SHB: Fastighetsvärdena faller 15 procent

Det är en dyster fastighetsrapport som Handelsbanken levererar. Värdena kommer att falla och många bolag med obligationsförfall de kommande 2-3 åren kan få svårt att refinansiera sig. Dessutom tror banken på att bostadsbyggande sjunker med 40 procent jämfört med toppåret 2021.

Annons

Det är få positiva signaler i Handelsbankens rapport. En är att man tror att aktiemarknaden redan prisat in mycket av en värdenedgång i kurserna och att det finns möjlighet att fastighetsaktier generellt mer rör sig i sidled det kommande året, om än under stor volatilitet.

–Vi bedömer att fastighetsvärden och bostadspriser faller med 15 respektive 20 procent säger Christina Nyman, Handelsbankens chefsekonom.

För den kommersiella fastighetsmarknaden är SHB:s huvudscenario att värdena faller med 15 procent för kontorsfastigheter. Man räknar med att försvagningen av konjunkturen leder till högre vakanser och att indexuppräknade lokalhyror inte fullt ut kan kompensera för ökade avkastningskrav. Nedvärderingen sker gradvis. Men man ser risk för  större fall för bostadsfastigheter och handelsfastigheter. Handelsfastigheter och hotell och restaurang drabbas särskilt hårt när pressade hushåll drar ner på sin konsumtion framöver.

I ett avsnitt i rapporten skriver SHB: Nedgångens storlek och förloppet avgörs av hur finansiellt pressade fastighetsbolag agerar. Om stora aktörer behöver sälja mycket fastigheter finns risken för mer dramatiska nedgångar i värdet.

Man konstaterar att i de noterade bolagens värderingar vände avkastningskraven överlag uppåt med 0,1-0,2 procent under det tredje kvartalet. Man förvånas över att vissa bolag skrivit upp sina fastighetsvärden med hänvisning till hyror som ökar med inflationen.

I sina beräkningar skissar banken på att avkastningskraven successivt kommer att justeras upp de kommande åren. De är betydligt mer trögrörliga än räntorna

Banken befarar att flera bolag kommer att tvingas till nyemissioner för att minska skuldsättningen. Särskilt påtaglig finner man att den risken är för fastigheter med lågavkastande fastigheter, till exempel bostäder.

De kommande tre åren behöver obligationsvolymer om 100-120 miljarder refinansieras årligen. Även om bankerna kan ta stora delar av den volymen pekar banken på att för ungefär en fjärdedel av volymen, motsvarande 20-30 miljarder per år, så är refinansiering osäker via såväl obligationsmarknad som bank.
Inom den gruppen bolag finns det en betydande risk att man tvingas till försäljning av tillgångar för att hantera de obligationer som förfaller.

På privatmarknaden för bostäder bedömer banken att priserna så här långt har fallit med ungefär hälften av den prognosticerade nedgången om 20 procent. Priserna stabiliseras först under våren 2023 när inflationen vänt ned. Därefter räknar man med att priserna ökar mycket svagt och om räntorna förblir på de högre nivåer som man nu ser framför sig, omkring 4,5 procent för 5-årslån, så ser banken ”inte någon medvind för bostadspriserna under överskådlig tid”.

För bostadsbyggandet skönjer SHB en utveckling där bostadsbyggandet sammantaget minskar med 40 procent från toppen 2021. Nu tror banken på att omkring 40000 bostäder byggstartas under 2023. Det kan minska ännu mer om Cementa inte får fortsatt tillstånd till att bryta kalksten på Gotland. Det kan bli en tvärnit.

Byggkostnaderna som sammantaget har stigit med 23 procent jämfört med före pandemin. Särskilt mycket har materialkostnaderna stigit, med 37 procent sedan första kvartalet 2020.

Nu sjunker materialpriserna men den generella löneutvecklingen innebär att de totala byggkostnaderna inte sjunker så mycket. De förblir betydligt högre än innan pandemin.

Handelsbankens chefsekonom Christina Nyman medverkar vid Fastighetsvärldens seminarium ”Cash is king” som arrangeras den 30 november och som just behandlar många av de tuffa utmaningar fastighetsmarknaden och dess aktörer står inför.

Fler Nyheter från förstasidan

Ännu en stor enhet inom coworking lägger ner

Förhyrning på 4.000 kvm inom tullarna i Stockholm. Samma fastighetsägare drabbas igen – totalt 20.000 kvm.

Lilleputt tappade 44 procent av värdet

Visat en uppseendeväckande negativ värdeutveckling på sitt bestånd.

Anmäls efter att fem dog i bygghissen i Sundbyberg

”Olyckan inte hade ägt rum om bolaget hade efterlevt de föreskrifter och bestämmelser som är angivna”.

Signalisten tar över helt centrum – Rikshem säljer

Transaktion när offensiv inleds. Vill skapa bättre livsvillkor.

Archus flyttar till Alecta

Flyttar några hundra meter inom city.

Prisma satsar på notering

Genomför även nyemission. Äger fastigheter för 6,4 miljarder.

Slår till och köper hela 85.000 kvm handel

Totalt sju välkända handelsfastigheter. Kapades mitt framför ögonen på Ingvar Kamprad. Flera varumärken starkare än snittet. FV bedömer direktavkastningen.

Ny vd för Poseidon

Bolaget äger totalt cirka 28.500 lägenheter

Företagsparken säljer till Cibus

Fredrixon: ”Vi är återigen aktiva på förvärvssidan”.

Hit ska JM flytta sitt HK

Efter den lyckade miljardförsäljningen. Nu ska JM utveckla en ny kontorsfastighet om hela 30.000 kvm. FV berättar om köpeskillingen.

Politiker ger grönt ljus för ombyggt NK-hus

”Man är väldigt trötta på den här DDR-inspirerade bunkern som står där idag”.

Stressat Skellefteå köper från pressat SBB

”Vi försöker hela tiden hitta vägar att öka bostadsproduktionen”.

Corem tecknar tre på Manhattan – når 60%

Arnhult: ”Detta segment specifikt står för majoriteten av all nyuthyrning i New York”.

Tillbaka till förstasidan