Ökad konkurrens och konsolidering av ytor

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 1/2025)

Logistik- och industrisegmentet har de senaste åren stärkt sin position på den svenska transaktionsmarknaden. Under 2024 intog det tredjeplatsen i transaktionsvolym, efter bostads- och kontorssegmenten, med en volym på 25,4 miljarder kronor, motsvarande 17 procent av total volym.

En tydlig trend under året är den ökade konkurrenskraften från svenska investerare, vilka representerade cirka 80 procent av investeringsvolymen, en betydande ökning från cirka 45 procent under 2023. Utländska investerares intresse för Sverige kvarstår, men de har haft svårt att konkurrera på marknaden, delvis på grund av högre prissättning på kvalitativa tillgångar jämfört med övriga delar av Centraleuropa.

Svenska börsbolag har också generellt gjort en vändning från att vara nettosäljare till nettoköpare, främst drivet av aktörer som exempelvis SLP och Catena. Dessa bolag, vilka under stora delar av året handlats till en signifikant premie över sitt substansvärde, har haft god tillgänglighet av nytt kapital för att expandera befintliga portföljer. Samtidigt har andra börsbolag avvaktat med större investeringar, vilket skapar en polariserad marknadsbild.

Utvecklare och icke-noterade fastighetsbolag har fortsatt att vara de mest framträdande nettosäljarna under 2024.

Fastighetsmarknaden fortsätter att attrahera nytt kapital, även om nya kapitalresningar under föregående år gått i betydligt långsammare takt, och till lägre volymer, än historiskt. Kapitalresningarna fortsätter att särskilt inrikta sig mot strukturer med value-add-profil och avkastningskrav. Noterbart i direktmarknaden är dock att den generella riskaptiten, även från investerare med högre avkastningskrav, generellt sett minskat. Savills bedömning är att detta främst drivs av en mer osäker omvärld och marknad, men går även att härleda till specifika uthyrnings-, exit- eller utvecklingsrisker.

Ett återkommande mönster är att investerare söker investeringar av karaktären som value-add-strategier kräver, men har svårt att acceptera den riskprofil som kommer med dessa investeringar. I stället föredrar investerare att tillämpa en optimistisk syn på framtida utveckling inom mer makroekonomiska och konjunkturkänsliga parametrar, såsom hyrestillväxt eller yieldutveckling, snarare än vakansrisk eller risk i framtida investeringsbehov i fastigheten.

Trots tillgången på opportunistiskt kapital är diskrepansen mellan förväntningar och faktisk riskaptit tydlig. Många aktörer är ovilliga att ta på sig den nivå av risk som krävs i investeringar där avkastningskraven är högre, trots att det många gånger är nödvändigt i value-add-investeringar. Denna balansgång påverkar transaktionsmarknaden, där investerare agerar försiktigt samtidigt som de söker attraktiva möjligheter utan att överexponera sig för osäkerhet.

– Marknaden är för närvarande relativt polariserad, med stora regionala skillnader på både hyresgäst- och investeringssidan. Investerare står inför utmaningen att hitta en balans mellan risk och avkastning, vilket många upplever som komplext, konstaterar Jakob Dingertz, director investment, Savills Sweden.

Det moderna logistikbeståndet uppgår i början av 2025 till totalt cirka 12,9 miljoner kvadratmeter. Under 2024 färdigställdes en rekordvolym av moderna logistikfas­tigheter, med ett tillskott om 1,4 miljoner kvadratmeter – den högsta årliga ökningen någonsin. Savills definierar moderna logistikfastigheter som byggnader uppförda från 2007 eller senare, med en minsta yta om 5.000 kvadratmeter.

Andelen spekulativt initierade projekt minskade från rekordhöga 47 procent under 2023 till 29 procent under 2024, vilket ligger mer i linje med genomsnittet för de senaste fem åren. Trots detta väntas den spekulativa byggtakten öka under 2025, med en nu dedikerad pipeline motsvarande cirka 48 procent.

Logistikbeståndet förväntas växa med ytterligare 650.000 kvadratmeter under 2025, den lägsta årliga ökningen sedan 2020, trots den högre spekulativa andelen. Preliminära siffror för 2026 pekar på en uppgång från 2025, där vi redan nu ser bekräftade byggstarter av cirka 400.000 kvadratmeter, en siffra som förväntas stiga under året givet logistik­utvecklingens relativt korta byggtider.

Vakansgraden för moderna logistikfastigheter ökade stadigt under 2024 enligt Savills senaste mätning. Från 6,6 procent i slutet av 2023 steg den till 8,1 procent under Q2 och nådde 8,8 procent i Q4. Ökningen kan främst kopplas till den rekordstora tillkommande ytan om 1,4 miljoner kvadratmeter under året, vilket har ökat utbudet snabbare än efterfrågan. Det finns dock betydande regionala skillnader.

