Den nederländska fastighetsutvecklaren Ten Brinke ger sig in på den svenska marknaden. Planen är att bli Sveriges största bostadsutvecklare. Nu förs dialoger för flera bostadsprojekt i Stockholmsområdet.
Ten Brinke grundades i Nederländerna för 120 år sedan och har sedan dess varit ett familjeföretag med fokus mot fastighetsutveckling, finansiering och investering. Bolaget omsätter i dag cirka 14,6 miljarder kronor och har sin största marknad i Tyskland.
Nu ger man sig in på den svenska marknaden med målet att bli en av Sveriges största bostadsutvecklare. Med på resan är Alexander Westin, med en bakgrund i fastighetsbolaget Bergsporten, och Ian Sigmund, som har arbetat med Ten Brinke i sex år, främst från Hong Kong.
– Den svenska fastighetsmarknaden har sett den högsta procentuella tillväxten i Europa de senaste tio åren, men har också sett den största nedgången i bostadspriser. Nu är ett perfekt tillfälle att gå in i Sverige, säger Ian Sigmund, Managing Director för Ten Brinke Sverige.
– Det här är ett perfekt läge för en stark spelare som Ten Brinke att göra entré i Sverige, eftersom de svenska utvecklarna har det tufft och andra internationella spelare lyser med sin frånvaro. Om du är en stark internationell spelare med kapital i euro eller dollar anser vi att det är en utmärkt tid att investera. Andra utvecklare går inte in i Sverige eftersom man har problem på andra marknader, fortsätter Alexander Westin, Managing Director för Ten Brinke Sverige.
2008 gick Ten Brinke in i Grekland, samma år som landet gick in i en långvarig ekonomisk kris. För Ten Brinke blev det en framgång som man vill efterlikna i Sverige.
– Brist på likviditet inom fastighetsbranschen ger välkapitaliserade utvecklare som oss en unik möjlighet att etablera sig på marknaden, säger Arjen ten Brinke, Managing Director, Project Management för Ten Brinke.
Det första året byggde bolaget endast en stormarknad om cirka 1.000 kvm med en prislapp på cirka 400.000 euro, motsvarande 4,5 miljoner kronor. För 2023 har det totala utvecklingsvärdet nått över 900 miljoner euro, motsvarande 1 miljard kronor.
Ten Brinke har alltid varit ett konservativt bolag, enligt Alexander Westin, och när andra bolag de senaste tio åren har sprungit det fortaste de kan uppför högkonjunktursberget har bolaget jobbat på i sin takt och inte tagit stora risker. Det innebär i dag, enligt honom, att man kan ta vara på möjligheter både på existerande och nya marknader.
När andra stora bolag i Tyskland har gått i konkurs har Ten Brinke tvärtom gått som tåget. Bolaget är välfinansierat, och har därmed kunnat köpa byggrätter från de stora fastighetsutvecklarna i Tyskland som gått i konkurs.
I Sverige ska det nybildade bolaget Ten Brinke Sverige följa moderbolagets konservativa modell.
– Vi kommer till en början att fokusera på projekt där vi vet vad vi kan bygga. Många utvecklare har de senaste 10 åren köpt mark spekulativt där detaljplan och/eller bygglov saknas, och det är alltid en risk om man är för tungt exponerad mot sådana projekt, säger Alexander Westin.
Sverige har inte riktigt sett samma konkursvåg som Tyskland, men duon ser ändå att det finns stressade utvecklare som behöver sälja av projekt, eller som behöver finansiering.
– Vi ser många möjligheter på marknaden. Det är svårt för fastighetsutvecklare att få bygglån just nu och lyckas man med det så är det dyrt. Idealet är förstås att vi köper ett projekt rakt av och det kan vi göra eftersom Ten Brinke har kapitalet, men det finns även andra sätt att få ihop projekt som behöver pengar, säger Ian Sigmund.
Han fortsätter:
– Vi ser nu att det är många projekt som har pausats. Även från de stora bolagen, som till och med säljer av projekt eftersom de har för mycket som de inte har lyckats sälja. I framtiden kommer vi köpa råmark och utveckla våra egna projekt. Men vi behöver först etablera oss på den svenska marknaden, säger Alexander Westin.
Just nu förs flera diskussioner för bostadsprojekt i Stockholmsområdet och i Uppsala.
– Vi har en del projekt som vi hoppas kunna skriva avtal på inom en snar framtid, och letar aktivt efter ytterligare projekt, säger Alexander Westin.
Bolaget letar projekt som ligger 30-60 minuter utanför Stockholms innerstad. Villor, parhus, radhus, samt mindre flerbostadshus är fokus till en början.
– Vi ser att lönsamheten i dag finns i mindre projekt, som kan ändå kan bli upp till 100 enheter. De är lättare att bygga och där finns i dag den största efterfrågan, säger Alexander Westin.
– När vi har gjort vår analys i Stockholm och Uppsala ser vi att även de stora utvecklarna som fortfarande bygger flerbostadshus måste ha mycket små vinstmarginaler. Byggkostnaderna är höga och försäljningspriserna har stagnerat. Du ska köpa tomten, har räntor och så vidare – det är tajt. Det är inte finansiellt hållbart, säger Ian Sigmund.
I andra marknader håller Ten Brinke allt in-house vad gäller projektutveckling, byggnation och försäljning, men för den svenska delen kommer man inte bygga själva till en början. Först måste bolaget etablera sig på marknaden innan verksamheten kan skalas upp och utvecklas. Och det handlar enbart om att utveckla. Förvalta är inte bolagets modell, utan alla projekt byggs för att säljas.
– Vår ambition är att bli störst i Sverige. Första steget är att etablera oss på marknaden. Inom fem år måste vi ta in Ten Brinke-modellen med att ha allt in-house – logistik, projektutveckling, bygg och så vidare. Det är nödvändigt för att kunna konkurrera med de större svenska spelarna, säger Alexander Westin.
Till en början kommer Ten Brinke Sverige börja med projekt där budgeten ligger på cirka 100 miljoner kronor per projekt. Om fem år ska bolaget vara relativt stort i Sverige, men om tio år ett av de största, enligt Alexander Westin.
– Vår plan är några få projekt det första året, därefter skalar vi upp antal projekt och storlek på projekten. På andra marknader är det inte ovanligt att vi har projekt i miljardklassen. Det är inte bara radhus och villor som är intressant, men för att komma in på marknaden 2024 är det vårt bästa alternativ just nu. Vi letar också annat, som ombildningsprojekt där vi kan renovera äldre flerbostadshus och då komma in i Stockholms innerstad. Det är ofta en snabb turn around, bara man har koll på vad man kan sälja för. Det är enklare att räkna på sådana projekt än på det som byggs nytt, säger han.
– Man får inte tillbaka pengarna på nybyggda hyreshus förrän efter tre år och då sitter du ju på räntekostnaderna. Dessutom finns inte köparna av hyresprojekt i dag, som de gjorde för tre år sedan, säger Ian Sigmund.
Med andra ord – hyreshus är just nu totalt ointressant för Ten Brinke Sverige, men om intresset för att förvärva sådana projekt kommer tillbaka kan bolaget vara där. Och vem vet, om några år kanske andra segment är av intresse. Allt beror på marknaden och vinstpotentialen. Och eftersom Ten Brinke är ett familjeföretag är beslutsvägen kort.
– Om vi springer på projekt inom andra segment på marknaden som visar sig vara attraktiva så är det upp till oss och huvudkontoret i Nederländerna att agera på det, säger Alexander Westin.