Nyckeludden slår till med spännande förvärv i Kista

Parterna har valt att hålla köpeskillingen konfidentiell. Selma Legal var legal rådgivare åt Nyckeludden, medan Svefa och Deloitte var rådgivare till säljaren.

Det är det andra förvärvet som nya Nyckeludden gör i Stockholmsområdet på kort tid.

Fastigheten i Kista omfattar cirka 9 000 kvadratmeter lokaler och affären ligger väl i linje med Nyckeluddens strategi att identifiera välbyggda fastigheter med stark grundkvalitet, hög teknisk standard och tydlig utvecklingspotential. Säljaren har flyttat sin verksamhet från fastigheten och den är nu till tre fjärdedelar tomställd. Kvar finns en hyresgäst och en restaurang.

– Den samlade analysen gör att vi tycker att det här huset är spännande. Under hösten har jag försökt bilda mig en egen uppfattning om Kista genom att besöka området vid olika tider på dygnet och ta mig dit på olika sätt – bil, promenad, tvärbana och tunnelbana. Min bild är att den mediala beskrivningen av området inte fullt ut speglar verkligheten. Jag tror snarare att Kista över tid kan utvecklas i positiv riktning. Klöverns konverteringsprojekt, som ligger två hus bort från fastigheten och väntas färdigställas under året, ser jag som ett tydligt startskott för en mer dynamisk och blandad miljö, säger Ludvig Rosén.

Vakansgraden för kontor i Kista bedöms till 30–35 procent, sett till hela området. Samtidigt har flera positiva signaler kommit på kort tid, där Ericsson förlängt ett stort kontrakt med Corem och där telekomjätten förlängt ett av flera kontrakt med Vasakronan.

Samtidigt menar Rosén att utvecklingen i Kista kommer att bli selektiv.

– Precis som i de flesta områden kommer det alltid att finnas fastigheter som är mer utmanande att hyra ut än andra. I Kista tror vi att det kommer att bli särskilt tydligt. Vissa hus kommer att få det väldigt svårt, medan andra – med rätt läge, kvalitet och flexibilitet – kommer att stå sig betydligt bättre. För oss handlar det i grunden om att kunna erbjuda rätt typ av lokaler, anpassade efter hyresgästernas faktiska behov, till en hyresnivå som är rimlig och hållbar över tid.

Mer specifikt lyfter Rosén fram byggnadens mikroläge och tekniska förutsättningar.

– Fastigheten ligger mycket bra till, nära Kista Galleria, och har en flexibel pelarkonstruktion som möjliggör både multi-tenant-lösningar och single-tenant-upplägg. Det ger en god anpassningsförmåga över tid. Det är ett rationellt och välbyggt hus i gott skick, där installationerna håller hög nivå och planlösningarna är enkla att anpassa efter hyresgästernas behov.

Han tillägger att förvaltningen också varit en viktig faktor.

– Jag är imponerad av det skick som Robert Bosch AB har förvaltat och skött fastigheten i. Det märks tydligt att huset har ägts och förvaltats långsiktigt och med omsorg, vilket ger oss ett mycket bra utgångsläge.

Nyckeludden har genomfört en teknisk genomlysning av fastigheten, som bekräftar bilden av en ovanligt väl underhållen byggnad med stark grundkvalitet. Enligt bolaget har fastigheten en struktur och kapacitet som även lämpar sig för verksamheter med höga krav på drift, robusthet och intern avgränsning.

– Som vår tekniska rådgivare uttryckte det efter genomlysningen: ”Jag tittar på över hundra fastigheter per år, och det här tillhör de absolut mest välskötta jag sett.” Det bekräftar vår bild av husets grundkvalitet, säger Rosén.

En central del av Nyckeluddens filosofi är att skapa värde genom aktiv och närvarande förvaltning, snarare än genom kortsiktiga finansiella ingrepp.

– Vi tror starkt på att arbeta nära fastigheten, hyresgästerna och det lokala sammanhanget. Smarta tekniska förbättringar, effektiv drift och god dialog med hyresgäster kan göra stor skillnad över tid. Det är ofta där de verkliga värdeskapande möjligheterna finns.

Säljaren lyfter särskilt fram processen och samarbetet med Nyckeludden.

– Försäljningen är ett led i Robert Bosch AB:s strategiska översyn, och vi är stolta över att lämna ifrån oss en fastighet i toppskick. Vi har förvaltat Knarrarnäs 5 med stor omsorg under många år, och det känns tryggt att nu lämna över den till en seriös och långsiktig ägare. Nyckeluddens uppskattning för fastighetens höga standard, kombinerat med en professionell och smidig process, gjorde dem till en utmärkt partner i denna affär, säger Eirik Pihlstrøm, avdelningschef Facility Management Sweden, som företrätt Robert Bosch AB.