Nu är det fullt i CBD – hyran ökar snabbt

Det är fullt i CBD – Topphyrorna på väg mot rekordhöga 7.000 kr/kvm. Det finns nästan inga kontorslokaler kvar för att möta den stigande efterfrågan. Hyresnivåerna är samtidigt på väg mot nya rekordnivåer.

JLL uppger en vakansgrad på 3 procent i Stockholm CBD (central business district). Stora Vasakronan uppger 2 procent för sitt innehav, Hufvudstaden 5 procent och AMF Fastigheter 1 procent. Det är historiskt låga vakansgrader som i det närmaste kan jämställas med fullt uthyrt om man tar höjd för omflyttningar.

Under hösten har en handfull fastighetsbolag passerat 6.000 kr/kvm i topphyra för kontor i CBD.

– Trycket på den här typen av bra lokaler är högre än någonsin och det rejäla trycket började för snart ett år sedan och det leder förstås till allt högre hyresnivåer, säger Ronald Bäckrud, chef region Stockholm vid Vasakronan, till Fastighetsvärlden.

Han tror att det, om rådande förutsättningar fortsätter, finns mycket goda förutsättningar för en fortsatt mycket stark hyresutveckling.

– Om trenden fortsätter kan vi mycket väl nå en hyra på 7.000 kr/kvm, säger Bäckrud.

Han konstaterar att det inte varit så låg vakansgrad i CBD sedan IT-bubblan var som mest uppblåst.

AMF Fastigheter är ett av de bolag som för tillfället har högst nytecknade hyresnivåer. VD Mats Hederos tror även han på en stark hyresutveckling fortsättningsvis.

– Hyrorna kommer att öka och nå nivåer som vi inte sett i CBD tidigare. Det är svårt att säga hur mycket, men upp med mer än 10 procent.

Hyresnivån var hög när IT-eran kokade men berörde då egentligen bara några få hyreskontrakt. Nu tror Hederos på en betydligt större mängd hyreskontrakt på en hög nivå.

Orsakerna till hyrespotentialen är förstås flera:

• Låg vakansgrad.
• God konjunktur.
• Nästan obefintlig nyproduktion.
• Alltmer yteffektiva lokaler.
• Vid dragkampen om personal är ett centralt kontorsläge en fördel.

– När vi drog igång vårt omfattande stadsutvecklingsprojekt Urban Escape intervjuade vi framtidens medarbetare, bland annat ett stort antal unga akademiker. De fick frågor om vad som var viktigt för deras kommande karriär. Att jobba i city och att vara en del av ett större sammanhang var väldigt viktigt för många. Och företagen måste leva upp till det för att attrahera talangerna. För oss handlar det om att se till företagens verksamhet och människorna som jobbar där, och vi är övertygade om att arbetsplatsen är en viktig parameter för ökad lönsamhet. Vi känner en stor efterfrågan i city, säger Mats Hederos.

Ronald Bäckrud:

– För många hyresgäster är det fel att endast tänka i kronor per kvadratmeter. Med mer yteffektiva lokaler kan bolag för en lägre total hyrespeng få bättre lokaler, även om ytan är mindre.

För fastighetsbolagen resulterar investeringen i betydligt högre kvadratmeterpriser.

Vasakronan uppger topphyra på strax över 6.000 kr/kvm i kallhyra för nytecknat kontrakt, vilket är 10 procent mer än för ett år sedan och det avser lokaler vid Stureplan. I Hötorgsskrapan är bolagets topphyra 5.700 kr/kvm att jämföra med 5.000 kr/kvm för ett år sedan.

När Fastighetsvärlden sammanställer vilka större eller medelstora kontorslokaler i Stockholm CBD som återstår att hyra ut på kort sikt summerar vi färre än tio. AMF Fastigheter har på kort tid fyllt upp Citycronan, och i Urban Escape (Galleriankvarteret) har bolaget hyrt ut mer lokaler än vad Swedbank lämnade.

Vasakronan har snabbt hyrt ut i Klara C på Vasagatan och räknar med fullt uthyrt till årsskiftet. Pembroke hyrde ut nya Mästerhuset med god marginal till inflyttning.

På den lista som Fastighetsvärlden har över större vakanser finns Jernhusens lokaler i Centralstationen, Pembrokes i något äldre fastigheter och Mengus som har stora vakanser i Sthlm Hub på Vasagatan men räknar med att ha dessa fyllda runt årsskiftet. Niam har vakanser i Klara Strand och SEB på Kungsgatan. Dessutom finns ett antal korttidskontrakt inom CBD, där den betydande mängden finns i Sture-kvarteret som ägs av ADIA.

Någon större tillförsel av kontorslokaler är inte heller att vänta de kommande åren. Vasakronans projekt Sergelhuset (SEB-komplexet) kan stå klart 2020 och AMF:s projektfastigheter i Urban Escape, Trollhättan 30 och 29, kan i bästa fall stå klara 2019 respektive 2018. I det förstnämnda fallet handlar det om en tänkt rivning.

ADIA:s projektplaner i Sturekvarteren kan stå färdiga först 2023. Skanska planerar för rivning av KPMG-huset för att i stället bygga ett modernt kontorshus, men planerna har gått i stå eftersom Stockholms stad vill utreda hela närområdet. Även Pembroke planerar för rivning av Hästen 21 och det lär dröja innan ett nytt kontorshus står klart. Alecta vill bygga på WTC men processen går långsamt och Hufvudstaden kämpar för att få handläggare till den potentiella projektfastigheten Orgelpipan 7.

Så det lär dröja innan utbudet ökar.

Text Fredrik Engström

(texten är ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden Nr 12/2015)