Perssons jakt på de bästa fastigheterna

Exklusivt Fastighetsvärlden. Lite i skymundan har det under de senaste 16 åren byggts upp ett unikt bestånd. FV skattar värdet till 25 miljarder – och det är i princip obelånat. Det handlar om Ramsbury Property, Stefan Perssons fastighetsbolag.

(artikeln är ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden Nr 11/2015)

Fastigheterna finns i London, Paris, Rom, New York och några få städer till. Huvudkontoret ligger under takåsarna i ett kontorshus i centrala Stockholm.

Ramsbury Property har försiktigt men samtidigt målmedvetet letat efter fastigheter i de allra bästa lägena på noga utvalda marknader.

Fastighetsvärlden fick möjlighet till en exklusiv intervju med Stefan Persson samt de två personer som mer handfast letat efter rätt objekt, Per Asplund och Lars Drangel.

Stefan Persson började utveckla Ramsbury Property vid milleniumskiftet och det första förvärvet var Åhlénsfastigheten i Stockholms city. Under några år gjordes flera förvärv alldeles intill, och vid dessa fanns Per Asplund och Lars Drangel med som rådgivare. Det var de som hade uppvaktat Stefan Persson med Gripen 12 (Åhlénsfastigheten) och visat på möjligheterna med ett förvärv.

Under 2005 lämnade de Catella när de erbjöds anställning i Ramsbury Property, för nu hade verksamheten växt till sig och Stefan Persson såg framför sig en internationell expansion. Nu, tio år senare, har man kommit en bra bit på väg och har fastigheter i en handfull internationella storstäder.

– Det går inte så snabbt – men det blir bra, konstaterar Stefan Persson.

Att inte låta sig hetsas in i affärer är en mycket viktig grundfilosofi för honom och god kvalitet sätter han i främsta rummet.

De är numera en väl sammantrimmad trio när det gäller att nosa upp rätt objekt, och de tar sig an uppgiften med noggrannhet men samtidigt med lust och en stor portion humor. På frågan om inte ett 25-miljardersbestånd är lite mycket för tre personer att hantera svarar Stefan Persson kvickt:

– Det är klart, Per och Lars är ju av naturen ganska lata och bekväma av sig, så det mesta hänger på mig. Men jag orkar.

Allmän munterhet bryter ut runt bordet där vi slagit oss ned för att prata om Ramsbury. Det märks att stämningen är god, och ja – det finns fler som hanterar de dagliga ärendena kring fastigheterna.

Fastighetsvärlden: Har ni inte lagt en väl snäv affärsidé, kommersiella fastigheter i absolut bästa läge i internationella storstäder?

Stefan Persson: – Vi får tänka till och se till att vi inte hamnar i en fälla med någon hets om volym, utan att det blir bra kvalitet. Det är en affärsidé som vi kan och tänker hålla fast vid.

– Det är möjligt att man kan få en högre avkastning genom att rucka på affärsidén och vidga området, men på lång sikt tror vi att det här är den bästa och säkraste affärsidén.

Per Asplund: – Vi har ju dessutom facit nu och vet att det är en bärkraftig idé. Beståndet fungerar väldigt bra och har gjort så hela tiden.

Persson: – Man kan säga att det är en bra affärsidé över tiden, men den är särskilt bra när det börjar blåsa till – det är då man prövas på riktigt.

Lars Drangel: – Det är en lång investeringshorisont. Vi är ju inte opportunister, vi har varit i gång i sexton år nu och inte sålt någonting.

Persson: – Till det ska läggas att vi i princip är obelånade. Skulle vi rucka på nuvarande soliditet så ger det oanade ”opportunities”, men det ligger inte i planen.

Finns det några uttalade mål för det här bolagsbygget? Ni skulle kunna öka volym och lönsamhet genom att refinansiera bolaget.

– Vi har våra tysta mål men dem kommunicerar vi inte.

– Det är klart att det kan vara frestande att utnyttja det låga ränteläget. Men vi resonerar som så att det kan ändra sig snabbt och då vill vi ha torrt krut och ha fortsatt handlingsfrihet. Då kan vi utnyttja de möjligheter som uppstår, vilket jag tror det kommer att göra.

Är allt det ni äger ”heligt”, eller finns det kanske något som borde säljas?

– Nej ingenting är heligt, men det är inte något som vi i dag vill sälja.

Vad är det som gör att ni ibland kan lyckas förvärva – där andra går bet? Förutom att lägga högsta budet.

– Det ena är ju att vi är en liten och flexibel organisation som kan fatta snabba beslut. Att vi är obelånade ses också som positivt av många. Jag tror dessutom att det börjar uppskattas att vi har en i grunden seriös inställning i hållbarhetsfrågor. Att det verkligen sitter i väggarna och inte enbart är läpparnas bekännelse.

