Pangea: Rekordhett 2020 väntas

Trots att transaktionsvolymen på den europeiska fastighetsmarknaden backade med två procent under 2019, ökade volymen i Norden till drygt 45 miljarder euro, vilket är den högsta nivån någonsin. Enligt Pangeas statistik stod Sverige för 49 procent av omsättningen. SBB:s köp av Hemfosa och tyska Vonovias förvärv av Hembla bidrar till att transaktionsvolymen blev rejält hög i Sverige 2019.

Pangea Property Partners förutspår även ett starkt 2020 med en transaktionsvolym i samma storleksordning och en överlag positiv prisutveckling på den kommersiella fastighetsmarknaden.

– För första gången någonsin är direktavkastningskravet på kontorsfastigheter i centrala Stockholm nära tre procent och även kvadratmeterpriserna är rekordhöga som en följd av stigande hyror under många år, säger Mikael Söderlundh, analyschef och partner på Pangea Property Partners.

Även inom andra heta sektorer som logistik- och samhällsfastigheter är priserna uppe på nya rekordnivåer. Det är resultatet av en gradvis anpassning till det låga ränteläget, god tillgång på finansiering och en allt hårdare konkurrens mellan köparna, enligt rapporten.

– Det är säljarnas marknad inom de flesta segment och genom att sälja större portföljer istället för enskilda fastigheter kan man få ännu bättre betalt. Många köpare vill göra stora affärer och är villiga att betala en tydlig portföljpremie, fortsätter Mikael Söderlundh.

De mest aktiva köparna under året förväntas bli fastighetsfonder, syndikeringssällskap, noterade fastighetsbolag och olika typer av utländska investerare. De nordiska institutionerna börjar däremot bli fullinvesterade inom fastigheter och förväntas fokusera mer på att utveckla sina befintliga portföljer. Stora nettosäljare under året förväntas bli byggbolag, utvecklare, mindre lokala aktörer och framförallt offentlig sektor, där många kommuner och regioner har stora investeringsbehov.

I rapporten analyseras också vilka effekter som Finansinspektionens nya bankregler bedöms ha för utlåningen till kommersiella fastigheter. Överlag förväntas de negativa effekterna att bli begränsade.

– Om hela den ökade upplåningskostnaden läggs över på låntagarna bör låneräntan öka i storleksordningen 0,15–0,30 procent. Reglerna gäller dock bara för de svenska bankerna och det finns gott om andra finansieringsalternativ. Obligationsmarknaden är exempelvis ännu billigare för fastighetsbolag som har hög kreditrating, säger Joakim Arvius, vd i Sverige och partner på Pangea Property Partners.

Den starka utvecklingen för fastigheter syns även på börsen där de nordiska fastighetsaktierna har ökat med hela 55 procent i genomsnitt under det senaste året, exklusive utdelningar. De noterade fastighetsbolagen värderas nu cirka 25–30 procent över sina substansvärden (bedömt EPRA NAV per aktie i Q4 2019 jämfört med dagens börskurs). Det finns dock stora skillnader mellan olika marknader och segment.

 – Vi ser att det framförallt är de offensiva bolagen som värderas högt, exempelvis bolag som uppvisar en stark tillväxt och utnyttjar tillgången på billig finansiering. Bolagen som är mer konservativa straffas däremot och även bolagen som äger en stor andel köpcentrum, där det finns en rädsla för sjunkande hyror framöver, fortsätter Joakim Arvius.