Så är AL:s ekonomiska superdeal kring Nobel

Fastighetsvärlden kunde i november 2019 avslöja att Slussen var hetaste spåret för Nobel Center. I februari 2020 bekräftades avslöjandet (läs mer här)

Staden markanvisade tidigare den nuvarande Nobel-fastigheten (Södermalm 7:87) till Atrium Ljungberg. Då var prislappen 17.500 kr/kvm ljus BTA i prisnivå 2013. Byggrätten skulle beräknas efter avdrag för utsiktssläpp till minst 16.200 kvm. När nu staden återtagit markanvisningen och istället gett den till Nobelhuset AB för ett nytt Nobel Center. Priset nu, enligt indexuppdatering 2019, är 29.740 kr/kvm, vilket skulle motsvarat minst 482 miljoner kronor. Det motsvarar alltså en utebliven försäljningsinkomst för på 482 miljoner kronor. Tomträttsupplåtelsen till Nobelhuset innebär istället en intäkt för staden vars nuvärde uppgår till cirka 250 miljoner, beräknat enligt stadens kalkylmodell. Alltså en total kostnad på cirka 250 miljoner.

Nobel-fastigheten skulle högt sannolikt blivit en oerhört attraktiv kontorsfastighet vid Slussen, med absoluta topphyror efter att Slussen färdigställts och att området då blivit mer populärt – dessutom direkt vid nattnet. Det är alltså en väldigt bra byggrätt som Atrium Ljungberg gått med att lämna åter – och tvingat stadens politiker att lägga in mycket extra i retur för att göra affären möjlig.

Exploateringskontoret gör bedömningen att kostnadskonsekvenserna av exploateringen blir i samma storleksordning som de som bedömts för det tidigare läget på Blasieholmen.

Skulle planerna på ett Nobel Center inte förverkligas (finansiering från donatorer finns ännu inte) har Atrium Ljungberg en option på byggrätten.

Som tack för att Atrium Ljungberg gick med på att ge upp sitt guldläge framför Glashuset vid Slussen – och därmed räddade politikerna efter kovändningen för projektet på Blasieholmen – fick även Atrium Ljungberg möjlighet att köpa fyra andra byggrätter i tre heta utvecklingsområden. Allt till marknadspris, enligt Stockholm stad. Men enligt Fastighetsvärldens källor har avtalet retat upp en stor del av stadens ledande fastighetsägare.

Totalt får Atrium Ljungberg fyra markanvisningar i kompensation.

Vid Slussen får bolaget två, och tar därmed ett helhetsgrepp om området efter tidigare markanvisningar. Bolaget utvecklar nu allt där, förutom Nobeltomten.

Dels handlar det om den nya handelsplatsen, gallerian, som på många sätt kommer att fungera som en underjordisk förbindelsegång genom området. Den uthyrningsbara ytan bedöms till cirka 8.000 kvm LOA. Priset är 25.583 kr/kvm LOA, vilket resulterar i 205 miljoner kronor. Handelsplatsen beräknas innehålla ett 50-tal butiker och serviceenheter. Det ska även byggas två stora cykelgarage. Staden hade sedan tidigare förberett en försäljningsprocess för handelsplatsen (där Newsec haft uppdraget), men nu skippades alltså den processen. Handelsplatsen ligger under mark och har begränsad exponering ovan mark.

Dels får Atrium Ljungberg en markanvisning för ett hotell i kvarteret Ormen vid Slussen , ovanpå och bakom tunnelbaneingången. Det beräknas innebära en försäljningsinkomst till staden om cirka 112 miljoner kronor. Hotellet kan innehålla ca 100 rum och har en möjlig yta om cirka 4.500 kvm BTA Efter fastighetsbildning ska AL förvärva marken för 25.000 kr/kvm BTA.

Fastighetsvärlden har tidigare berättat om planerna på handelslokaler (läs mer här) och hotell (läs mer här). Peab hade till 2012 markanvisningen för hotell, men den upphörde när en ny detaljplan togs fram.

Staden konstaterar att det är gynnsamt att en och samma aktör kan ta ett helhetsgrepp om Slussen.

Stockholms Hamnar AB blir ägare till lokalerna under den nya huvudbron.

I Hagastaden erhåller Atrium Ljungberg markanvisning för cirka 23.000 kvm BTA, kontorslokaler, butiker/lokaler i bottenplan samt cirka 310 bostäder. Stadens försäljningsinkomst beräknas uppgå till cirka 1,2 miljarder kronor. Även i Hagastaden är Atrium Ljungberg en betydande aktör sedan tidigare och har även flera andra projekt på gång.

Området för den nu aktuella markanvisningen är beläget ovanpå överdäckningen av E4/E20 samt Värtabanan och försäljningspriset för marken är satt med hänsyn till de komplicerade grundläggningsförhållandena. Köpeskillingen för kontor föreslås till 23.400 kr/kvm BTA och för bostäder till 21.500 kr/kvm ljus BTA. Köpeskillingen för kommersiella lokaler i bottenplan av husen föreslås till 13.600 kr/kvm BTA. Pris för förskolelokaler föreslås uppgå till 10.200 kr/kvm BTA. Samtliga nivåer är angivna i prisläge 2020.

I Slakthusområdet erhåller Atrium Ljungberg en markanvisning, i norra delav fastigheten Sandhagen 15, för cirka 4.000 kvm BTA kontor/hotell med bottenvåningslokaler med ett markpris om 19.000 kr/kvm BTA för kontor och 11.500 kr/kvm BTA för bottenvåningslokaler (bland annat ett större skyddsrum). Det ger en inkomst för staden om cirka 76 miljoner kronor. Det handlar om en markanvisning som tidigare Klövern/Citycon visat stort intresse för. Fastigheten ligger nära den norra ingången av Globen Shoppingcenter. Parterna är överens om att priset för kvartersmarken vid denna försäljning ska vara för kontor 19.000 kr/kvm BTA och för bottenvåningslokaler 11.500 kr/kvm BTA. Markområdet ligger invid den planerade tunnelbaneuppgången för den nya underjordiska stationen Slakthusområdet (som ersätter stationen Globen som finns i ytläge).

Den blivande byggrätten till Nobelhuset vid Slussen uppgår till maximalt cirka 20.000 kvm BTA för kontor och centrumändamål men mer trolig byggnadsvolym för ett Nobel Center blir ca 14.000 kvm BTA. Den årliga intäkten för staden innefattar tomträttsavgäld som beräknas uppgå till cirka 10 miljoner kronor per år, om den totala byggnadsvolymen nyttjas. Nobel center byggs efter att Stadsgårdsleden kommande sträckning däckats över. Möjlig byggstart är 2025 och färdigställande 2027, läs mer här.

Nobel Center kommer att innehålla en mindre andel kontor, upp till 20 procent av byggnadens ljusa BTA. Detaljplanen medger 6,5 våningsplan, tomten sluttar. Museumdelen kräver en högre takhöjd invändigt än kontor, så antalet våningar kan ändras. Det finns ännu inget förslag på utformning på den nya byggnaden.