Så lyckades AP vinna i spelet om Vasakronan

(texten publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 7/8 2008, som utkom några veckor efter rekordaffären var klar. Alltså 10 år sedan).

Klockan 18.30 onsdagen den 2 juli befann sig AP Fastigheters VD Fredrik Wirdenius i hem­met i Sigtuna. Han var redo för en lugn kväll. Men telefonen ringde.

Strax utanför Marstrand på västkusten satt Leif Andersson, VD för Areim och frontfigur för det amerikanska motbudet, och väntade på samma samtal. Eller egentligen hade han gett upp hoppet eftersom han räknat med att det eventuella samtalet skulle dykt upp redan under förmiddagen.

Men jätteförsäljningen av Vasakronan fortsatte in i det sista att dra ut på tiden. Reger­ingen hade redan gett tillstånd för att förlänga tiden för de slutliga buden med sju dagar. Skulle det bli någon försälj­ning överhuvudtaget? Var inte intresset lite väl klent? Var nivåerna till och med under ”skam­gränsen”?

Wirdenius svarade. Och sömnen fick vänta till följande kväll.

– Det var ett väldigt skönt samtal. Utöver att det fanns ett annat bud visste vi att risken fanns att försäljningen kunde avbry­tas på grund av att inget bud ansågs tillräckligt bra.

Beskedet han fick var att det under kvällen och natten skulle göras de sista förberedelserna, så att regeringen kommande morgon kunde besluta att acceptera budet som AP lämnat. Wirdenius och några av hans kollegor skulle infinna sig vid en advokatbyrå på Blasieholmen, snett bakom­ Grand Hôtel, snarast. Det blev en lång natt som hann bli dag igen innan man var klar.

Totalt 25 personer var närvarande till och från under nattens arbete.

Vid regeringssammanträdet klubbades affären snabbt igenom. Därefter signerades kon­traktet, vars köpekilling är den i särklass högsta i Sverige nå­gonsin och även den högsta i Europa i år, av finansmarknads­minister Mats Odell samt AP Fastigheters VD och styrelse­ordförande.

Direkt därefter offentlig­gjordes AP Fastigheter som köpare genom ett pressmedde­lande. Leif Andersson fick beskedet via Fastighetsvärldens extra nyhetsbrev som skickades ut endast några minuter senare.

– När jag såg priset kändes det bättre. Vi hade inte varit i närheten och jag var därför varken ledsen eller bedrövad.

När de fyra borgerliga partiernas näringspolitiska företrädare uttalade sig i Fastighetsvärlden 10/2005 om vad som skulle hända med Vasakronan, om alliansen vann valet, konstaterade samtliga att bolaget skulle säljas omgående.

Den 2 mars 2007 presenterade finansmarknadsminister Mats Odell propositionen om utförsälj­ningen av Vasakronan. Alterna­tiven var att sälja hela bolaget i en affär, att sälja delar av be­ståndet i bitar eller – regeringens favorit – en börsnotering. I juli respektive oktober tog processen ny fart efter att regeringen utsett två rådgivare som skulle leda avyttringen.

Under tiden mellan propositionen och att säljprocessen satte igång började dock det ekonomiska läget förändras kraftigt. Svallvågorna av den amerikanska kreditkrisen hade rullat in över Europa och även Sverige. Håkan Bryngel­son, som 1996 rekryterades till Vasakronans VD-stol med upp­draget att ta det nu på senare år högst börsfähiga bolaget till börsen, såg sin dröm om att bli börs-VD gå allt mer i kras.

I oktober/november skrotade regeringen ambitionen om börsen.

Ett säljprospekt om 106 sidor skickades i mitten av mars ut till 50 potentiella köpare runt om i världen. Regeringen hade då även övergett förhopp­ningen om att Vasakronan –  det välskötta bolaget med de fina fastigheter­na i de mest intressanta lägena – skulle ge jackpot.

Det stod tidigt klart att intresset var störst i USA och Sverige. Annars så köpsugna danskar och norrmän duckade. Investerarna i Mellanöstern lät hälsa att de hellre fyndar kända skyskrapor på Manhattan. Europas största pensionsfond, holländska ABP, valde mellan Vasakronan och Steen & Ström – och fortsatte framgångsrikt med det sist­nämnda. Att så relativt få pro­spekt skickades ut berodde på att regeringen ville försäkra sig om en kvalificerad köpare.

Mardrömmen var en investera­re som skulle kunna ge otrevliga rubriker inför kommande val när affärerna åter kan komma att granskas.

På flera stora fastighetsin­vesterares kontor räknades det febrilt och det smiddes allianser. Hos en av landets största fastighetsägare rådde dock nor­mal arbetsbörda. AP Fastighe­ter hade nämligen sedan länge bestämt att Vasakronan var högintressant.

– Vi har jobbat inten­sivt med Vasakronan i ett år efter att ha hållit ögon­en på bolaget en längre tid. Vi har sett att bolagens komposition passar varandra väl och jag har sedan länge trott på tan­ken att skapa ett så kraftfullt fastighetsbolag, säger Lennart Nilsson, styrelse­ordförande AP Fastigheter.

