Snabbväxaren sätter inte storleken främst

Hur tycker du logistikmarknaden har förändrats sedan SLP grundades 2019?

– Världen är mer turbulent och osäker i dag. 2019 var ju på något sätt en mer problemfri tid. Samtidigt har e-handeln växt kraftigt under de här åren. 2019 omsatte e-handeln runt 90 miljarder i Sverige, nu är omsättningen uppe i 153 miljarder så efterfrågan på den typen av ytor fortsätter att öka. En satsning som slog igenom under pandemin och som därefter har fortsatt växa är near-shoring. Där man flyttar hem till viss del produktion och lager för att ha det närmare sin marknad. Även det har drivit på efterfrågan lite. En stor förändring i marknaden vars stora genomslag fortfarande ligger framför oss, men som vi redan nu märker effekterna av till viss del är satsningarna inom försvaret och Nato-medlemskapet, där militären nu börjat röra sig ute i vårt segment. Sammantaget har marknaden varit turbulent och intensiv under de här sju åren, även om vi märker att det varit lite mer avvaktande under de senaste åren då det tar lite längre tid för hyresgäster att komma till beslut än det gjorde tidigare.

Hur ser er förvärvsstrategi ut?

– Vi fortsätter använda samma modell som vi använt sedan dag ett där vi utgår från läget. Främst söker vi lägen inom den logistiska triangeln, med Stockholm, Göteborg och Malmö som de tre triangelpunkterna. Det är där den största delen av Sveriges befolkning bor och alla större städer inom den triangeln är tänkbara för oss att förvärva i. Om lägeskriteriet uppfylls går vi vidare och tittar på själva byggnaden och dess egenskaper. Det handlar om variabler som takhöjd och antal portar. För oss är det även viktigt att byggnaden är flexibel och kan fungera för många olika tagare. Är man långsiktig som vi är så utgör hyresgästen en tillfällig del i fastigheten. Det är också väldigt viktigt för oss med potential. Vi vill kunna tillföra någonting som gör att driftnettot ökar och därmed också generera värdetillväxt. Det kan handla om driftskostnader som kan sänkas, tillbyggnadsmöjligheter eller låga hyresnivåer i befintliga avtal som kan omförhandlas.

Hur ser ni på sale-leaseback?

– En stor del av våra affärer har varit sale-leasebackaffärer. Vi gillar den typen av affärer. Dels för att det ger möjlighet att lära känna den blivande hyresgästen under förvärvsprocessen och bygga ett förtroende tillsammans, vilket sedan underlättar när man kommer till de driftnettoökande förädlingsprojekten som vi vill göra i huset. Ofta ger den typen av affärer också ringar på vattnet. När vi gör en affär så uppmärksammar man att vi är en snabb och enkel motpart så att vi också får göra affär med grannen, eller som fallet med DSV där en affär ledde till en till.

Hur ser ni på äldre fastigheter?

– Vi gillar äldre fastigheter så länge de uppfyller de krav som jag nämnde innan. I äldre bestånd finns dessutom ofta en större potential sett till driftkostnader till exempel. De har kanske inte heller fått den kärlek de förtjänat de senaste åren, så då får man tillföra den helt enkelt vilket ofta skapar stort värde utan stora investeringar. En fördel med äldre fastigheter är också att de ofta ligger i områden med äldre detaljplaner som gör att det finns tillbyggnadsmöjligheter. Ett av sätten som vi tillför värde i vår portfölj är genom att utnyttja de här tillbyggnadsmöjligheterna.

Förvärv kontra bygga nytt?

