Spara stora pengar – deklarera rätt
Nu är det dags för allmän fastighetstaxering. Experterna på Axi Property Tax ger här flera praktiska tips och varnar även för de vanligaste fällorna.
1: Planera och sortera! Sortera deklarationerna efter ”enkla” och ”svåra” deklarationer. Upprätta de enkla på en gång och lämna in dessa. Lägg sedan mer energi på de kluriga.
2: Var ute i god tid! Det vill säga mer än en vecka före inlämningsdatum! Ofta finns inte all information tillgänglig så ge dig själv möjligheten att hämta viktig information från annat håll, till exempel från andra kollegor, byggprojektledare eller stadsbyggnadskontoret.
3: Kontrollera de förtryckta uppgifterna! Många tror att förtryckta uppgifter inte behöver kontrolleras. Fastigheter får ofta felaktiga och för höga taxeringsvärden eftersom fastighetsägare inte kontrollerat till exempel ytor under mark eller byggrätter.
4: Gå igenom hyrorna noga! Hyrorna är den enskilda faktor som allra mest påverkar taxeringsvärdet för hyreshus med lokaler. I hyran ska till exempel inte ersättning för upplåtelse av mark ingå.
5: Vid ett deklarationsförfarande upptäcks ofta historiska fel. Dessa går att ompröva! Tänk på att besluten från AFT 2013 måste omprövas/överklagas senast den 31 december 2018.Källa: Axi Property Tax
(Artikeln är ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden nr 9/2018 som en del av temat fastighetsjuridik)
Allmän fastighetstaxering 2019 innebär att alla hyreshus, industrier och elproduktionsenheter taxeras under hösten 2018. De nya taxeringsvärdena fastställs i juni 2019 men börjar att gälla från och med den 1 januari 2019. Den som äger en fastighet, som omfattas av den allmänna fastighetstaxeringen, per den 1 januari 2019 är skyldig att lämna in en fastighetstaxeringsdeklaration. För fastigheter som förvärvats under den andra halvan av 2018 kan en deklarationsblankett beställas av Skatteverket, om den inte skulle skickas ut per automatik.
Deklarationerna ska lämnas in till Skatteverket den 1 november 2018 men det går att ansöka om anstånd, vilket beviljas som längst till den 1 mars 2019. Eftersom det är förhållandena på fastigheten per den 1 januari 2019 som ska deklareras kan det vara nödvändigt att ansöka om anstånd till efter årsskiftet. Ansökan om anstånd ska ha inkommit till Skatteverket senast den 22 oktober 2018.
De uppgifter som deklareras kommer att ligga till grund för att fastställa det taxeringsvärde, och därmed även den fastighetsskatt, som blir gällande för fastigheten. Detta taxeringsvärde kan sedan komma att gälla under tre–sex år.
Vi på Axi Property Tax rekommenderar alltid fastighetsägare att vara noggranna i deklarationsarbetet så att inte för höga, felaktiga taxeringsvärden åsätts fastigheten. Det är dessutom betydligt enklare att deklarera rätt från början och inte behöva ompröva felaktigt deklarerade uppgifter i efterhand. Vår erfarenhet är att Skatteverket då lägger en oproportionerligt hög bevisbörda på fastighetsägaren.
Nyheter för i år
– Enligt Skatteverkets, än så länge preliminära, information kommer blanketten för hyreshus utgöra fyra sidor, jämfört med den tidigare på två sidor.
– Det finns frivilliga inslag, till exempel ytor per lokalslag.
– Hyror ska deklareras i 2017 års nivå. Om tillgång saknats till hyror i rätt nivåår har fastighetsägare tidigare haft möjligheten att deklarera hyror i annat års nivå, varpå Skatteverket har räknat om hyrorna till rätt nivåår. Från och med i år måste fastighetsägarna själva räkna om hyror till rätt nivåår.
– Det finns inte längre möjlighet att på blanketten deklarera pågående genomgripande ombyggnationer. Dessa projekt måste i stället deklareras genom särskilda bilagor.
– All information och rättslig vägledning publiceras på Skatteverkets hemsida. Den tryckta utgåvan utgår.
För att göra arbetet med den allmänna fastighetstaxeringen så smidigt som möjligt är det bra att bestämma internt vem som tar ansvar för vad. Det är ofta ekonomiavdelningen som deklarerar men tänk på att förvaltarna har mycket information som är till stor nytta i fastighetstaxeringsarbetet. Till exempel är det oftast förvaltarna som har koll på eftersatt underhåll, icke uthyrningsbara ytor, uppsagda kontrakt, pågående projekt med mera. Har ni en bra arbetsordning och en bra projektledare på plats kan ni lösa det mesta själva. Annars finns det förstås externa experter som hjälper bolag med hela deklarationsprocessen men många gånger hjälper de endast till med de mer komplicerade fastigheterna som till exempel köpcentrum, projektfastigheter, hotell, enanvändarbyggnader, byggnader med allmännyttig verksamhet och andra fastighetsdeklarationer som behöver kompletteras med en särskild bilaga.
Hyran är det värde som har den största påverkan på taxeringsvärdet. Det mesta ska ingå i den men inte allt, till exempel ska inte hyra för upplåtelse av mark ingå i hyran. Tänk därför på att inte deklarera hyra för parkeringsplatser på mark, hyra för uteserveringar med mera. Det är hyran i 2017 års nivå som ska deklareras. Tidigare år har hyra i andra års nivåer kunnat deklareras varpå Skatteverket har räknat om hyran till en hyra i rätt nivåår. Från och med i år kommer Skatteverket inte längre att räkna om hyror i andra nivåår än 2017 utan detta måste göras av fastighetsägaren.
På Axi Property Tax ser vi ofta att ytor under mark deklarerats som ytor ovan mark. Detta har inte alltid någon större påverkan på taxeringsvärdet för byggnaden men det kan ha stor påverkan på taxeringsvärdet för marken. Ytor under mark ska nämligen inte medräknas i byggrätten ovan mark, som är det ingångsvärde som fastställer taxeringsvärdet för mark. Det lönar sig därför ofta att göra en extra granskning av ytor som ligger under mark. För suterrängplan finns särskilda beräkningsregler för att fastställa om ytor ska klassas som under eller över mark.
Taxering – AFT, FFT eller SFT?
Allmän fastighetstaxering (AFT)
Sker var sjätte år (2013, 2019, 2025). Då taxeras hyreshus (inklusive specialenheter), industrier och elproduktionsenheter. Dessa får i och med AFT:n nya taxeringsvärden.
Skatteverket gör vid en AFT en översyn av bland annat värderingsmodeller, allmänna riktvärden, rekommenderade hyresnivåer och värdeområdesindelningar.
Förenklad fastighetstax. (FFT)
Sker var sjätte år (2016, 2022, 2028). Då taxeras hyreshus (exklusive specialenheter) som får nya taxeringsvärden.
För ägare av hyreshus uppfattas inte en FFT annorlunda jämfört med en AFT. Dock genomför Skatteverket inte samma översyn av till exempel värderingsmodeller och värdeområden.
Särskild fastighetstax. (SFT)
Sker år då inte AFT eller FFT sker men endast om särskilda skäl föreligger. För att en fastighet ska bli föremål för en SFT ska en väsentlig förändring ha skett under föregående år. Det kan till exempel vara en nybyggnation, större tillbyggnation, en rivning eller en fastighet med ändrade skattepliktsförhållanden (till exempel att en ny hyresgäst bedriver en allmännyttig verksamhet på fastigheten).
Andra fastigheter som ofta blir feltaxerade är enanvändarbyggnader, vakanta fastigheter, fastigheter med särskild byggrätt, saneringsbyggnader och kanske framför allt projektfastigheter. Tänk på att det ofta dessutom finns särskilda förhållanden på den aktuella fastigheten som kan föranleda en justering.
En hjälpregel kan vara att sådant som skulle ha en negativ inverkan på marknadsvärdet vid en försäljning ofta också borde ha en negativ inverkan på taxeringsvärdet. Exempel på detta kan vara konstruktionsfel, asbest, eftersatt underhåll samt uppsagda kontrakt där avflytt ännu inte skett vid beskaffenhetstidpunkten den 1 januari 2019. Fastighetsägaren måste själv upplysa Skatteverket om dessa förutsättningar.
Skatteverkets fastighetstaxeringsbeslut skickas ut under andra halvan av juni 2019. Det är då viktigt att jämföra besluten med vad som faktiskt yrkats i deklarationen. Inte sällan misstämmer detta, trots att beslutet ger intryck av att det fattats i enlighet med inlämnad deklaration.
Om beslutet inte är korrekt finns möjligheter att ompröva eller överklaga dessa. Vid ett deklarationsförfarande upptäcks dessutom ofta historiska fel. Den senaste allmänna fastighetstaxeringen var 2013.
Omprövning eller överklagande av dessa beslut måste ske senast den 31 december 2018.
