SHB: Bortom ränteoro ljusnar fastighetsmarknaden

En ny fas tar form på den svenska fastighetsmarknaden. Efter en period präglad av ränteoro och global osäkerhet pekar utvecklingen nu mot stabilisering, där bostadsmarknaden stärks samtidigt som delar av den kommersiella sektorn fortsatt möter utmaningar. Det bygger på en nedtrappning av konflikten i Mellanöstern och fallande oljepriser.

”Vi räknar med att Riksbanken ligger still med styrräntan i år och att ränteoron gradvis minskar. Det ger en lättnad för hushåll och fastighetsbolag efter de senaste årens snabba ränteuppgång”, säger Christina Nyman.

Trots att den ekonomiska återhämtningen tillfälligt bromsat in bedöms utsikterna förbättras under andra halvåret. Stabilare räntor ger stöd åt fastighetssektorn och både hushåll och fastighetsbolag har i nuläget relativt goda förutsättningar att hantera det rådande läget.

Bostadsmarknaden visar redan tydliga tecken på att vara på väg upp. Kombinationen av stärkt köpkraft, stabila boräntor och lättade bolåneregler väntas driva en prisuppgång på omkring 4–5 procent under året. Aktiviteten har ökat, särskilt i storstadsregionerna där efterfrågan reagerar snabbare på förbättrade lånevillkor.

”Precis som stramare bolåneregler tidigare bidrog till att dämpa priserna, ser vi nu motsatt effekt. De nya reglerna ger en extra skjuts till bostadsmarknaden, inte minst där prisnivåerna är höga”, säger seniorekonom Helena Bornevall.

För kommersiella fastighetsbolag är bilden splittrad​​​

Logistiklokaler, samhällsfastigheter och bostäder är segment som mår relativt sett bra medan läget för kontor är mer utmanande. Vakansgraderna, särskilt för kontor, har stigit och väntas fortsätta upp något under året, även om takten ser ut att avta. Samtidigt finns tecken på förbättrad uthyrning och en gradvis starkare arbetsmarknad, vilket kan stabilisera efterfrågan på kontor framöver.

Trots ökade vakanser har fastighetsvärdena i genomsnitt varit stabila och svagt stigande, en trend som väntas bestå under 2026. Däremot ökar riskerna för att vissa fastigheter, särskilt i mindre attraktiva lägen, tappar i värde till följd av svag efterfrågan. Aktiemarknaden har dock varit fortsatt skeptisk till fastigheter. Bankens makroekonomers bedömning är att när ränteoro minskar finns goda förutsättningar för en uppgång i fastighetsaktier.

Parallellt sker en mer långsiktig omställning av marknaden. Från att ha ökat med cirka 30 000 per år växlar ökningstakten för den arbetsföra befolkningen nu ned till endast omkring 5 000 per år. Personer över 65 år står för nästan hela befolkningsökningen. Tillsammans med ökad e-handel och nya krav på energieffektivisering påverkar det efterfrågan på olika typer av fastigheter. Efterfrågan på kontor, fysiska butiker, skolor och bostäder missgynnas medan lagerlokaler och äldreboenden gynnas.

”Bortom ränteoron ser vi en strukturell omställning av fastighetsmarknaden. Energieffektivitet och demografiska behov blir avgörande för vilka fastigheter som behåller sitt värde”, säger Christina Nyman.