Slutet för kommersiell blockhyra av bostäder?
Genom att hyra ut bostadslägenheter inom ramen för ett blockhyresavtal kan fastighetsägare erbjuda bostäder till en högre hyra än vad bruksvärdessystemet tillåter. Det som varit en lukrativ och smidig uthyrningsmarknad med stor flexibilitet som möjliggjorts genom olika uthyrningsföretag, har nu underkänts av Svea hovrätt. När blockhyresgästen är ett uthyrningsföretag utan eget behov av lägenheterna får blockhyresundantaget inte tillämpas. Marknaden för kommersiella korttidsboenden, lägenhetshotell och personalbostäder riskerar att gå om intet. Två experter från Krzymowski Advokater går här igenom läget.
Faktaruta:
Enligt 12 kap. 1 § st. 6 jordabalken kan en fastighetsägare eller annan hyra ut minst tre bostadslägenheter som blockhyra. Uthyrningen ska ske till någon som har för avsikt att hyra ut bostäderna i andra hand. Blockhyran möjliggör för parterna att frångå annars tvingande bostadshyresbestämmelser, så som t.ex. bruksvärdeshyra. Genom en blockförhyrning kan eventuell överhyra inte krävas tillbaka. Blockhyresgästens hyresgäst får besittningsskydd redan från hyresförhållandets start.
Enligt en rapport publicerad av Hyresgästföreningen i november 2021 (läs den här, extern länk) uppskattas antalet bostadslägenheter som omfattas av den så kallade ”hotellifieringen”, d.v.s. lägenhetshotell i bostadshyreshus, uppgå till över 15 000. Det är oklart hur många av dessa lägenheter som hyrs genom blockhyra.
En ansträngd bostadsmarknad har under de senaste åren öppnat för kreativa lösningar för att möta behovet av bostäder. Korttidsuthyrningar och lägenhetshotell har blomstrat och kunderna har ofta varit finansiellt starka och i snabbt behov av bostäder. De uthyrningsföretag som etablerat sig på denna marknad har gått under olika beteckningar, men kännetecknats av att de tillgängliggjort attraktiva bostäder i andrahand till hyror som överstiger bruksvärdeshyrorna. Bostäderna får uthyrningsföretagen från fastighetsägare genom så kallade blockhyresavtal.
Det har för fastighetsägare visat sig vara relativt krävande att hyra ut korttidsboenden på egen hand, eftersom detta krävt noggrann bevakning, extra administration samt inneburit en ökad förslitning på bostäderna. Detta har inte sällan varit skäl för fastighetsägarna att avstå från tillfälliga uthyrningar. Genom blockhyra till uthyrningsföretag är det istället uthyrningsföretagen som sköter marknadsföring, kontraktsskrivning, uthyrning, möblering, städning och förvaltning. Uthyrningsföretaget (den s.k. blockhyresgästen) hyr därefter ut respektive bostad till företag i behov av personallägenheter eller till enskilda bostadssökanden.
Blockhyresavtalet möjliggör för fastighetsägaren och uthyrningsföretaget att träffa hyresavtal om fler än tre bostäder till en hyra som fastställs enligt principerna för lokalhyresrätter. Någon begränsning av hyresnivån till bruksvärdeshyran finns inte, vilket alltså betyder att fastighetsägaren inte riskerar att någon hyresgäst framför krav på överhyra (vilket annars är en reell risk vid andrahandsuthyrningar). Parterna kan också överföra underhållsansvar och ansvar för administration m.m. på uthyrningsföretaget.
Nu har Svea hovrätt utdömt blockförhyrningar genom uthyrningsföretag. För att en blockhyra ska godkännas har hovrätten uppställt ett krav på ett betydande behov av blockhyra hos blockhyresgästen. Enligt hovrätten har ett uthyrningsföretag enbart ett uthyrningsintresse, vilket inte är tillräckligt. Som exempel på godkända blockuthyrningar har hovrätten angett bl.a. fastighetsägares blockuthyrning till en kommun som hyr ut lägenheterna till vårdbehövande eller en fastighetsägares blockuthyrning till ett företag som använder lägenheterna som personalbostäder. Blockhyresgästen måste ha ett eget behov av boendet, vilket alltså saknas när blockförhyrningen sker till ett uthyrningsföretag som ett extra led i upplåtelsekedjan.
Avgörandet innebär att uthyrningsföretagens blockförhyrningar av bostäder i fortsättningen inte kommer godkännas. Avslag i hyresnämnderna har redan skett vid flertalet fall. Det är osannolikt att en fastighetsägare fortsättningsvis kommer ta risken att hyra ut bostäder till uthyrningsföretag och på så sätt riskera återbetalningsskyldighet av överhyra. Med andra ord riskerar uthyrningsföretagen att inte erhålla fler bostäder till sina bestånd och därmed nödgas upphöra med sina verksamheter. Det är bekymmersamt att hovrättens beslut sannolikt tillkommit utan att hovrätten utvärderat uthyrningsföretagens marknad och att konsekvenserna av avgörandet blir att en hel marknad riskerar att tillintetgöras.