Asplund: – Är man seriös och genomför affärerna på rätt sätt och håller det man lovar så ger det ett förtroende som sprider sig på marknaden.

Drangel: – Dessutom kan det vara viktigt med direktkontakt och Stefan har ju i flera fall haft direkta diskussioner med säljarna. De vet vem de gör affär med. Det är inte någon investeringskommitté, det är kött och blod, man har ett ansikte på vem köparen är.

– De slipper osäkerheter om eventuella interna stridigheter som kan påverka köparens beslut i slutänden.

Persson: – Jag är ju dessutom av den uppfattningen, det sitter i ryggmärgen, att en affär måste kunna göras om och om igen. Den ska vara av ömsesidig nytta, man skapar en affärsrelation. Då kan det inte finnas en gnutta konstigheter i affären.

Hur har du skaffat dig din egen kompass för vad som är ett bra läge, är det att läsa statistik eller?

– Absolut inte läsa statistik. Räkna påsar det kan man göra, men annars är det att nöta skor. Att gå, vandra, se hur människor rör sig mellan butiker, det har jag gjort i alla år.

– Man bildar sig en uppfattning. Jag kan nog ganska lätt se, på tio meter när, om det är ett bra läge.

Ni är intresserade av fastigheter med butiksytor i bästa läge, men hur är det med gallerior?

– Köpcentrum faller utanför vår investeringshorisont men citygallerior säger vi inte nej till, om de uppfyller våra krav i övrigt.

Är bästa läget starkare än H&M? Det vill säga kan inte HM flytta ett läge så att det blir det bästa?

– Nej, så har det aldrig fungerat – eller så har vi i alla fall aldrig vågat resonera.

Asplund: – Men i köpcentrum resonerar man ofta så.

Persson: – Ja, fastighetsägaren gör det. De vill gärna ha H&M i olika hörn för att göra det mer attraktivt för andra hyresgäster. Men det ska vi inte acceptera. Ibland går det inte men principen för HM är att finna bästa möjliga läge.

Hur ofta körde ni fel och valde fel läge på H&M när du var operativ i bolaget?

Persson: – Mycket sällan vågar jag påstå. Vi lärde oss det där genom att röra oss på stan, åka tunnelbana, se hur folk rörde sig. Så det är lång erfarenhet. Man skulle kunna säga att det är tåspetskänsla.

Läge kontra kvalitet. Vad känner du för en fastighet som ligger något fel men som i övrigt är en fantastisk produkt?

– Men är den då det? Det är ju så vi resonerar – vi vill att alla våra högt ställda krav ska kunna infrias.

Men har du inte sett att en del lägen utvecklas genom investeringar, stadsutveckling?

– Jodå, över tiden händer det mycket och därför har H&M alltid hyrt. Det begränsar risktagandet i den rörelsen.

Hur mycket H&M-butiker har det blivit i Ramsburys bestånd?

– Intresset för läget sammanfaller i och med att vi har samma idé kring läget, det ska vara bästa, bästa läget. Men vi är oerhört noga med att det ska vara armlängds avstånd, så om en H&M-butik kan placeras i någon av fastigheterna så tar vi in externa parter för att ingen skugga ska falla över en sådan uppgörelse.

Asplund: – Det är ju sällan det är något ledigt i det vi förvärvar. Eftersom det är mycket bra lägen är allt vanligtvis uthyrt. Ett undantag var vid köpet i Rom där huset var tomt.

Drangel: – Där var det en stor fördel för oss att ha en etablerad kontakt med H&M:s organisation och kunna erbjuda dem det här fantastiska läget. Vi visste hur vi kunde räkna och exakt när huset skulle kunna vara fyllt med en hyresgäst. Där blev ett plus ett betydligt mer än två.

Var någonstans har det var svårast att finna det bästa läget, och sedan förvärva något?

– Det finns ju flera olika aspekter i det där. Dels det här med bästa läget, dels att finna bästa stad och sedan gäller det att finna ett acceptabelt och bra land. Vi har vidgat perspektivet på vår affär i den ordningen. Från storstäderna i Sverige till England, Frankrike, Tyskland, Italien och nu senast USA.

– Svårast den senaste tiden har naturligtvis USA varit.

– Det är via familjen Benetton som vi gjort våra första förvärv, och det har varit ett bra sätt att komma in på en marknad med förutsättningar och problem som man kanske inte riktigt känner till. Även om vi gjort hemläxan ordentligt innan.

Har ni löst problem åt dem, Benettonbutikerna går inte så bra?

