Rutger Arnhults sista vd-ord: ”Snitthyran upp 49 procent”

Nyckeltalen ur Klöverns bokslut för 2020:

• Intäkterna uppgick till 3 294 mkr (3 638). Minskningen beror på försäljning av fastigheter under 2019, bland annat hela beståndet i Karlstad och samtliga förvaltningsfastigheter i Örebro vilka tillsammans svarade för 278 mkr av intäkterna 2019. I jämförbart bestånd, dvs fastigheter som ägts under hela 2019 och 2020, var intäkterna stabila och uppgick till 3 128 mkr (3 150).
• Driftöverskottet uppgick till 2 194 mkr (2 463). I jämförbart bestånd uppgick driftöverskottet till 2 113 mkr (2 121).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 1 269 mkr (1 462).
• Resultatet före skatt uppgick till 2 467 mkr (3 431) och resultatet efter skatt, hänförligt till moderbolagets aktieägare, uppgick till 1 908 mkr (3 002) motsvarande 1,67 kr (2,92) per stamaktie.
• År 2020 präglades av fortsatt stort fokus på projektutveckling. Investeringarna uppgick till 2 376 mkr. Projektutveckling, inklusive utveckling av byggrätter, bidrog med värdeökningar på fastigheter om 513 mkr (681). Totalt uppgick värdeförändringar på fastigheter till 1 322 mkr (2 125).
• Efter tillträde av 9 fastigheter för 2 613 mkr och frånträde av 5 fastigheter för 387 mkr uppgick värdet på fastighetsportföljen till 57 448 mkr.
• Räntetäckningsgraden uppgick till 2,5 (2,6), belåningsgraden till 50 procent (50) och den justerade soliditeten till 43,2 procent (43,5).
• Substansvärdet per stamaktie (NRV) uppgick till 19,87 kr.
• För räkenskapsåret 2020 föreslår styrelsen en utdelning om totalt 0,26 kr (0,26) per stamaktie att utbetalas vid två tillfällen och en utdelning om totalt 20,00 kr (20,00) per preferensaktie att utbetalas vid fyra tillfällen.

Rutger Arnhult kommenterar året som gått och även hans nioåriga vd-skap vid Klövern:

– Klövern avslutar detta annorlunda, pandemipräglade år med ett fint resultat och med en stärkt finansiell ställning. Efter nio år som bolagets verkställande direktör lämnar jag ett helt annat bolag än det jag mötte år 2012. Det totala fastighetsvärdet uppgick då till 15 miljarder kronor, motsvarande siffra är idag 57 miljarder kronor. Under samma period har den genomsnittliga hyran/kvm ökat med 49 procent, vilket avspeglar den uppgradering av beståndet som genomförts. Det har varit en fantastisk resa att göra tillsammans med Klöverns alla engagerade medarbetare.

– Klöverns resultat för 2020 är bra och har, bland annat tack vare effektiv fastighetsförvaltning, utvecklats stabilt trots ett visst intäktsbortfall kopplat till de utmanande förutsättningarna i omvärlden. En del hyresgäster har så klart haft det tufft men totalt sett har vår diversifierade portföljsammansättning givit stabilitet. Av de aviserade hyrorna avseende 2020 har Klövern erhållit 99 procent.

– I jämförbart bestånd var både intäkterna och driftöverskottet på samma nivå som 2019. Förvaltningsresultatet uppgick till 1 269 mkr och efter positiva värdeförändringar på fastigheter om 1 322 mkr blev resultatet före skatt 2 467 mkr.

Rutger Arnhult fortsätter:

– Såväl global som svensk ekonomi har påverkats kraftigt negativt av pandemin. Konsekvenserna visar sig bland annat i minskad BNP-tillväxt och ökad arbetslöshet. I det fjärde kvartalet kan dock konstateras att en del makroprognoser justerats upp, och den pågående vaccineringen ger hopp om en bra återhämtning under 2021. Vi ser själva tydliga tecken på att marknaden återhämtar sig successivt genom en allt högre efterfrågan i hyres- och transaktionsmarknaden samt genom allt bättre finansieringsförutsättningar i kapitalmarknaden.

– Under det fjärde kvartalet uppgick den externa nettoinflyttningen till 11 mkr. Därmed är de tre första kvartalens serie av negativ nettoinflyttning bruten. Under årets sista kvartal har vi välkomnat en rad nya hyresgäster, bland annat Volvo Cars och NetOnNet, och i Köpenhamn tecknades två hyresavtal om totalt cirka 2 900 kvm med Dior och Politiforbundet.

