SBB och K2A säljer stort till Intea – efter drama
K2A och SBB gör en stor projektförsäljning i centrala Västerås till Intea. Försäljningen avser ett projekt för utveckling av hela 34.600 kvm till Kriminalvården. Transaktionen är på 620 miljoner kronor. Återstående bygginvestering för Intea beräknas uppgå till ca 2,2 miljarder kronor. Alltså totalt 2,8 miljarder kronor. Hyran är rejält hög. Det har även funnits en del drama under resan.
Tango har varit rådgivare till säljarna i transaktionen.
Projektet är uppdelat i två etapper där byggnaderna kommer att tas i anspråk av hyresgästen successivt och den första etappen av nya Kriminalvårdens Hus beräknas vara färdigställd under första kvartalet 2028 och den andra etappen beräknas vara färdigställd under tredje kvartalet år 2028.
Hyresavtalet löper med en hyrestid om 20 år från färdigställande. Det årliga hyresvärdet baseras på nedlagda kostnader i projektet och uppskattas i nuläget uppgå till 220 mkr varav 84 mkr bashyra med 85 procents KPI-indexering och resterande del icke indexerad annuitetsbaserad årlig tilläggshyra om 136 mkr som löper under hyrestiden. Hyresavtalet är bland annat villkorat av regeringens godkännande.
Hyreskontraktet motsvarar hela 6.350 kr/kvm för den speciella fastigheten.
– Vi har länge letat efter intressanta affärsmöjligheter i Västerås och har glädjande nog kunnat genomföra två fina affärer i staden på kort tid. Säljarna har tagit fram ett bra projekt och vi är tacksamma för att få ta över ansvaret i nästa fas. Intea har nyligen färdigställt ett häkte i Kristianstad åt Kriminalvården och ser fram emot att ta med erfarenheterna därifrån in i detta projekt, säger Charlotta Wallman Hörlin, vd.
Den totala preliminära uthyrbara arean uppgår till 34.600 kvadratmeter och inkluderar 160 häktesrum samt lokaler för frivård, utbildning, nationella transportenheten, administration samt personalutrymmen.
Det är en av årets största transaktioner, se FV:s topplista.
2019 berättade FV att SBB och K2A tecknat ett projekteringsavtal med Polismyndigheten om 20.000 kvm. I maj 2022 berättade FV att duon tecknat avtal för en jätteuthyrning om hela 42.500 till både Polismyndigheten och Kriminalvården, där polisens avtal växt till 28.800 kvm och Kriminalvårdens del var 13.700 kvm.
Det var vid tillfället en av 2000-talets fem största uthyrningar, enligt FV:s statistik.
Sen kom ett stort bakslag. Efter sommaren 2023 meddelade polisen att man ville lämna projektet och så blev det också. Man ansåg att kostnaderna dragit iväg.
Några månader senare meddelade dock Kriminalvården att man går vidare med inte bara sin tidigare del utan att man kraftigt vill öka sin del för att få in fler verksamheter. Då talades det om 35.000–40.000 kvm, alltså nästan tre gånger så stort som man tecknat sig för ett och ett halvt år tidigare.
I slutet av augusti 2024 meddelade Västerås stad bygglovet för det nya häktet och det gäller även utbildningslokaler och kontor med mera.
Kriminalvårdshusprojektet samt tillhörande fastigheter del av Ångpannan 10 och 12 samt del av fastigheten Västerås 1:202 ingår i förvärvet. Fastigheterna omfattar knappt 17.500 kvm markyta.
Underliggande fastighetsvärde i transaktionen uppgår till 620 mkr utan avdrag för latent skatt. Hittills nedlagda kostnader i projektet uppgår till 200 mkr.
Johan Knaust, vd på K2A, kommenterar affären:
– K2A och SBB har framgångsrikt drivit projektet från start till att det nu är möjligt att genomföra. Mot bakgrund av ett betydande investeringsåtagande för exploateringen i sin helhet har vi beslutat att avyttra projektet. På så sätt frigör vi kapital för andra investeringar. Intea är en långsiktig fastighetsägare som kommer att genomföra exploateringen och på ett ansvarsfullt sätt förvalta en högkvalitativ byggnad som möter Kriminalvårdens behov.
– K2A har tidigare kommunicerat att vi avser att sälja ytterligare tillgångar för att frigöra likviditet, stärka balansräkningen och finansiella nyckeltal. Försäljningen av projektet frigör cirka 300 Mkr, före transaktionskostnader, utan att vi tappar ett löpande kassaflöde. K2A har även etablerat både kunskap och relationer inom detta fastighetssegment och vi ser fram emot att skapa nya möjligheter i samarbete med Kriminalvården och andra hyresgäster inom offentlig verksamhet.
Krister Karlsson, vice vd SBB:
– SBB förvärvade 2017 en fastighet med en byggnad uppförd år 1949 innehållande ca 4 500 kvm lokaler och sedan förvärvet har vi arbetat aktivt med utveckling av fastigheten tillsammans med Västerås stad och senare även med K2A genom ett JV-bolag, resultatet av arbetet är det nya Kriminalvårdens Hus om 34 600 kvm lokaler. Kriminalvårdens hus är ett väldigt bra exempel på hur värde skapas genom aktiv Fastighetsutveckling. Försäljningen ligger i linje med SBB:s uttalade strategi om att minska JV-innehav och vi gläds åt att Intea, med stor erfarenhet att äga och förvalta motsvarande fastigheter, är köpare.