– Det vet jag inte, det får de svara på liksom bevekelsegrunderna till varför de ville sälja de här fastigheterna. Men vi har mötts, diskuterat och haft ett väldigt bra förhållande till den familjen.

Det tog fem år att landa en fastighetsaffär i USA. Finns det mer att vänta nu?

– Man vet ju aldrig, det här var ett bra sätt att komma in på. Jag kan inte säga att vi aktivt kämpade och stötte på patrull. Vi var ”open minded” och sa att kommer det förslag så tittar vi på det, men det var inte riktigt något som vi tyckte passade. Nu föll det sig så att vi fann en affär tillsammans med några vi har förtroende för. Och nu när vi är där och har en organisation på plats så är det mycket möjligt att det kan komma mer.

Vad har ni lärt er om den amerikanska marknaden sedan ni började skärskåda den?

– Det är väldigt många familjer som är husägare där, och då kan det finnas många olika viljor som man inte omedelbart upptäcker. På ytan ser det enkelt ut men sedan så krånglar det till sig. Det är många trevanden man stöter på och sådana försöker vi undvika för att inte ödsla tid.

Drangel: – När det gäller marknaden har vi ju kunnat dra nytta av H&Ms organisation som kunnat berätta om marknadsförutsättningar och vilka ägare som känns bra.

Asplund: – Man kan säga att vi har varit väl förberedda och har hunnit räkna igenom några ”case” innan det blev en affär.

Vad har ni kvar att göra i Europa?

– Tyskland är självklart fortsatt intressant och det finns flera städer där som är möjliga att investera i. Den spanska ekonomin har vänt uppåt så den marknaden är också intressant. Schweiz och Portugal rymmer också möjligheter.

Asplund: – Det finns flera tyska städer som är intressanta, men det är inte helt enkelt att komma åt de mest intressanta fastigheterna. De ägs ofta av familjer med väldigt långsiktigt ägande.

Drangel: – Traditionellt har tyskarna sparat mycket i fastigheter, börsen är inte alls lika populärt som här i Sverige.

Vilket av Madrid och Barcelona är förstavalet i Spanien?

– Det är bra städer båda, med många kvaliteter. De passar in bra hos oss.

Varför har det inte blivit någon affär där, har det inte funnits bra tillfällen?

Asplund: – Ett tag var det nog så att inte bankerna ville släppa ut något, realisera ut, något av det man tagit in.

Persson: – Men sedan har vi ju inte varit särskilt desperata, vi har tittat och räknat men inte funnit något tillräckligt bra ännu. Det är viktigt att det är en sund affär.

Asplund: – Sedan är vi tillbaka lite i det där med mikrolägenas betydelse. Där vi letar har inte själva objekten drabbats av finans- eller fastighetskrisen i någon betydande utsträckning.

Drangel:  – Det var ju möjligen där vid hösten 2008 men det berodde på en likviditetskris – det fanns inga pengar. Då kunde vi göra affärer för vi hade kapital.

Asplund: – Det är oftast B- och C-lägen som drabbas av tyngre vakanser. De objekt vi letar efter kommer sällan ut av sådana skäl, såvida det inte är någon med mycket hög belåning.

Tidigare har det inte varit aktuellt att investera i Asien. Hur benhård är den inställningen?

– Den är inte benhård alls. Vår kunskap om de marknaderna har ökat så det är tänkbart. Det som ligger bäst till är väl i så fall Japan med Tokyo, eller en del städer i Kina – till exempel Hongkong.

Hur har möjligheten att göra affärer förändrats jämfört med läget för 6–7 år sedan?

– Det är tuffare att göra affärer med fastigheter som faller inom våra kvalitetskrav i dag. Men jag tror att det mycket väl kan svänga ganska snabbt.

– Det är inte säkert att räntorna kommer att vara på den här låga nivån så länge till, och det är ju varje förändring i den nivån som påverkar marknaden.

Är det samma aktörer som tidigare som konkurrerar om objekten?

Asplund: – Nej det är helt förändrat. I London, till exempel, så är det i princip ingen av de stora aktörerna som gör några förvärv i dag, möjligen säljer de. Och det de säljer är då sådant som ligger i lite sämre lägen, och affärerna görs till väldigt låga yielder.

Blir ni inte frustrerade av att ni inte hittar fler objekt, även om ni inte har något volymmål?

– Nej, nej det är ingen frustration. Vi kan ju retas lite grann med varandra och jobba upp lite av en frustrationsstämning bara för att det är lite kul. Men, nej det är inget allvarligt problem. Skulle det bli det så skulle det naturligtvis rubba vår kvalitetsstämpel.

Drangel:  – Det är det sextonde verksamhetsåret och vi har 16 objekt, 25 registerfastigheter, så det är ett köp per år i snitt. Det är inget självändamål att göra avslut hela tiden, vissa år ska man kanske avstå helt för att satsa mer vid ett bättre tillfälle.

