SEPREF: Fler experter tror på stigande kontorshyror
Allt fler branschbedömare tror på höjda kontorshyror i landets storstäder under det kommande året. Avkastningskraven bedöms sjunka på kort sikt i Stockholm, Göteborg och Malmö, medan den långsiktiga yieldtrenden är mer svårtolkad. Det visar SEPREF:s konsensusprognos för första kvartalet 2022.
Om SEPREF:s konsensusprognos:
Varje kvartal, sedan mer än tio år tillbaka, genomför nätverket the Swedish Property Research Forum (SEPREF), som är en sektion i föreningen Samhällsbyggarna, en konsensusprognos avseende kontorsmarknaden i Stockholm, Göteborg och Malmö.
Ett fyrtiotal bolag i fastighetsbranschen bjuds in att svara på enkäten. Frågorna handlar om kontorshyror (prime office rent) och avkastningskrav (prime office yield) på kort och lång sikt.
Inspirationen bakom konsensusprognosen i Sverige kommer från den Londonbaserade medlemsorganisationen Investment Property Forum (IPF) som sedan 1999 har genomfört en motsvarande undersökning för Storbritannien samt sedan 2015 för ett 30-tal storstäder i Europa.
Om SEPREF
SEPREF – the Swedish Property Research Forum – är en sektion för fastighetsanalys och fastighetsmarknad inom Samhällsbyggarna.
Ordförande: Tiffany Strand. Styrgrupp: Katharina Lindskog, Christina Gustafsson, Jon Lekander, Charlotte Norell, Karin Witalis och Erik Norrman.
Den så kallade konsensusprognosen samlar svar från experter i hela branschen. Frågorna handlar om utvecklingen på kontorsmarknaden i Stockholm, Göteborg och Malmö på kort sikt (kvartalet) och längre sikt (12 månader).
Under pandemins två första år, från Q2 2020 och framåt, prognosticerade en stor andel av bedömarna att hyrorna skulle sjunka alternativt ligga oförändrade. Men andelen som tror på stigande priser för prime office rent under det kommande året stiger nu i alla de tre storstäderna Stockholm, Göteborg och Malmö.
– För var dag blir det lite klarare hur vi kommer att arbeta post corona, och det finns helt klart en efterfrågan på kontor, inte minst i prime-segmentet, säger Karin Witalis, analyschef på Colliers och ansvarig för konsensusprognosen i SEPREF.
För Stockholmsmarknaden tror 40 procent av branschexperterna på en höjning av hyrorna det kommande året. Det är en större andel jämfört med förra kvartalet (Q4 2021), då en fjärdedel av experterna trodde på hyreshöjningar.
För kvartalet går prognosen för Stockholm prime office rent upp från 8.225 till 8.300 kronor per kvadratmeter och år.
Yieldprognosen för Q1 2022 sänks till 3,20 procent (-0,05 procentenheter).
Göteborgsmarknaden bedöms också i större utsträckning få en positiv utveckling av kontorshyrorna under året. I den senaste undersökningen förväntar sig 37 procent av de svarande stigande hyror i Göteborg jämfört med 22 procent kvartalet innan.
Den kortsiktiga hyresprognosen för Göteborg ligger oförändrad på 3.600 kronor per kvadratmeter. Yieldprognosen sänks från 3,88 till 3,75 procent.
Även för Malmö ökar andelen som tror på hyreshöjningar det kommande året. Q4 2021 trodde 8 procent av de svarande på en hyreshöjning. Q1 2022 är den siffran 14 procent.
Den kortsiktiga prognosen för hyresnivån i Malmö för Q1 2022 ligger också den oförändrad på 3.000 kronor per kvadratmeter. Yielden sjunker också här för Q1 2022, från 4,25 vid förra mätningen till 4,13 i den nya.
När det gäller den långsiktiga prime office yield-prognosen går åsikterna isär lite mer i den senaste undersökningen jämfört med tidigare. Andelen som förväntar sig sjunkande eller oförändrade avkastningskrav på ett års sikt är dock alltjämt dominerande i samtliga tre städer.
– Det finns väldigt mycket kapital allokerat till fastigheter och vi märker av ett stigande intresse för kontorssegmentet. Detta avspeglas i den långsiktiga yieldprognosen där mer än 80 procent av de svarande förväntar sig oförändrade eller sjunkande avkastningskrav det närmaste året, säger Karin Witalis.