– I december/januari har vi även förlängt tre stora hyresavtal om totalt cirka 52 600 kvm i Kista. Det sammanlagda kontraktsvärdet avseende förlängningsperioderna, som är mellan 3 och 5 år, uppgår till 430 mkr.

Arnhult kommenterar sedan renodlingen och bland annat försäljningen till Blackstonebolaget Mileway:

– Strategin att fokusera fastighetsportföljen till de tillväxtorter och marknader där vi vill vara långsiktiga ägare samt till primärt kontorsfastigheter har vi arbetat utifrån i många år. Under det fjärde kvartalet tog vi ytterligare ett stort steg i linje med strategin genom att i en transaktion med Mileway avyttra 12 fastigheter, huvudsakligen bestående av lokaler för lager/logistik. Transaktionen gjordes till en premie om 21 procent mot bokfört värde. Totalt sett har de avtal om avyttringar som tecknats under 2020 överstigit bokförda värden med 20 procent.

– Utöver förvärvet av en stor projektfastighet på Park Avenue i New York som genomfördes under inledningen av 2020 har vi endast gjort mindre, men strategiskt viktiga, tilläggsförvärv. Genom dessa har vi kompletterat bestånden i bland annat Linköping, Göteborg och Lund. Fastighetsportföljens värde summerade vid årets utgång till 57 miljarder kronor, varav utlandsportföljen i Köpenhamn och New York svarade för 15 procent.

Arnhult kommenterar vidare att Klövern lagt ett allt större fokus på projekt:

– Klövern arbetar med projektutveckling på alla prioriterade orter och bidrar därmed aktivt till stadsutvecklingen. Vid årsskiftet utgjorde förädlingsfastigheter 16 procent av det totala fastighetsvärdet och investeringarna uppgick under året till 2 376 mkr. Totalt sett bidrog projektutveckling, inklusive utveckling av byggrätter, med värdeökningar på fastigheter om 513 mkr under 2020.

– De två största pågående projekten, båda i New York, väntas stå färdiga under det tredje kvartalet 2021 respektive inledningen av 2022 varefter ytterligare hyresgästanpassningar kommer att ske. Uthyrningsarbetet pågår och i förra veckan tecknades det första hyreskontraktet i projektet 1245 Broadway. Totalt sett förväntas de pågående projekten i New York, Sverige och Köpenhamn ha en stor positiv effekt på nettoinflyttningen under de kommande två åren.

Han går sedan i på Klöverns finansiella ställning:

– Under 2020 har vi lagt ett särskilt fokus på att säkra en god och långsiktig finansiering samt att öka vår finansiella styrka ytterligare.

– Under det andra kvartalet refinansierades 5 miljarder kronor i befintliga banklån och säkerställda obligationer. Vi erhöll också nya lån och kreditbeslut avseende nya lån om över 4 miljarder kronor. I juni erhöll Klövern en investment grade-rating (BBB- med stabila utsikter) från Scope Ratings och i oktober emitterades gröna obligationer till ett värde av 2 miljarder kronor.

– Under slutet av året genomfördes även en fullt garanterad företrädesemission om cirka 2 miljarder kronor vilket ger oss ännu större möjligheter att skapa värde genom effektivt finansierad projektutveckling av kommersiella lokaler och bostäder.

Vd:n nämner även effekterna av pandemin i sitt vd-ord:

– Under det gångna året har en del av våra hyresgäster i särskilt drabbade branscher haft det tufft, dessa utgör dock en begränsad del av den totala kundbasen. Genom en nära dialog har vi gjort en rad bedömningar om förutsättningarna för exempelvis rabatter och anstånd i kombination med det statliga hyresstödet.

– Min förhoppning är att vi nu, i och med att vaccinationerna kan ske på bredare front, kommer se en successiv återgång till den tillvaro vi alla är vana vid. Det är svårt att uttala sig om vad som blir de långsiktiga effekterna av pandemin men Klövern har visat sig stå på stabil grund under det gångna året och vi är nu positionerade för en fortsatt återhämtning i ekonomin.

Sista:

– Avslutningsvis vill jag framhålla det fina, engagerade arbete som alla Klöverns medarbetare utfört under mina nio år som vd. Jag är också glad att få avsluta detta VD-ord med goda förhoppningar om ett för samhället i stort stabilare år 2021.