpassa sig till den moderna arbetsplatsens förändrade dynamik.

Kontorsmarknaden i Göteborg fortsätter att utvecklas stabilt. Trots historiskt höga vakansgrader som nådde nästan 12 procent i slutet av andra kvartalet är läget i stort sett oförändrat från för ett år sedan, trots en betydande ökning av kontorsbeståndet under samma period.

Det är enbart på Hisingen som JLL bedömer att vakanserna kommer att öka och hyrorna höjs i CBD.

På kontorsmarknaden i Malmö/Lund upplevs en ökning av vakanser och lägre kontorsefterfrågan. Detta gäller för nytt utrymme men ännu mer för gammalt utrymme. Uttaget är lägre, och ändå tecknas och omförhandlas de flesta hyror på något högre nivåer, jämfört med för ett år sedan. Investeringsmarknaden är tunn och jämfört med förra året är volymerna betydligt lägre. Ändå är transaktionsvolymerna för kontor i Malmö/Lund klumpiga, och en eller två affärer kommer att få stor inverkan på ett enskilt kvartal.

I Hyllie där kontorsprojekten har ploppat upp som svampar ur marken går nu vakanserna upp. Upp går även vakanserna i i Västra hamnen. I resten av Malmö är det dock stabilt. Samma sak gäller med hyrorna – det finns inga tendenser att hyrorna kommer att gå upp i några av delområdena i Malmö.

Enligt JLL har transaktionsmarknaden fortsatt sin gradvisa återhämtning under det första halvåret, mycket tack vare lägre marknadsräntor, starkare tillväxtprognoser och mer positiva utsikter för fastighetsmarknaden.

– Transaktionsmarknaden har stärkts något under första halvåret, men just nu upplever vi ett historiskt stort skifte i investerarsentimentet drivet av väsentligt lägre finansieringskostnader, vilket kommer att öka aktiviteten betydligt under de närmaste 12- 18 månaderna, säger Thomas Persson, Head of Capital Markets Nordics.

Efter en period med höga räntor står det nu klart att Sverige har passerat toppen då Riksbanken kommunicerat att vi har gått in i en räntesänkningscykel. Riksbanken var med och ledde vägen bland centralbankerna genom att sänka styrräntan med 25 punkter i maj och sen ytterligare 25 punkter i augusti. Marknaden förväntar sig ytterligare tre till fyra sänkningar från Riksbanken innan årets slut.

Finansiering genom obligationsmarknaden är en annan bidragande orsak, till en förbättrad transaktionsmarknad, då fastighetsbolagen emitterat en större volym på den svenska obligationsmarknaden under årets första hälft än vad som emitterades under hela 2023.

Den svenska börsens fastighetsindex har fortsatt återhämta sig sedan botten i oktober förra året. Under 2024 har vi sett en uppgång på cirka tio procent. Det finns fortsatt en betydande variation mellan olika fastighetssegment och bolag, där industri- och logistikfokuserade bolag handlas över sina rapporterade substansvärden, medan bolag inom andra segment tenderar att handlas med betydande rabatter.

Höstens rapport fokuserar på hur företagens åtaganden om reducerade koldioxidutsläpp dramatiskt förändrar den kommersiella fastighetsmarknaden. Med tidspress för att uppnå mål baserade på Science-Based Targets initiative (SBTi), närmar vi oss en grön vändpunkt som öppnar upp nya investeringsmöjligheter då fokus skiftar från miljöcertifieringar till faktisk koldioxidpåverkan.

– Vi ser allt fler hyresgäster som prioriterar hållbarhet i högre omfattning när det gäller val och utnyttjande av lokaler. Ett mål för kunderna är uppenbart – nämligen att minska koldioxidavtrycket och inte bara operationellt utan under hela livscykeln, säger Erik Nyman, Head of Research Sweden.