Revansch för nobbat Skärholmen centrum
Köpte för 10,4 mdr – sålt för 6,6 mdr
10,4 miljarder. Fem investerare bjuder nästan sanslöst högt. Bröderna Boultbee, uppbackade av generösa banker, vann. (maj 2007)
1,9 miljarder får Boultbee när bostäderna i Fältöversten och Ringen, som 3-delats, säljs. Föreningarna prutar 15 procent. (mars 2008)
0,2 miljarder är priset när Citycon förvärvar Högdalen Centrum i en styckeaffär. Från och med nu är det Centeni som säljer.(maj 2011)
0,5 miljarder betalar Fastpartner för Älvsjö centrum, Tensta centrum, Rinkeby centrum, Bredäng centrum och Hässelby Gård. (nov 2011)
4,0 miljarder betalar AMF Fastigheter för de tre innerstadsgalleriorna Fältöversten, Ringen och Västermalmsgallerian. (dec 2011)
Källa: Fastighetsvärlden
Planerar att bygga ut med 40.000–50.000 kvm. När Stockholms stad sålde Centrumkompaniet under försommaren 2007 till brittiska Boultbee ingick tio köpcentrum. Priset blev 10,4 miljarder kronor, vilket kan jämföras med cirka 7 miljarder som Stockholms stad inför försäljningsprocessen hade hoppats på.
I maj 2011 tog The Royal Bank of Scotland (RBS) över som ensam aktieägare av Centeni AB (det
omdöpta Centrumkompaniet).
Sedan 2007 har Boultbee och senare RBS sålt köpcentrum och tillhörande bostäder för drygt 6,6 miljarder kronor (se faktarutan till höger).
Det enda som återstår nu är den största fastigheten i det tidigare innehavet, Skärholmen Centrum. RBS har försökt sälja även den fastigheten och hade anlitat Tenzing (som sålt de övriga anläggningarna) för att genomföra försäljningen, men sedan hösten 2012 pågår ingen aktiv försäljningsprocess.
– Det var ingen bra tajming under den tiden, varken för marknaden eller för Skärholmens Centrum. Intresset visade sig vara svagare än vad vi och externa bedömare hade förväntat. Vi bestämde oss då att avvakta och istället lägga fokus på utveckling av centrumet. Det fanns mycket kvar att göra internt, säger Lars Linder-Aronson, styrelseordförande i SKHLM Skärholmen Centrum AB, till Fastighetsvärlden.
När ägarskiftet ägde rum uppgick vakansgraden för butikslokalerna till 20 procent och det negativa snacket spred sig. Det stora köpcentrumet såg ut som en schweizerost. Nu har vakansgraden sjunkit till runt 5 procent och det ser fullt ut.
– Vi vill minska ytterligare något men lite lediga ytor är bra att ha för att kunna erbjuda till varumärken som vi gärna vill ha in, säger Caroline Bertlin, VD i SKHLM Skärholmen Centrum AB, till Fastighetsvärlden.
Hon berättar att när man väl fått den ekonomiska situationen under kontroll så satte man snabbt igång arbetet att tala med hyresgäster och kunder om situationen, och vad som behövde göras för framtiden.
– Därefter lade vi fokus på att fylla upp entréplanet med en bra mix av butiker och sedan har vi arbetat med det övre butiksplanet samt med kontors- och serviceutbudet, säger Caroline Bertlin.
Köpcentrumet är sett till den uthyrningsbara butiksytan ett av de absolut största i Sverige. Det innehåller 65.000 kvm uthyrningsbara butikslokaler, varav nästan 4.000 kvm återstår att hyra ut i dagsläget.
– Vi har under de senaste månaderna fått in några hyresgäster som vi är extra stolta över, till exempel Bubbleroom, Pinkroom och Dressmann XL. Nu arbetar vi vidare med hur vi bland annat kan göra restaurangutbudet mer attraktivt. Vi arbetar även brett med hur centret kan bli mer levande kvällstid, säger Caroline Bertlin
Fastigheten innehåller även 25.000 kvm servicelokaler där landstinget och Stockholms stad är största hyresgäster. Där är cirka 3.500 kvm tomställt, vilket är en minskning jämfört med för några år sedan.
Utöver tidigare höga vakanser finns det ytterligare en tydlig orsak till att Skärholmen Centrum (som marknadsförs som SKHLM) förblivit osålt, nämligen expansionen vid Kungens Kurva. Där har Ikano Fastigheter nyligen invigt en galleria om 20.000 kvm mittemot Ikeas huvudentré och dessutom överväger man att bygga fler etapper.
– Vi har inte tappat en enda hyresgäst dit. Flera som är där har flyttat dit från andra ställen inom området vid Kungens kurva. Det är ingen stor dramatik, säger Lars Linder-Aronson.
Skärholmen Centrum hade 15 miljoner besökare under 2013, uppger Linder-Aronson och Bertlin. Omsättningen under 2013 var upp 6 procent jämfört med föregående år och den positiva trenden har hållit i sig – för första kvartalet 2014 steg omsättningen med 9 procent.
– Jag tror och hoppas att vi nu åter är med som ett bra alternativ för de internationella kedjor som överväger etableringar i Sverige. När några av dem etablerade sig för några år sedan valde man bort Skärholmen av flera anledningar, bland annat de höga vakanserna, säger Lars Linder-Aronson.
Ägaren SKHLM Skärholmen Centrum AB bär även på utbyggnadsplaner och det man skissar på är att bygga 40.000–50.000 kvm och det skulle i så fall delvis ske på bekostnad av den gigantiska parkeringen. Arbetet är i sin linda och gäller både bostäder och butikslokaler.
Lars Linder-Aronson konstaterar att ägaren RBS inte är en långsiktig ägare av Skärholmen Centrum, precis som man inte var av de övriga nio anläggningarna som ingick från början. Men den dagliga verksamheten ska bedrivas utifrån ett långsiktigt ägande.
Beslut om en eventuell försäljning fattas av RBS:s kontor i London.
Fotnot: Hela texten är ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden Nr 4/2014.
Fastighetsvärlden Idag 2014-05-28
