Flera myndigheter lämnar Stockholmsområdet. Illustration: Gabriella Agnér.

Nu går flyttlasset för de stabila intäkterna

Minst 63.000 kvadratmeter kontorsyta kommer att bli ledig i Stockholms stad de kommande åren när statliga myndigheter flyttar därifrån, visar en sammanställning som Fastighetsvärlden gjort. För fastighetsägare behöver det inte vara en nackdel.

Hyresnivåerna för kontor i Stockholm har nått rekordhöjder de senaste åren och är nu bland de högsta i Europa. Det har gjort att allt fler hyresgäster väljer att minska sina ytor alternativt lämna de centralare delarna av Stockholm för mer drägliga hyror.

Statliga myndigheter är inget undantag. Av Sveriges drygt 200 statliga förvaltningsmyndigheter är runt hälften belägna i Stockholm.

Under 2017 hade staten hyreskostnader på i runda slängar 18 miljarder kronor i Sverige enligt Ekonomistyrningsverket. Runt 4,4 miljarder kronor av dessa gällde lokaler i Stockholms stad.

– Det har funnits en tradition bland svenska myndigheter att sitta centralt. I en stark marknad kan man ifrågasätta om man ska lägga så mycket av sin budget på lokalhyror, säger Peter Wiman, analyschef på Savills.

Att myndigheternas kvadratmeterhyra i Stockholm ökade med i genomsnitt 2,6 procent förra året gjorde det inte lättare för Stockholmsälskande generaldirektörer. Och många ser nu över sina lokaler.

Andra tvingas flytta på grund av direktiv från högre ort.

I slutet av augusti förra året meddelade statsminister Stefan Löfven (S) att regeringen beslutat om den största omlokaliseringen på ett decennium. Sju myndigheter skulle flytta delar eller hela sin verksamhet utanför Stockholm.

– Nu är det slut på centraliseringen till Stockholm. Det är en fråga jag jobbat med sedan jag började. En ökad diversifiering av myndigheternas lokalisering ger ett bättre Sverige, sa statsministern vid en pressträff.

Ambitionen från regeringen är att öka den statliga närvaron i hela landet och öka antalet arbetstillfällen. Även lokalkostnaden spelar in.

Sedan tidigare var det klart att flera andra myndigheter skulle byta ort. Totalt finns det nu regerings- och myndighetsbeslut om att 18 myndigheter ska flytta hela eller delar av sin verksamhet från Stockholm, visar en sammanställning som Fastighetsvärlden gjort.

Sammanlagt rör det sig om drygt 63.000 kvadratmeter som blir lediga i Stockholms stad i år och de kommande åren. Flera myndigheter som bara flyttar en del av verksamheten har inte bestämt hur mycket de ska minska sina lokaler i Stockholm ännu. Så framöver kommer sannolikt ytterligare kvadratmeter att frigöras.

Arbetsförmedlingen samlokaliserar fyra kontor i Stockholm till Humlegårdens nybyggda kontorshus Grow i Solna. Genom flytten minskar myndigheten sin lokalyta från 26.000 kvadratmeter till 18.000. Kvadratmeterpriset är ungefär detsamma. Illustration: Humlegården.

I många fall är det ett fåtal tjänster som dirigeras ut till kontor runt om i landet. Men det finns också större ytor som tomställs.

Skolverket planerar till exempel att flytta personalen från kontoren hos KLP på Kungsholmen och Vasakronan i Värtahamnen till ett gemensamt hus hos Fabege i Solna.

Även Myndigheten för samhällsskydd och beredskap väljer Solna för sitt framtida kontor. Flytten kommer att gå från KLP:s fastighet på Kungsholmen till den gamla postterminalen i Tomteboda. Genom flytten till Blackstones och Areims fastighet minskar myndigheten sin hyreskostnad med 40 procent.

En annan stundande storflytt annonserades i januari i år. Det handlar om biståndsorganet Sida som enligt ett regeringsbeslut ska flytta sitt huvudkontor med 500 medarbetare från Östermalm till Botkyrka.

Även i det fallet är det Vasakronan som blir lämnad.

Men fastighetsbolagets regionchef för Stockholm, Ronald Bäckrud, gråter inte floder för det. Han är övertygad om att det kommer att gå snabbt att fylla upp lokalerna.

– Jag känner ingen oro alls. Mitt i stan med en vakansgrad som är för låg skapar det här bara möjligheter, säger han.

Ronald Bäckrud drar en parallell till när storbankerna började flytta ut sina huvudkontor från huvudstaden för några år sedan.

– Då skrev man i media att det skulle bli en öken i city. Men när SEB flyttade fick vi chansen att göra något genomgri-pande och bygga ett helt nytt projekt vid Sergels torg. Det är ett once in a lifetime-tillfälle. Och när projektet är färdigt blir hyresnivån högre än tidigare, säger han.

Ett ökat utbud kan nog vara hälsosamt. Vi har haft en lång period med låga vakanser.

Även Peter Wiman på Savills är inne på att myndighetsflyttar, där fastigheter blir helt tomställda, kan vara något positivt.

– Det ger fastighetsägarna en god möjlighet att göra stora åtgärder och att titta på andra användningsområden. Om man ser på de stora projekten i city: Areim med Trygg Hansahuset, Mengus på Fleminggatan och Bonnier på Sveavägen så har de fått hyresnivåer som med råge är de högsta för respektive delmarknad.

Lite mer lediga lokaler på den extremt heta Stockholmsmarknaden kan också vara positivt av fler anledningar, menar han.

– Låga vakansgrader har lett till inlåsningseffekter. Det finns företag som skulle behöva minska ytan och andra som vill växa. Ett ökat utbud kan nog vara hälsosamt. Vi har haft en lång period med låga vakanser, vi har tappat kontorsstock i innerstaden på grund av konverteringar och det kommer att dröja länge innan stora nybyggnadsprojekt blir färdiga.

