Ökad osäkerhet kring tomträtter

(Texten publicerades ursprungligen i Fastighetsvärlden #2 2022)

Efter flera år av planering markanvisades det som kommit att kallas Stockholm citys näst sista lediga tomt. Snurrtomten eller Klara City View, belägen mellan Waterfront och Klarabergskanalen, är en väldigt central och attraktiv plats för en kontorsfastighet. Markanvisningstävlingen hölls under våren 2021, och beslut i Exploateringsnämnden togs i september, där det var Humlegården som gick vinnande ur budstriden med ett bud om 82.000 kr/kvm ljus BTA.

Vilka följder kommer vi kunna observera i kölvattnet av den markanvisning som Stockholms stad genomförde på den så kallade Snurrtomten.

Tomten utgörs i dag av trafikinfrastruktur som delvis kommer att rivas och delvis däckas över och göras om till en tunnel. Vilken avses fastighetbildas till en 3D-fastighet som Stockholms stad ska behålla ägandet över och som kommer att urholka den 2D-fastighet som Humlegården avser förvärva. Överdäckningen av 3D-fastigheten ska bekostas av staden.

Jämförelsebara värden
I samband med alla försäljningar som Stockholms stad gör av kommersiell mark tas även ett så kallat analysvärde fram av Exploateringskontorets fastighetsvärderare, då de olika försäljningarna har olika förutsättningar när det gäller tillkommande kostnad för grundläggning, eventuella anläggningskostnader för VA etc.

Detta görs för att få så jämförbara värden som möjligt när de senare ska använda dessa köp som jämförelser för att styrka värdenivåer i tomträttsmål. I en initial kontakt med en värderare på Exploateringskontoret i samband med att beslutet hade fattats hade inget analysvärde som de avser använda i tomträttsmål tagits fram än. Men det påpekades att då bebyggelsen hamnar på en av staden utförd överdäckning torde grundläggningskostnaderna bli något lägre än normalt och att det troligtvis torde landa ganska nära det vinnande anbudet. Det är det vinnande anbudets nivåer som de kommer att utgå från även om det fanns en ganska tydlig skillnad mellan det och det näst högsta budet som låg på 70.000 kr/ kvm ljus BTA.

Delade meningar
I samband med denna markanvisning har flera investerare som vi på CBRE fört samtal med tagit upp avgäldsräntans nivåer i diskussioner om bedömningen av den framtida tomträttsavgälden som bedöms vid avgäldsperiodens slut i den kassaflödeskalkyl vi upprättar i arbetet med att värdera fastigheter.

En tydlig konsensus verkar finnas i investerarkollektivet att den rådande avgäldsräntan om 2,75 procent, plus 0,25 procent för den så kallade triangeleffekten, som ska ge kompensation för inflation under avgäldsperioden, är för hög.

Det råder delade meningar om hur avgäldsräntan ska härledas, antingen utifrån en långsiktig realränta eller som direktavkastningskravet på mark som i sin tur får härledas från direktavkastningskravet på en bebyggd byggnad då mark inte tenderar att ge någon avkastning.

Framtida konfliktpunkter
Här kan man konstatera att det kommer att finnas flera konfliktpunkter i framtida processer, när parterna ska komma överens om vad tomträttsavgälden för de kommersiella fastigheterna upplåtna på tomträtt i city ska vara framöver.

Processen att komma överens om en ny avgäld tenderar att vara rätt långdragen, enligt den gällande lagstiftningen ska parterna vara överens om en ny avgäld senast tolv månader före regleringstidpunkten, alltså den tidpunkt när den nya avgälden ska börja gälla. Är parterna inte överens tolv månader före ska den part som vill förändra avgälden stämma den andra parten för en förändring av avgälden inför mark- och miljödomstolen. Det kan låta extremt för den som inte är van i frågan men tenderar att vara vanligt förekommande, och de flesta stämningar resulterar i en förlikning innan det hinner bli förhandling i domstolen. De få fall som varje år går till domstol tenderar också att hamna där efter regleringstidpunkten, vilket innebär att processerna ofta tar mer än ett år.

Domstolsförhandling
Det är troligt att både kommunen och berörda tomträttshavare kommer att vilja driva frågan hur markanvisningen ska tolkas, dels på grund av grundläggningsfrågorna och andra fördyrande faktorer på grund av fastighetsläget, dels på grund av det än så länge bara är en markanvisning och inte ett bindande köp. Sammantaget tyder det på att vi med största sannolikhet kommer att få se minst en domstolsförhandling om hur prisnivån i markanvisningen ska analyseras och tolkas under det närmsta året.

Att räntefrågan kommer att aktualiseras under 2022 bedöms också som troligt. Senast den prövades i domstol var i maj 2018 då den sänktes med 25 baspunkter. Att driva dessa mål är resurs- och tidskrävande för den berörda tomträttshavaren. Det krävs många timmar från jurister, fastighetsekonomer, byggkostnadsberäkningar etc för att ta ett mål hela vägen till mark- och miljödomstolen och eventuella överklaganden efter det.

Att det både finns ett nytt jämförelseobjekt, om än bara som markanvisning, och en vilja att justera avgäldsräntan indikerar att vi troligen kommer att se ett större mått av försiktighet hos investerare när fastigheter med tomträtt bjuds ut till försäljning, åtminstone inom Stockholms city. Huruvida detta kommer att resultera i ökade direktavkastningskrav eller kunna tas med i bedömningen av den framtida tomträttsavgälden återstår att se, men osäkerheten i att äga en tomträtt har ökat avsevärt de senaste tolv månaderna.