SHB: Fastighetsvärdena faller 15 procent

Det är få positiva signaler i Handelsbankens rapport. En är att man tror att aktiemarknaden redan prisat in mycket av en värdenedgång i kurserna och att det finns möjlighet att fastighetsaktier generellt mer rör sig i sidled det kommande året, om än under stor volatilitet.

–Vi bedömer att fastighetsvärden och bostadspriser faller med 15 respektive 20 procent säger Christina Nyman, Handelsbankens chefsekonom.

För den kommersiella fastighetsmarknaden är SHB:s huvudscenario att värdena faller med 15 procent för kontorsfastigheter. Man räknar med att försvagningen av konjunkturen leder till högre vakanser och att indexuppräknade lokalhyror inte fullt ut kan kompensera för ökade avkastningskrav. Nedvärderingen sker gradvis. Men man ser risk för  större fall för bostadsfastigheter och handelsfastigheter. Handelsfastigheter och hotell och restaurang drabbas särskilt hårt när pressade hushåll drar ner på sin konsumtion framöver.

I ett avsnitt i rapporten skriver SHB: Nedgångens storlek och förloppet avgörs av hur finansiellt pressade fastighetsbolag agerar. Om stora aktörer behöver sälja mycket fastigheter finns risken för mer dramatiska nedgångar i värdet.

Man konstaterar att i de noterade bolagens värderingar vände avkastningskraven överlag uppåt med 0,1-0,2 procent under det tredje kvartalet. Man förvånas över att vissa bolag skrivit upp sina fastighetsvärden med hänvisning till hyror som ökar med inflationen.

I sina beräkningar skissar banken på att avkastningskraven successivt kommer att justeras upp de kommande åren. De är betydligt mer trögrörliga än räntorna

Banken befarar att flera bolag kommer att tvingas till nyemissioner för att minska skuldsättningen. Särskilt påtaglig finner man att den risken är för fastigheter med lågavkastande fastigheter, till exempel bostäder.

De kommande tre åren behöver obligationsvolymer om 100-120 miljarder refinansieras årligen. Även om bankerna kan ta stora delar av den volymen pekar banken på att för ungefär en fjärdedel av volymen, motsvarande 20-30 miljarder per år, så är refinansiering osäker via såväl obligationsmarknad som bank.
Inom den gruppen bolag finns det en betydande risk att man tvingas till försäljning av tillgångar för att hantera de obligationer som förfaller.

På privatmarknaden för bostäder bedömer banken att priserna så här långt har fallit med ungefär hälften av den prognosticerade nedgången om 20 procent. Priserna stabiliseras först under våren 2023 när inflationen vänt ned. Därefter räknar man med att priserna ökar mycket svagt och om räntorna förblir på de högre nivåer som man nu ser framför sig, omkring 4,5 procent för 5-årslån, så ser banken ”inte någon medvind för bostadspriserna under överskådlig tid”.

För bostadsbyggandet skönjer SHB en utveckling där bostadsbyggandet sammantaget minskar med 40 procent från toppen 2021. Nu tror banken på att omkring 40000 bostäder byggstartas under 2023. Det kan minska ännu mer om Cementa inte får fortsatt tillstånd till att bryta kalksten på Gotland. Det kan bli en tvärnit.

Byggkostnaderna som sammantaget har stigit med 23 procent jämfört med före pandemin. Särskilt mycket har materialkostnaderna stigit, med 37 procent sedan första kvartalet 2020.

Nu sjunker materialpriserna men den generella löneutvecklingen innebär att de totala byggkostnaderna inte sjunker så mycket. De förblir betydligt högre än innan pandemin.

Handelsbankens chefsekonom Christina Nyman medverkar vid Fastighetsvärldens seminarium ”Cash is king” som arrangeras den 30 november och som just behandlar många av de tuffa utmaningar fastighetsmarknaden och dess aktörer står inför.