– Vi ser att färdigställandet av spekulativa projekt i vissa delmarknader driver upp vakansnivåerna till höga nivåer, samtidigt som mer efterfrågedrivna delmarknader uppvisar större stabilitet, säger Jonas Bodwall, associate director, Leasing Industrial & Logistics, Savills Sweden.

Under 2025 förväntas vakansen minska tack vare en lägre tillkommande yta. Endast 650 000 kvadratmeter väntas färdigställas, vilket bidrar till en stabilare balans mellan utbud och efterfrågan och skapar förutsättningar för mer balanserade vakansnivåer.

Logistikhyrorna i Sverige har historiskt varit stabila, trots omfattande nybyggnation de senaste åren. Fram till början av 2022 pressades hyrorna på vissa marknader av konkurrens mellan utvecklare, lägre byggkostnader och optimistiska avkastningsantaganden. Därefter har hyrorna stigit på attraktiva och utbudsbegränsade marknader som Göteborg, Helsingborg och södra Stockholm, där hög efterfrågan och begränsat utbud fortsatt driver prisutvecklingen.

Samtidigt har marknader med större utbud i många fall haft i princip oförändrad hyressättning i nyproduktion. På vissa orter, bland annat vissa regionstäder i Mälardalen, har ökad konkurrens lett till att efterfrågade hyror, så kallad asking rent, från fastighetsägare under 2024 har sjunkit. Denna nedgång är dock begränsad till marknader med stort utbud, medan attraktiva lägen fortsatt visar stabila eller stigande hyresnivåer.

Inför 2025 förväntar sig Savills en fortsatt stabilisering och tillväxt i de främsta logistiklägena. Ett högt efterfrågetryck och begränsat utbud förväntas stärka hyrorna i attraktiva lägen, medan hyrorna i marknader med högre vakansgrader sannolikt kommer att förbli stabila.

När det gäller avkastningsnivåer har logistikmarknaden genomgått en omfattande justering sedan 2017. Efter en period av yieldkomprimering fram till början av 2022 ökade prime yield för modern logistik till 5 procent i Q4 2024, en ökning med 160 baspunkter sedan Q1 2022. Logistiksektorn har varit snabbast att justera priser, vilket även setts på andra europeiska marknader. Under 2025 förväntar sig Savills att prime-yielder kan sjunka något i takt med lägre finansieringskostnader och ett förbättrat marknadssentiment, vilket ökar konkurrensen om de bästa objekten. Tidiga tecken finns också på att kapitalresning av core-kapital riktat mot segmentet går framåt, och vi förväntar oss att investeringsvolymen av primefastigheter under särskilt andra halvan av året kommer att öka. Parallellt finns ett uppdämt säljbehov hos vissa fondstrukturer, där försäljningar har skjutits upp i väntan på en starkare marknad.

Under de senaste åren har efterfrågan på moderna och hållbara byggnader dominerat logistik- och fastighetsmarknaden. Fastigheter med miljöcertifieringar som BREEAM och LEED har blivit förstahandsval för investerare, tack vare deras höga standard, energieffektivitet och attraktionskraft i en marknad med stark efterfrågan på högkvalitativa lokaler.

Omställningen till gröna fastigheter drivs främst av investerare och kapitalmarknaden, där certifieringar fungerar som viktiga investeringskriterier. För hyresgäster är gröna certifieringar dock ofta sekundära och sällan något de är villiga att betala en högre hyra för. För hyresgäster handlar det snarare om att byggnaden uppfyller grund­läggande hållbarhetskrav, vilka ses som en hygienfaktor snarare än en konkurrens­fördel.

Hyresgästers fokus ligger i stället på praktiska aspekter, som moderna lokaler med hög energieffektivitet, låga driftkostnader och yteffektivitet. Detta skifte understryker att investerare är de huvudsakliga drivkrafterna bakom omställningen till gröna fastigheter, medan hyresgäster prioriterar funktionalitet och ekonomisk effektivitet.

Uthyrningsmarknaden för logistikfastigheter har under 2024 präglats av flera tydliga trender. En stor del av uthyrningarna har drivits av hyresgäster kopplade till industribolag, där både tredjepartslogistiker (3PL) som betjänar industrin och industribolag själva varit aktiva aktörer. Denna efterfrågan reflekterar industrins behov av att optimera sina logistikflöden och säkerställa effektiv hantering av varuflöden.

En annan framträdande trend är rörelsen mot konsolidering av ytor. Många företag väljer att lämna äldre, utspridda lagerlokaler till förmån för moderna, nybyggda anläggningar.

– Företagen fokuserar alltmer på att samla sin verksamhet i effektiva och moderna lokaler där fokus ligger på samlokalisering snarare än expansion av ytor, säger Gustaf Damberg, head of industrial & logistics leasing, Savills Sweden.

Detta innebär en tydlig strävan efter effektivisering snarare än ökad totalyta.