I affärsidén ligger också att ni ska äga det ensamma, inte tillsammans med någon?

– Det är ett önskemål.

Asplund:

– Vi blir ju tillfrågade från tid till annan, men det har ju inte funnit något behov av det. Det måste tillföra något, det ska inte enbart vara en fråga om kapital.

Men det finns ju andra, än mer kapitalstarka aktörer som gärna köper tillsammans med andra?

Asplund: – Jo, men de är passiva – vill sitta i baksätet. De vill att någon annan styr verksamheten.

Drangel: – Och de går aldrig in som majoritetsägare, ibland av skatteskäl, och ser det enbart som en kapitalplacering.

Nu har ni fått till en hyfsad riskspridning i Ramsburys bestånd. Men det är få objekt per marknad. Är det effektivt att ha det så? 

– Det är spritt geografiskt, men det unika är att det i övrigt är homogent och det är stora pjäser. Det är inte bostäder där, kontor här, butiker där – utan det är exakt samma affärsidé på samtliga platser.

Drangel: – Dessutom är det i hög utsträckning triple-net-lease-avtal med hyresgästerna. Produkterna som sådana är ganska enhetliga. Det är stora sjok, det är stora hyresgäster och det är långa avtal.

Beståndet påminner väldigt mycket om det som Hufvudstaden tidigare ägde utomlands. Kan inte en börsnotering vara av intresse?

– Det är i alla fall inte aktuellt nu, men det ska inte heller uteslutas i framtiden.

Som börsen ser på fastigheter i dag borde det vara en mycket attraktiv produkt som skulle betalas med premie.

– Det är inte priset eller en eventuell premie som avgör, det är tanken med en börsnotering över huvud taget. Tanken måste väckas av något annat än priset, en generationsväxling eller liknande, men något sådant är inte aktuellt i dag.

Finns det något förvärv som har överraskat, utvecklats annorlunda än förväntat?

– Det som har överraskat har faktiskt gått i positiv riktning, det har blivit bättre än väntat – och att affärsidén hållit så bra.

Asplund: – Personligen måste jag ju säga att Åhlénsfastigheten, den första affären som gjordes, utvecklats mycket bättre än vad vi förutsåg.

Drangel: – När vi började så var ju inte retailfastigheter alls lika hett som det sedan har blivit. I början kunde vi ju göra riktigt bra affärer med dagens mått mätt. Sedan har övriga förvärv gått enligt plan eller bättre, ingenting sticker ut åt negativt håll.

Är du särskilt förtjust i någon av de fastigheter du har i ditt ”album”? – Jag tycker alla våra fastigheter har en fin kvalitet, men det är klart att eftersom jag har en stark anknytning till England så kan man inte komma ifrån att Regent Street-fastigheten, där vi också har kontor, är en väldigt fin kåk – så den vurmar man ju lite extra för.

Är det hugget i sten att beståndet här i Stockholm förblir vid den volym som det har nu?

– Man ska aldrig säga aldrig, men vi sitter ganska nöjda så det är inte högsta prioritet att hitta något mer.

Varför var inte PUB-huset intressant? Det ligger intill Drottninggatan där ni äger flera fastigheter.

– Vi gjorde väl bedömningen att den här delen, där vi sitter, är mer intressant. PUB-huset köptes ju av Axfast och det passar säkert dem, de är säkert nöjda.

Asplund: – Vi tittade, men fick inte ihop siffrorna riktigt. Många har jobbat med den genom åren och investerat mycket men inte riktigt fått till det.

Privat har du även förvärvat mark ute på Värmdö/Ingarö, vad vill du göra där?

– Det är en helt annan tanke än det här inom Ramsbury Properties. Det kommer sig av att vi har bott där ute och värnar och bryr oss om trakten. Det kom ett tillfälle, för många år sedan, att köpa ett markområde för att bevara miljön där. Sedan har det successivt kommit ytterligare möjligheter. Nu är det väl totalt närmare 800 hektar, men allt är inköpt med samma intresse av att bevara de kulturvärden som finns i en levande landsbyggd.

– Vi har öppnat upp igenvuxna marker, det är djur som betar för att hålla det öppet. Det har inneburit att vi fått bygga ladugårdar för att hålla djuren, och sedan har vi ett slakteri på gång. Så det ena föder det andra.

– Avkastningen när det gäller den typen av investering är enbart skönhetsvärde, att vi trivs i området och att andra uppskattar det. Och det är en minst lika härlig avkastning som någon annan får jag säga.

Text Willy Wredenmark

(artikeln är ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden Nr 11/2015)