SBB drar tillbaka jättebudet – Batljan djupt besviken

Entra meddelade under torsdagsmorgonen att bolaget efter en extra värdering höjt fastighetsvärdet med hela 9 procent, jämfört med siffrorna i Q3-rapporten.

Entra offentliggjorde idag ett pressmeddelande avseende en betydande ökad värdering av sitt fastighetsbestånd (läs mer här). Den uppdaterade värderingen ökar värdet på Entras fastighetsportfölj med 8,1 procent till 56,5 miljarder NOK, från 51,8 miljarder NOK som presenterades i kvartalsrapporten för det tredje kvartalet. Detta motsvarar en värdeökning på 23 NOK per aktie jämfört med bokförda värden per 30 september 2020, justerat för minoritetsintressen och investeringar under perioden. Entras EPRA NRV var 162 NOK per aktie per 30 september 2020. Nettoavkastningen på Entras portfölj med den uppdaterade värderingen är cirka 4,5 procent.

– Värderingen är inte i nivå med utvecklingen på den norska marknaden i stort. Det finns inte heller tillräckligt många relevanta affärer för att dra den slutsatsen kring värderingen som man har gjort. Man kan även ifrågasätt hur bolaget gjort värderingen historiskt, säger en besviken vd Ilija Batljan.

Motivet för värdeökningen tillskrivs främst lägre avkastning på transaktionsmarknaden. SBB vill påpeka att det endast har funnits ett begränsat antal relevanta transaktioner och att dessa transaktioner inkluderar justeringar av verkligt värde för bland annat uppskjuten skatt och finansiella derivat – motsvarande EPRA NNNAV-metoden som rapporterades under Q3 2020 till 147 NOK per aktie.

Ilija Batljan konsteraterar även att den säljare som sålde sin stora ägarandel till Castellum gjorde det på information som inte var aktuell. I det fallet handlade det om norska staten som avyttrade en stor post om 8,2 procent, läs mer här.

– Castellum lyckats köpa från den norska staten på en felaktig nivå för säljaren. Där är det de norska skattebetalarna som är förlorare, säger Batljan.

Den uppdaterade värderingen är inte genomförd i linje med tidigare praxis och, enligt SBB, inte i linje med den norska marknadsutvecklingen i allmänhet. Den nya tillhandahållna informationen skapar osäkerhet avseende den historiska rapporteringen från Entra. Denna historiska rapportering utgör grunden för SBB:s bud och SBB känner inte längre tillräcklig säkerhet i tillförlitligheten på Entras historiska rapportering.

SBB vill framhäva att de inte har fått tillgång till någon detaljerad information i samband med due diligence-granskningen eftersom Entra har begränsat åtkomsten till information med hänvisning till att SBB är en konkurrent på den norska marknaden (SBB:s norska portfölj består huvudsakligen av förskolor, äldreomsorg, LSS-boenden och på geografiska lägen där Entra inte är representerade).

– Det är nonsens och felaktigt att påstå att vi är en konkurrent, säger Ilija Batljan.

SBB anser sig därmed inte fått en rättvis behandling och har inte haft möjlighet att uppfylla villkoret avseende due diligence-granskningen i samband med erbjudandet.

”Mot bakgrund av ovan måste SBB tyvärr meddela att villkoret i erbjudandet avseende due diligence-granskningen inte kommer att kunna uppfyllas och inte heller kommer att frånfallas och att erbjudandet därmed kommer att dras tillbaka”, skriver SBB.

Castellum har ännu inte kommenterat den nya värderingen.