Redo för ny köpoffensiv

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 1/2022).

Lars Johnsson tillträdde som ny chef för Folksams fastighetsavdelning den 2 mars 2015. Uppdraget var tydligt. Expandera institutionens fastighetsbestånd rejält. Allokeringen mot fastigheter var då endast 5,7 procent.

Förutsättningarna för att lyckas fanns där. I cv:t fanns rollen som vice vd och investeringschef vid Vasakronan.

Johnsson har hållit gasen ned-tryckt och letat efter lämpliga objekt som passat in i den bestämda förvärvsprofilen. 

– Vi söker efter bra kontorsfastigheter i Stockholm, Göteborg och Malmö, sådana som är attraktiva oavsett vad det är för konjunktur, säger Lars Johnsson.

Fastigheter till en sammanlagd köpeskilling om 23,1 miljarder har förvärvats under nästan sju år, alltså drygt 3 miljarder kronor per år, sedan Johnsson drog upp strategin för Folksams expansion inom fastigheter. 

Antalet förvärv är kanske inte så många, men å andra sidan har de ofta varit stora, med köpet av Trygg-Hansa-huset för 4,3 miljarder kronor som det största.

I Stockholm har Folksamgruppen förvärvat kontorsfastigheter för nästan 15 miljarder kronor. Det är lika mycket som tvåan och trean tillsammans (Humlegården och Castellum) sedan Folksams offensiv inleddes, enligt Catellas sammanställning. 

– Det har inte funnits så stort utbud av sådana fastigheter som vi vill ha, och merparten av det som finns av volym finns i Stockholm, säger Johnsson och tror att utbudet av kontorsfastigheter på marknaden kommer att vara lika lågt 2022 som det var 2021.

– Merparten av det som vi köpt kommer från affärer som ägt rum off market, och så kommer det nog även vara framöver.

Målet är att köpa för 15–20 miljarder kronor de kommande åren.

– Vi har köpt för 23 miljarder på sju år, så det vore bra om det går snabbare framöver … Men vi vill ha den mest gynnsamma allokeringen på totalen.

Under 2021 var Folksam med och bjöd på fem av de affärer som var ute på marknaden och stod som köpare av två av dem. Dessutom lämnades flera bud off-market.

Beståndet har i snitt under den senaste femårsperioden slagit index med 108 punkter årligen, enligt Johnsson.

– Vi har gjort bra affärer och har ett dedikerat och superduktigt team med tydligt fokus på värdeskapande.  

Antalet anställda som jobbar med fastigheter är endast åtta personer. Dessutom finns cirka hundra anställa hos Newsec som har hand om förvaltning, ett samarbete som enligt Johnsson numera satt sig väldigt bra.

Folksams allokering mot fastigheter, efter det senaste köpet från AMF Fastigheter, är 9,8 procent. Målet är att nå 12–13 procent. 

Eftersom Folksam köpt in sig som delägare i Heimstaden Bostad är det inte lägre aktuellt att fortsätta köpa bostadsfastigheter (bolaget äger 5.000 bostäder i den direktägda portföljen), däremot är man öppen för äldreboenden och även regionstäder när det gäller kontor.

– Men då krävs det en rejäl volym. Vi gillar Uppsala, men det är svårt att göra ett större förvärv där.

När det gäller utländska marknader som London, Oslo och Helsingfors så får dessa nobben.

– Det blir för riskfyllt på en het marknad. Jag tror inte att det är så klokt om man inte har lokal kunskap. 

Totalt uppgår Folksams  fastighetsbestånd till cirka 55 miljarder kronor.

Förvärvat för 23 miljarder sedan omstarten 2015: