Nu går flyttlasset för de stabila intäkterna

Hyresnivåerna för kontor i Stockholm har nått rekordhöjder de senaste åren och är nu bland de högsta i Europa. Det har gjort att allt fler hyresgäster väljer att minska sina ytor alternativt lämna de centralare delarna av Stockholm för mer drägliga hyror.

Statliga myndigheter är inget undantag. Av Sveriges drygt 200 statliga förvaltningsmyndigheter är runt hälften belägna i Stockholm.

Under 2017 hade staten hyreskostnader på i runda slängar 18 miljarder kronor i Sverige enligt Ekonomistyrningsverket. Runt 4,4 miljarder kronor av dessa gällde lokaler i Stockholms stad.

– Det har funnits en tradition bland svenska myndigheter att sitta centralt. I en stark marknad kan man ifrågasätta om man ska lägga så mycket av sin budget på lokalhyror, säger Peter Wiman, analyschef på Savills.

Att myndigheternas kvadratmeterhyra i Stockholm ökade med i genomsnitt 2,6 procent förra året gjorde det inte lättare för Stockholmsälskande generaldirektörer. Och många ser nu över sina lokaler.

Andra tvingas flytta på grund av direktiv från högre ort.

I slutet av augusti förra året meddelade statsminister Stefan Löfven (S) att regeringen beslutat om den största omlokaliseringen på ett decennium. Sju myndigheter skulle flytta delar eller hela sin verksamhet utanför Stockholm.

– Nu är det slut på centraliseringen till Stockholm. Det är en fråga jag jobbat med sedan jag började. En ökad diversifiering av myndigheternas lokalisering ger ett bättre Sverige, sa statsministern vid en pressträff.

Ambitionen från regeringen är att öka den statliga närvaron i hela landet och öka antalet arbetstillfällen. Även lokalkostnaden spelar in.

Sedan tidigare var det klart att flera andra myndigheter skulle byta ort. Totalt finns det nu regerings- och myndighetsbeslut om att 18 myndigheter ska flytta hela eller delar av sin verksamhet från Stockholm, visar en sammanställning som Fastighetsvärlden gjort.

Sammanlagt rör det sig om drygt 63.000 kvadratmeter som blir lediga i Stockholms stad i år och de kommande åren. Flera myndigheter som bara flyttar en del av verksamheten har inte bestämt hur mycket de ska minska sina lokaler i Stockholm ännu. Så framöver kommer sannolikt ytterligare kvadratmeter att frigöras.

I många fall är det ett fåtal tjänster som dirigeras ut till kontor runt om i landet. Men det finns också större ytor som tomställs.

Skolverket planerar till exempel att flytta personalen från kontoren hos KLP på Kungsholmen och Vasakronan i Värtahamnen till ett gemensamt hus hos Fabege i Solna.

Även Myndigheten för samhällsskydd och beredskap väljer Solna för sitt framtida kontor. Flytten kommer att gå från KLP:s fastighet på Kungsholmen till den gamla postterminalen i Tomteboda. Genom flytten till Blackstones och Areims fastighet minskar myndigheten sin hyreskostnad med 40 procent.

En annan stundande storflytt annonserades i januari i år. Det handlar om biståndsorganet Sida som enligt ett regeringsbeslut ska flytta sitt huvudkontor med 500 medarbetare från Östermalm till Botkyrka.

Även i det fallet är det Vasakronan som blir lämnad.

Men fastighetsbolagets regionchef för Stockholm, Ronald Bäckrud, gråter inte floder för det. Han är övertygad om att det kommer att gå snabbt att fylla upp lokalerna.

– Jag känner ingen oro alls. Mitt i stan med en vakansgrad som är för låg skapar det här bara möjligheter, säger han.

Ronald Bäckrud drar en parallell till när storbankerna började flytta ut sina huvudkontor från huvudstaden för några år sedan.