Utöver de myndighetsflyttar som är klubbade finns det ytterligare en stor potentiell flytt som skulle kunna innebära ett betydande tillskott av lediga lokaler i Stockholm.

Det handlar om Försvarsmakten som har inlett en förstudie om att flytta till ett nybyggt högkvarter på Fortifikationsverkets mark i Barkarbystaden i Järfälla. Om flytten blir av skulle det innebära att ytterligare 70.000 kvadratmeter lokaler på olika adresser i Stockholm tomställs.

Naturvårdsverket flyttar från Östermalm till Fabeges nybygge Trikåfabriken i Hammarby sjöstad. Bild: Fabege.

Utöver att flytta till andra kommuner med lägre hyror väljer många myndigheter också att effektivisera sina lokaler inom Stockholms stad.

Ett exempel på det är Naturvårdsverket som kommer att lämna Östermalm för att flytta till nybyggda Trikåfabriken i Hammarby Sjöstad nästa år. I samband med flytten minskar myndigheten sin lokalyta med 4.920 kvadratmeter.

Med tanke på hyresutvecklingen är det inte omöjligt att fler flyttlass kommer att gå framöver.

Utöver att myndigheter själva kan komma att ta den typen av initiativ kan det också komma fler regeringsbeslut om utlo-kaliseringar – beroende på vem som kommer till makten den kommande mandatperioden.

Ardalan Shekarabi (S) som varit civilminister de senaste fyra åren har till exempel sagt i en intervju med Fastighetsvärlden att fler utlokaliseringar är att vänta och att frågan är prioriterad. Han har även meddelat att han kan tänka sig att låta hälften av de runt hundra myndigheter som sitter i Stockholm i dag lämna huvudstaden inom tio år.

Hur kommer då myndighetsflyttarna som ska ske den närmsta tiden att påverka den höga hyresnivån i Stockholm?

Inte alls, tror Peter Wiman.

– Om man undantar Gärdet/Värtahamnen så finns det inte mycket som har över 3 procents vakans. Marknaden tål de kommande vakanserna. De är dessutom väl utspridda på delmarknaderna, det blir lite Norrmalm och lite Östermalm. Möjligtvis hade det kunnat ge större effekter om det var centrerat till en plats.

Ronald Bäckrud är inne på samma linje. Han tror till och med att hyrorna på sikt kan höjas till följd av att en del statliga verksamheter flyttar.

– Myndigheterna kan inte betala så höga hyror. Det Sida betalar oss är inte vad vi kallar marknadshyra. När en fastighet blir ledig får man hugga tag i och utveckla den och kan då landa i ett högre fastighetsvärde i slutändan, säger han.

Myndigheter som lämnar Stockholm

Flyttar helt Ny ort
Myndigheten för tillgängliga medier Malmö
Inspektionen för socialförsäkringen Göteborg
Swedac Borås
MUCF Växjö
Myndigheten för kulturanalys Göteborg
Polarforskningssekretariatet Luleå
MFOF Skellefteå
MSB Solna
Skolverket Solna
Sida Botkyrka
Arbetsförmedlingen (HK) Solna
Flyttar delvis Ny ort
Tullverket (30 tjänster)  Malmö
Tillväxtverket (20 tjänster) Östersund
SCB (105 tjänster) Örebro
ESF-rådet (65 tjänster) Gävle
UHR (15 tjänster) Visby
Arbetsmiljöverket (25 tjänster) Mölndal
E-hälsomyndigheten (105 tjänster) Kalmar

Missa inte! Bostadsdagen 2023

Den 22 februari är det dags för Fastighetsvärldens heldagsseminarium Bostadsdagen 2023. Det äger rum på Grand Hôtel, Stockholm.

Se fullständigt program och möjlighet till anmälan här.

Fler Nyheter från förstasidan

Stor bostadsutvecklare lägger större varsel

FV berättar om ännu ett bolag som tvingas agera på den förändrade marknaden.

Skanska gör stort förvärv

Stor tomt om nästan 40.000 kvm i attraktivt läge.

Hackspett stoppar 130 bostäder i Söderort

Bostadsbolag tvingas lägga stort projekt i papperskorgen.

Juryns val: Bästa transaktionskonsult

Juryn har utsett fem ledande mäklare som gått till final.

Juryns val: Fem i final om Årets lokalkonsult

Läs om vilka fem som är nominerade.

Skanska hyr ut 2.500 kvm

Uthyrningsgraden når 75 procent.

Coworkingfirma hyr hel byggnad i Gamla stan

Palatsbyggnad. ”Finns ingen byggnad med samma wow-faktor.”

Affärsanalys

Rekordnivå men med en högre yield

Daniel Holmkvist vid CBRE har analyserat en uppmärksammad affär nära Stureplan.

Besqab i nyemission om 825 miljoner

Kommer att använda pengarna till att i förtid helt återbetala den obligation man gav ut för två år sedan.

”Kontorsvägrarna” – så kan de lockas åter

De anställda berättar vad som krävs för att lämna hemmet.

Hyr ut över 3.000 kvm på Södermalm

Fortsatt högt tryck efter lokaler.

De fem kan vinna priset Bästa uthyrning 2022

Svårt uppdrag för juryn. Många spridda röster.

Realplay

Helheten ger rätt skattelösning

För fastighetsbranschen spelar skattefrågor ofta en stor roll. Om det handlar det senaste avsnittet från Realplay där ”dokumentera” blir ett viktigt råd.

Satsar nära Stureplan

Driver flera välkända krogar. Har nu tecknat kontrakt för ytterligare en lokal.

Tillbaka till förstasidan