Lars Johnssons Folksam Fastigheter förvärvade nyligen från AMF Fastigheter för drygt 2 miljarder kronor.

Redo för ny köpoffensiv

Folksam har köpt för 23 miljarder sedan omstarten 2016. Lars Johnsson vill köpa för lika mycket till – gärna så snart som möjligt. Men det måste vara rätt affärer, konstaterar han.

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 1/2022).

Lars Johnsson tillträdde som ny chef för Folksams fastighetsavdelning den 2 mars 2015. Uppdraget var tydligt. Expandera institutionens fastighetsbestånd rejält. Allokeringen mot fastigheter var då endast 5,7 procent.

Förutsättningarna för att lyckas fanns där. I cv:t fanns rollen som vice vd och investeringschef vid Vasakronan.

Johnsson har hållit gasen ned-tryckt och letat efter lämpliga objekt som passat in i den bestämda förvärvsprofilen. 

– Vi söker efter bra kontorsfastigheter i Stockholm, Göteborg och Malmö, sådana som är attraktiva oavsett vad det är för konjunktur, säger Lars Johnsson.

Fastigheter till en sammanlagd köpeskilling om 23,1 miljarder har förvärvats under nästan sju år, alltså drygt 3 miljarder kronor per år, sedan Johnsson drog upp strategin för Folksams expansion inom fastigheter. 

Antalet förvärv är kanske inte så många, men å andra sidan har de ofta varit stora, med köpet av Trygg-Hansa-huset för 4,3 miljarder kronor som det största.

I Stockholm har Folksamgruppen förvärvat kontorsfastigheter för nästan 15 miljarder kronor. Det är lika mycket som tvåan och trean tillsammans (Humlegården och Castellum) sedan Folksams offensiv inleddes, enligt Catellas sammanställning. 

– Det har inte funnits så stort utbud av sådana fastigheter som vi vill ha, och merparten av det som finns av volym finns i Stockholm, säger Johnsson och tror att utbudet av kontorsfastigheter på marknaden kommer att vara lika lågt 2022 som det var 2021.

– Merparten av det som vi köpt kommer från affärer som ägt rum off market, och så kommer det nog även vara framöver.

Målet är att köpa för 15–20 miljarder kronor de kommande åren.

– Vi har köpt för 23 miljarder på sju år, så det vore bra om det går snabbare framöver … Men vi vill ha den mest gynnsamma allokeringen på totalen.

Under 2021 var Folksam med och bjöd på fem av de affärer som var ute på marknaden och stod som köpare av två av dem. Dessutom lämnades flera bud off-market.

Beståndet har i snitt under den senaste femårsperioden slagit index med 108 punkter årligen, enligt Johnsson.

– Vi har gjort bra affärer och har ett dedikerat och superduktigt team med tydligt fokus på värdeskapande.  

Antalet anställda som jobbar med fastigheter är endast åtta personer. Dessutom finns cirka hundra anställa hos Newsec som har hand om förvaltning, ett samarbete som enligt Johnsson numera satt sig väldigt bra.

Folksams allokering mot fastigheter, efter det senaste köpet från AMF Fastigheter, är 9,8 procent. Målet är att nå 12–13 procent. 

Eftersom Folksam köpt in sig som delägare i Heimstaden Bostad är det inte lägre aktuellt att fortsätta köpa bostadsfastigheter (bolaget äger 5.000 bostäder i den direktägda portföljen), däremot är man öppen för äldreboenden och även regionstäder när det gäller kontor.

– Men då krävs det en rejäl volym. Vi gillar Uppsala, men det är svårt att göra ett större förvärv där.

När det gäller utländska marknader som London, Oslo och Helsingfors så får dessa nobben.

– Det blir för riskfyllt på en het marknad. Jag tror inte att det är så klokt om man inte har lokal kunskap. 

Totalt uppgår Folksams  fastighetsbestånd till cirka 55 miljarder kronor.

Förvärvat för 23 miljarder sedan omstarten 2015:

År Affär K/B Säljare Mkr
2015 Projekt Skåne o Sthlm B Skanska 1.558
2016 Kåkenhusen 37 (Kungsgatan) K GIC (Singapore) 1.510
Lysbomben 6 (Riksarkivet) K Blackstone 549
Långan 1 (Malmö) K Skanska 580
2017 Bostäder i Helsingborg B Akelius 1.947
Duvan 6 K Mengus 813
Fyra i Göteborg (bl.a Gröna skrapan) K Stena Fast. 1.626
Stampen 6:17 i Göteborg K Elof Hansson 330
2018 Blästern 6 i Hagastaden K Atr. Ljungberg 1.600
Roddaren 7 på Kungsholmen K Atr. Ljungberg 575
2019 Brädstapeln 16 (Trygg-Hansa) K Areim 4.300
Pelaren 1 (vid Globen) K Fabege 1.626
2020 Bostadsprojekt i Skåne B Skanska 1.490
Äldreboende i Helsingborg Skanska 202
2021 Gångaren 10 på Kungsholmen K Invesco 2.330
Tre fastigheter vid Sveavägen K AMF Fast. 2.140
Summa: 23.176
K = Kontor, B = Bostäder Källa: Fastighetsvärlden

 

Fler Nyheter från förstasidan

CBRE IM utvecklar logistik om 46.000 kvm

Förvärvar mark utanför Helsingborg och bygger logistik på spekulation.

Kontor i ett klot

CA Fastigheter projekterar för hotell och kontor i två gamla gasklockor.

Perfekt storm stoppar bostadsbyggen

Tvärnit på alla sätt. Men det finns sätt att få igång bostadsmarknaden. En expert på Tango ser fler möjlig­heter, men ...

Älvstrandens vd sparkad

Får gå efter extrainkallat styrelsemöte där kritisk rapport var underlag.

Slår till med köp på hela 5 mdr

Oväntad säljare till eftertraktade fastigheter.

Nystart för Obos landmärke – fyra team tävlar

Läs om de nya planerna för höghuset och vilka som fått i uppdrag att rita. Flera världsberömda arkitektfirmor anlitade.

Catella förvärvar majoritet i franska Aquila

Med förvärvet utökar bolaget sin verksamhet inom asset management och fondförvaltning.

Topplista

Största affärerna 2023

De största transaktionerna på fastighetsmarknaden rangordnas.

Bildextra: Gasklocka 2 blir till Gasometer

Stockholms stads och Pophouse nya kulturmötesplats har döpts.

Så blir utsiktsvåningen – ”Blir en kassako”

Ola Sernekes kalkyl för 100 miljoner kronor per år.  230 meter upp. Nya innovationen. Jämför med Burj Khalifa.

Lista: Priserna för att åka upp i världens högsta

Fastighetsvärlden listar 25 världskända skyskrapors utsiktsplatser.

Karlatornet nära sin högsta höjd – stål i toppen

Endast ett våningsplan från taklagsfest. Ny strategi högst upp. Läs även om försäljningsläget och framtiden.

Säljer bostäder för 605 mkr – hela 8% under värdering

Stor bostadsaffär med tio fastigheter i Stockholmsområdet.

Tillbaka till förstasidan