– Vårt fokusområde är alltid att köpa fastigheter med kassaflöde, det vill säga befintliga byggnader. Dock genomför vi gärna nybyggnadsprojekt när det finns ledig mark att förvärva i samband med att vi hittar en hyresgäst, det har blivit ett par under årens gång. Det största var Ahlsells centrallager i Hallsberg, som vi färdigställde i början på 2025. Och den typen projekt gör vi gärna, men vi vill inte binda kapital i en markbank för det, utan vi vill ha fastigheter som ger ett kassaflöde. Vi har även kontakter med i princip alla kommuner på bra logistiklägen. Så om vi får en förfrågan om ett nybygge så går markfrågan oftast att lösa.

Hur fungerar samarbetet med kommunerna?
– Det är lite olika från kommun till kommun och det är lite beroende på hur mycket mark man har tillgänglig. De har blivit mer kräsna den sista tiden. I dag krävs i princip alltid att man ska ha med sig en hyresgäst redan från början för att få loss mark till ett logistikprojekt. Lyckas man med det så är många kommuner fortsatt positiva. Även om det inte blir jättemånga arbetstillfällen per kvadratmeter så är det ändå jobb som man kan ta utan att ha en lång utbildning.

Hur hanterar ni konkurrens om objekten?

– Vi har ett sätt att jobba som gör att vi undviker konkurrens i många fall. Vi gör mycket off market-affärer. Det gör vi genom att vi dels har byggt upp ett rykte på marknaden där vi är otroligt snabba, vi har pengarna på bordet, så vi behöver inte ha några finansieringsförbehåll eller någonting sådant. Vidare är vi en spelare som tittar på objekten med lite utmaningar, eller förädlingspotential som vi ser och det är inte jättemånga som vill och kan genomföra det förädlingsarbetet, medan vi är specialister på det. Så bara genom typen av fastigheter som vi tittar på så minskar konkurrensen. Ytterligare ett sätt att undvika konkurrens är att vi gillar affärer som är i spannet 100–300 miljoner. Det är ofta lite för stort för lokala aktörer men samtidigt kanske lite för litet för de absolut största.

Hur har ni märkt av spekulationsvågen?

– På många orter har det byggts otroligt mycket ny logistikyta under en relativt kort tidsperiod vilket fått vakansgraden att stiga. Nu har aktiviteten gått ner markant. Vi har dessutom fördelen av att röra oss i ett delvis annat marknadssegment. Vår genomsnittslokal är 11 000 kvadratmeter och har två kontrakterade hyresgäster, medan merparten av spekulationsprojekten har varit 20 000 kvadratmeter eller mer. Många av spekulationsprojekten byggdes också under tiden då byggpriserna var som högst. Även markpriserna var höga varför de har en tendens till att ligga i lite sämre lägen med lite för hög hyresnivå. Därför har de inte bidragit till en jättetuff konkurrenssituation för vår del, så vi har faktiskt inte märkt av det speciellt mycket.

Hur ser hyresutvecklingen ut generellt?

– Vi har 100% indexerade hyresavtal vilket i sig ger en årlig ökning av hyresintäkterna. I de fastigheter där vi kan tillföra något, antingen att hyresgästen får en bättre lokal eller att vi lyckas sänka deras driftkostnader upplever vi att vi också kan ta betalt för det i form av högre hyra. Vi jobbar otroligt mycket med avtalslösningar som är uppbyggda så att om vi hjälper hyresgästen att spara 100 kronor på driften så kan vi ta ut 50 kronor i ökad hyra. Det blir en win-win-situation. Utöver detta ser vi ingen direkt ökning av hyresnivåerna generellt.

Hur stora vill ni bli?

– Vi fortsätter att växa i rask takt men vi har inget storleksmål och ser egentligen ingen anledning till att vara stor bara för att vara stor. Vi har redan nått en storlek där vi har synergier och finns på de flesta orterna som är aktuella med bra logistikläge. Vår målsättning är att generera en genomsnittlig årlig tillväxt om lägst 15 procent per aktie i substansvärde samt förvaltningsresultat. Det har vi lyckats med varje år sedan företaget grundades och det är det vi ska fortsätta att leverera.

Man ska inte räkna med att ni förvärvar för 4 miljarder om året?

– Vi gör inte affärer bara för att nå en viss volym. Varje affär ska bära sig själv. Om det, som under 2025, råkar komma in väldigt mycket intressanta objekt så har vi ingenting emot det. Men det är inte ett mål på det sättet.

Vad särskiljer er från andra aktörer inom logistiksegmentet?

– Jag vill lyfta fram vår företagskultur. Vi har ett starkt delägarskap bland de anställda vilket gör att man ser saker på annat sätt. Man jobbar lite mer för sin egen ficka och man är lite mer selektiv och petig i sina val. Så att vi verkligen undviker risk och tänker långsiktigt i allt vi gör. Det syns t.ex. i våra centraladministrativa kostnader som är låga jämfört med många andra bolag i branschen. De har inte ökat speciellt mycket trots att vårt bestånd har växt kraftigt. Vi optimerar varenda liten del vi kan, och gör det lilla extra som får stor effekt och syns i våra nyckeltal.

Vad efterfrågar kunderna?

– Vad vi märkt, framför allt den sista tiden när omvärlden blivit oroligare, är att tillbyggnadsmöjligheter blivit en viktigare aspekt i hyresgästernas beslutsprocess. Man vill ha lokal där man vet att det finns möjlighet att bygga till X antal kvadratmeter så att det finns möjlighet att expandera senare. Orsaken är antagligen omvärldsläget som gör att hyresgästerna idag inte vågar ta på sig en kostym att växa i på samma sätt som man kanske hade gjort vid en uthyrningsprocess runt 2019.

Hur viktigt är hållbarhet och miljöcertifiering?

– Hållbarhet är för oss väldigt viktigt och det fina med vår affärsmodell där vi förädlar fastigheter är att hållbarhet blir en del av det dagliga utan att vi tänker på det, när vi förädlar fastigheten går den ofta från en brun till en grön tillgång. Gällande miljöcertifieringar har vi ett hållbarhetsmål som säger att vi ska ha 70 procent certifierade ytor till 2027, det är vi på god väg att nå. Bland hyresgästerna upplever vi det som att miljö- och hållbarhetsfrågorna tappat något i betydelse de senaste åren i takt med att oron i världen ökat och det är främst de riktigt stora aktörerna som efterfrågar miljöcertifierade lokaler.

Hur ser er hyresgästmix ut?

– Det är en blandning av aktörer inom livsmedel, dryck och transporter, där kyl- och fryslagerkunder ingår. Och såklart till viss del även e-handel. Vi har en ganska stor blandning av kunder och branscher, utan någon uttalad övervikt åt något håll.

Vad innebär försvarssatsningarna för logistikbranschen?

– Det är absolut en ny möjlighet för oss. Försvaret blir antagligen en aktör att räkna med. De har ju tagit en del yta i anspråk redan och det finns rapporter som pekar på att de kommer att behöva cirka 500 000 kvadratmeter fram till 2030. Till det kommer försvarsindustrin som driver på ytterligare yta. Sen kommer de antagligen vilja äga en del av ytan själv men det innebär ju ändå att de tar upp yta, som hade kunnat konkurrera med det som byggts på spekulation och som står vakant i dag.

Datacenter är det någonting ni överväger?

– Nej, det är lite utanför vårt kärnområde så att säga.

Vilka är de största utmaningarna för logistiksegmentet på sikt?

– Just nu är det svårt att säga något annat än omvärlden. Det är ingen som riktigt vet hur det här kommer att påverka oss och hur lång tid det tar innan vi återfår någon form av normalitet igen.

SLP om fem år vad är det för bolag?

– Vi har nu kört bolaget i sju år och har en affärsmodell som fungerat otroligt bra under hela den tiden trots problemen i omvärlden. Så planen är att fortsätta köra på precis så som vi har gjort hittills och fortsätta skapa värde för våra hyresgäster, våra aktieägare och samhället i stort.