Savills: Svenska kontorsmarknaden fortsatt stark
Enligt Savills senaste researchrapport är den svenska kontorsmarknaden fortsatt attraktiv för investerare, med en investeringsvolym på 15 miljarder kronor fram till tredje kvartalet 2024. Svenska institutioner dominerar marknaden på både köp- och säljsidan. Den tidigare snabbväxande coworking-trenden avtar i takt med att traditionella hyresvärdar erbjuder hyresgäster flexiblare villkor och ökande kostnader pressar coworking-operatörer.
Ur ett europeiskt perspektiv står Sverige ut som en stabil investeringsmarknad. Under perioden Q1–Q3 2024 stod Stockholm för hela 96% av den totala transaktionsvolymen på kontorsmarknaden. Under Q3 2024 hade Stockholm CBD ett av de lägsta direktavkastningskraven och den fjärde högsta hyresnivån i Europa. Vakansgraden i Stockholm CBD låg 110 punkter under genomsnittet på 8,7% för 26 utvalda CBD-områden i Europa, däribland Paris, Milano, Madrid och London-City, vilket indikerar en stark efterfrågan på effektiva kontorsytor i centrala lägen.
Kontorsinvesteringarna för årets tre första kvartal låg i nivå med 2023, dock fortfarande under det femåriga genomsnittet på 28 miljarder kronor. Svenska investerare dominerade med 100% av den totala transaktionsvolymen, och institutionerna och pensionsfonderna stod för 60% av förvärvsvolymen för kontor. Dessa långsiktiga investerare stärkte ytterligare sin närvaro på den svenska kontorsmarknaden, vilket bidrog till att Sverige hade en av de lägsta direktavkastningskraven för kontor i Europa, på 4,0%.
– Vi ser en tydlig polarisering på kontorsmarknaden där högkvalitativa fastigheter i attraktiva lägen fortsatt är eftertraktade, medan ineffektiva fastigheter i sekundära områden möter utmaningar. Investerare söker alltmer efter fastigheter med rätt ESG-profil och flexibilitet för att minska vakansrisken och stärka konkurrenskraften, säger Niklas Samuelsson, Vd på Savills Sweden.
Samtidigt har coworking-utbudet i Stockholm ökat med 400 % sedan 2014 men förväntas under 2024 uppvisa en viss avmattning i Stockholm, Göteborg och Malmö.
– Efter en snabb tillväxt saktar nu coworking-marknaden i storstäderna in, när traditionella hyresvärdar erbjuder hyresgästerna mer flexibla villkor och stigande kostnader påverkar operatörerna. Under 2024 förväntas coworking-utbudet i storstäderna att minska med 2,7%, och vissa coworking-aktörer har redan lämnat marknaden, säger Maryrose David, analyschef på Savills Sweden.
Savills genomförde även en enkät bland svenska kontorshyresgäster under våren och sommaren 2024 som visade att närhet till kollektivtrafik och moderna kontorsmiljöer värderades högt. Många föredrog en hybrid arbetsmodell, med distansarbete kombinerat med närvaro på kontoret. Trots hög närvaro mitt i veckan var efterfrågan på större kontorsytor låg, även om hyresgäster påpekade behovet av fler samtals- och teamsrum. Undersökningen visade också ett behov av tydligare riktlinjer för distansarbete och bättre samordning för att stärka kontorsnärvaron.
Rapporten inkluderade även en jämförelse mellan kontorsmarknaderna i Sverige, Europa och USA. Resultaten indikerade att den svenska och europeiska kontorsmarknaden hade återhämtat sig starkare än den nordamerikanska efter pandemin, med lägre vakansgrader, bättre utvecklad kollektivtrafik och mer robusta internationella investeringar. I kontrast stod USA inför högre vakansgrader och lägre efterfrågan, vilket tydliggjorde regionala skillnader i kontorsmarknadens framtida utveckling.