– Då skrev man i media att det skulle bli en öken i city. Men när SEB flyttade fick vi chansen att göra något genomgri-pande och bygga ett helt nytt projekt vid Sergels torg. Det är ett once in a lifetime-tillfälle. Och när projektet är färdigt blir hyresnivån högre än tidigare, säger han.

Ett ökat utbud kan nog vara hälsosamt. Vi har haft en lång period med låga vakanser.

Även Peter Wiman på Savills är inne på att myndighetsflyttar, där fastigheter blir helt tomställda, kan vara något positivt.

– Det ger fastighetsägarna en god möjlighet att göra stora åtgärder och att titta på andra användningsområden. Om man ser på de stora projekten i city: Areim med Trygg Hansahuset, Mengus på Fleminggatan och Bonnier på Sveavägen så har de fått hyresnivåer som med råge är de högsta för respektive delmarknad.

Lite mer lediga lokaler på den extremt heta Stockholmsmarknaden kan också vara positivt av fler anledningar, menar han.

– Låga vakansgrader har lett till inlåsningseffekter. Det finns företag som skulle behöva minska ytan och andra som vill växa. Ett ökat utbud kan nog vara hälsosamt. Vi har haft en lång period med låga vakanser, vi har tappat kontorsstock i innerstaden på grund av konverteringar och det kommer att dröja länge innan stora nybyggnadsprojekt blir färdiga.

Utöver de myndighetsflyttar som är klubbade finns det ytterligare en stor potentiell flytt som skulle kunna innebära ett betydande tillskott av lediga lokaler i Stockholm.

Det handlar om Försvarsmakten som har inlett en förstudie om att flytta till ett nybyggt högkvarter på Fortifikationsverkets mark i Barkarbystaden i Järfälla. Om flytten blir av skulle det innebära att ytterligare 70.000 kvadratmeter lokaler på olika adresser i Stockholm tomställs.

Utöver att flytta till andra kommuner med lägre hyror väljer många myndigheter också att effektivisera sina lokaler inom Stockholms stad.

Ett exempel på det är Naturvårdsverket som kommer att lämna Östermalm för att flytta till nybyggda Trikåfabriken i Hammarby Sjöstad nästa år. I samband med flytten minskar myndigheten sin lokalyta med 4.920 kvadratmeter.

Med tanke på hyresutvecklingen är det inte omöjligt att fler flyttlass kommer att gå framöver.

Utöver att myndigheter själva kan komma att ta den typen av initiativ kan det också komma fler regeringsbeslut om utlo-kaliseringar – beroende på vem som kommer till makten den kommande mandatperioden.

Ardalan Shekarabi (S) som varit civilminister de senaste fyra åren har till exempel sagt i en intervju med Fastighetsvärlden att fler utlokaliseringar är att vänta och att frågan är prioriterad. Han har även meddelat att han kan tänka sig att låta hälften av de runt hundra myndigheter som sitter i Stockholm i dag lämna huvudstaden inom tio år.

Hur kommer då myndighetsflyttarna som ska ske den närmsta tiden att påverka den höga hyresnivån i Stockholm?

Inte alls, tror Peter Wiman.

– Om man undantar Gärdet/Värtahamnen så finns det inte mycket som har över 3 procents vakans. Marknaden tål de kommande vakanserna. De är dessutom väl utspridda på delmarknaderna, det blir lite Norrmalm och lite Östermalm. Möjligtvis hade det kunnat ge större effekter om det var centrerat till en plats.

Ronald Bäckrud är inne på samma linje. Han tror till och med att hyrorna på sikt kan höjas till följd av att en del statliga verksamheter flyttar.

– Myndigheterna kan inte betala så höga hyror. Det Sida betalar oss är inte vad vi kallar marknadshyra. När en fastighet blir ledig får man hugga tag i och utveckla den och kan då landa i ett högre fastighetsvärde i slutändan, säger han.

Myndigheter som lämnar Stockholm