AP Fastigheter beslutade att köra hela ”rejset” själv, utan att ingå i något konsortium. Dock valde man, liksom konkurren­terna, att kontakta möjliga köpare för snabb avyttring av delar av beståndet för att få draghjälp i finan­sieringen. Bland annat var Niam redo att ta en rejäl bit (blev sju mil­jarder) och det har ryktats om Norrporten.

Det tisslades och det tasslades överallt. Vem skulle ingå i vilket konsortium? Varför var banker­na så onödigt försiktiga? Vad händer med räntan? Vilka fastighetsbolag har lovat att köpa enstaka hus eller hela bestånd av respektive konsorti­um? Ingen ville berätta något av rädsla för att någon konkurrent skulle kunna få en fördel.

– Jag fick samtal från tre konsortier som undrade om vi ville köpa delar av beståndet i Göteborg. Jag sa att vi kan vara redo att köpa hälften, upp till fyra miljarder, säger Hans Wallenstam, VD Wallenstam.

– Vi har varit intresserade av flera fastigheter. Bland annat har vi sedan länge hållit ett öga på de fyra Hötorgsskrapor som vi inte äger och nu fanns det en utmärkt möjlighet att bli ägare till samtliga fem, säger Mats Hederos, VD AMF Pension Fastigheter vars bolag sedan länge haft en stor aptit för Vasakronan och som, liksom AP, smitt väl­digt stora planer sedan länge.

När de indikativa buden räk­nades ihop den 30 april uppges de ha varit sex till antalet:

• AP Fastigheter
• Ett finskt konsortium
• Whitehall/GE Real Estate
• Blackstone och Areim
• Utländsk opportunist A
• Utländsk opportunist B

Men flera källor till Fastig­hetsvärlden hävdar bestämt att antalet bud som inkom inte var fler än fyra, det betyder i så fall de fyra förstnämnda.

Samtliga bud bedömdes som ytterst seriösa och nivåerna uppges ha legat inom ett spann om sju-­åtta procent. AP:s bud låg på cirka 42 miljarder.

Enligt uppgift till Fastighetsvärlden var trion Fabege, AMF och GE i ett tidigt konsortium som inte blev något av. Därefter fortsatte GE med Whitehall. Från Finland dök ett överraskande bud upp från en grupp där den delvis statliga fastighetsjätten Sponda var en av intressenterna. Det bolaget har tidigare funnit Sve­rige iskallt för investeringar.

Den finländska gruppen drog sig dock ur processen i slutet av maj och därefter återstod endast de två slutkombattanterna.

Om AP Fastigheter förberett det möjliga köpet länge så var det desto snabbare puckar för Areim och Leif Andersson.

– Det handlade om att bestämma sig för att ha en helt ledig sommar eller att försöka köpa ett riktigt landmärke. Båda alternativen var lockande, säger Andersson som i övrigt är fåordig om affären.

Bara några få dagar före tids­gränsen för indikativa bud fann jätten Blackstone och Areim varandra. Bolagen har tidigare arbetat ihop i Sverige. När sedan tiden för slutbudet närmade sig gick duon ihop med Whitehall och GE där det sistnämnda bolaget sedan hoppade av när det var en månad kvar.

Men det ännu kraf­tigt amerikanskt domi­nerade konsortiet led hårt av tuffare lånevill­kor. Två svenska storbanker hade övergett kandidaten längs vägen och den ena, Handels­banken, gjorde det med väldigt ko1t varsel. Alltså samma bank som, visade det sig senare, var största finansiär till den enda utmanaren – AP Fastigheter.

Trion ökade då aktiviteten för att få ihop kalkylen. Det rådgiv­ningsbolag som anlitats för att sälja delar av beståndet vidare i förväg gjorde ett smått fantastiskt jobb och avyttrade låg­ avkastande fastigheter värda nästan tio miljarder i sex affä­rer. Fyra av affärerna var helt klara och gav sex miljarder. De hus som behölls skulle avkasta kring 6,5 procent. Arbetet att få ihop finansieringen för ett kon­kurrenskraftigt bud var så tufft att Mats Odell förlängde bud­tiden en vecka.

Men det hjälpte inte. Det USA-dominerade konsortiet (Blackstone över 50 procent, sedan Whitehall och Areim med minst andel) kom inte i när­heten av AP Fastigheters bud. På trions bud som registrera­des stod det 21,1 miljarder kro­nor för aktierna. På det alterna­tiva bud (med staten som delfinansiär) som konsortiet fick tillåtelse att lämna stod det 22,1 miljarder. AP:s bud var 24,6 miljarder.

Vid affären övertar köparen även Vasakronans nettoskuld som värderas till sammanlagt 16,5 miljarder, varför prislapp­en blir 41,1 miljarder. Drygt en miljard ner till Odells politiska skamgräns. Skillnaden mellan det ”statli­ga budet” och det enda mot­budet var alltså hela 3,5 miljar­der kronor, ungefär värdet av fyra Hötorgsskrapor.

(texten publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 7/8 2008, som utkom några veckor efter rekordaffären var klar. Alltså 10 år sedan).