SBB behöver visa upp sina värden
Allt verkar vara ifrågasatt. Är SBB värdelöst? Bolaget har ju ett bestånd som avkastar bättre än många stora bostadsbolag och där vakansrisken är betydligt lägre än för bolag med kommersiella fastigheter.
Nu vågar nästan ingen uttala sig om SBB som fastighetsaktie. Risken är ju uppenbar att något triggar en svacka på 20 procent igen. Nu måste förtroendet byggas upp igen. Uppstyckning, många mindre försäljningar eller kapitaltillskott är väl standardrecepten.
Jämfört med många andra fastighetsbolag finns det speciella kvalitéer hos SBB. Jämfört med rena bostadsbolag har man en betydligt bättre löpande avkastning från fastigheterna samt större andel med indexerade hyror. Och Jämfört med bolag med kommersiella fastigheter har man en försvinnande liten vakans samtidigt som kontraktslängden är tre gånger så lång som hos dem. I en tuffare hyresmarknad är det mycket värt.
Att kursen drog iväg 40-50 procent under fredagen när Batljans avgång meddelades kan nog till stor del tillskrivas att Akelius finns i bakgrunden, utan att några som helst löften utställts om kapital därifrån. Att den nya vd:n kommer därifrån räcker. Leiv Synnes sydde ihop affären med Heimstaden där Akelius på något sätt toppade fastighetscykeln.
Han har därefter varit Akelius man i Castellums styrelse där man gått in med stor ägarandel och även garanterade en större del av nyemissionen än sin ägarandel. Nu undrar alla om det finns en liknande agenda för SBB.
Under ett drygt år av bombardemang med ifrågasättanden kring värderingar, redovisning med mera har SBB genomfört en rad försäljningar. I flera fall snåriga sådana där det varit svårt att se om värdena varit intakta. När affärer inte blivit av i den takt man förutskickat så har misstänksamheten ökat om att det finns ett glapp mellan värdena och vad det faktiskt går att få ut i marknaden.
Parallellt med det har obligationerna och stigande räntenivåer varit något som också diskuterats mycket. Uppfyller bolaget villkoren för obligationerna? Och när S&P samt Fitch nedgraderat kreditbetyget har oron verkligen spridit sig.
En allmän värdenedgång slår hårt på SBB och nu när alla mer betraktar hybridobligationer som lånat kapital så drar belåningsgraden snabbt upp mot 70 procent vid 6-7 procents värdenedgång. SBB som i sina egna publicerade nyckeltal fortsatt räknar in det i eget kapital och då får en belåningsgrad på under 50 procent
Fastighetsbeståndet byggdes upp snabbt men samtidigt ökade skulderna också i snabb takt. Den där obändiga tron på att räntan inte var någon risk är huvudsakligen det som skapat dagens problem. Den riskanalysen var tvärfel. De finansiella marknaderna har vädrat blod och marknaden är fortsatt tuff. Den plan på försäljningar som tidigare presenterats måste fullföljas liksom andra annonserade åtgärder. För att ta bort den stor osäkerheten som nu råder är nog en nyemission nödvändig. Hyresintäkterna ser som sagt ut att växa till sig bra men för många är osäkra på det nu. Förtroende tar tid att återfå.
Det skulle troligen även vara en välgärning att tydliggöra beståndets kvalitéer. Ta bostadsbolaget Sveafastigheter till exempel. Just nu inte det mest populära, med den mängd projekt det har. Men ett riktigt fint bestånd och med framtidsmöjligheter. Bostadsbolaget Unobo som man delägare tillsammans med Riksbyggen. Där finns Odalen fastigheter specialiserade på äldrebostäder, Kulturhuset i Skellefteå och mycket annat. Det lär finnas en hel del inte så kul också men idag är allt en anonym massa. Ett fastighetsbolag är kapitalintensivt men det får inte enbart vara ett finansiellt bygge. Ta hand om tillgångarna och och gör både er själva och hyresgästerna stolta över att det är ni som äger dem.
