När blåljusen drar sig tillbaka går kapitalet in

De kriminella gängen regerar. I problemområdena är mord och mordförsök fem gånger vanligare och anlagda bränder är upp till tolv gånger vanligare. Fattigdom och trångboddhet ger grogrund till segregation. Det verkar inte vara platsen att äga ett hus på, men här miljardsatsar fastighetsinvesterare som täljer guld. Hur är det möjligt?

Enligt rapporten ”Utsatta områden – sociala risker, kollektiv förmåga och oönskade händelser” från polisens Nationella operativa avdelning (NOA, före detta Rikskriminalen) finns det nära 60 områden i Sverige, se karta på nästa uppslag, som i olika grad är utsatta både för allvarlig brottslighet och socioekonomiska faktorer.

NOA delar in områdena efter en skala i tre steg: särskilt utsatta områden, riskområden och utsatta områden. Det finns 23 särskilt utsatta områden, där i synnerhet polis, ambulans och brandkår har svårt att agera och ofta utsätts för attentat, till exempel med stenkastning. Även brevbärare, parkeringsvakter, busschaufförer och journalister har utsatts för hot och våld.

I flera områden har en egen normbildning, ekonomi och rättsskipning utvecklats, allt enligt NOA:s rapport.

Kriminella nätverk
De som märks är de unga kriminella: narkotikalangande, ofta själva drogberoende, mycket impulsiva och i stigande grad beväpnade med skjutvapen och sprängmedel. Det är de som bränner bilar, rånar, kastar sten på ambulanser, ställer till upplopp – etablerar territorium. De är fotfolket.

Enligt polisen styrs de unga av äldre kriminella, förmögna till mer bestående sociala kontakter och mer avancerad brottlighet över större geografiska områden. De kastar inte sten på polisen – de bygger.

Intern rättsskipning förekommer där personer med gott anseende hanterar eller medlar i konflikter mellan familjer och klaner.

Låneverksamhet är mycket vanligt. Hos lokala företagare förekommer det också handel med insmugglad sprit och tobak, handel med stöldgods liksom illegal spelverksamhet. I några områden finns så kallade ”lägenhetsbutiker” med insmugglade varor. Nätverken kan ordna boende, olika typer av arbete, skydd och säkerhet för människor som till exempel vistas olagligt i Sverige. Polisen rapporterar även att lägenhetsuthyrare i vissa fall behöver ett godkännande från tongivande kriminella för att få hyra ut.

Befolkning 20–64 år 53 utsatta områden

Projekt/läge Utsatta områden Riket
Förvärvsfrekvens 43% 77%
Försörjningsstöd 27% 4%
Etableringsersättning 14% 0,5%
Ingen gymnasieutbildning 25% 13%
Gymnasiebehörighet (ÅK 9) 68% 86%
Varken studier eller arbete 32% 16%
Källa: SCB

Problemen växer
Förutom kriminalitet har områdena efter krigen i Irak och Syrien fått stigande problem med religiös fanatism som påverkar vardagslivet, inte minst för kvinnor.

Antalet utsatta områden har på senare tid ökat snabbt och problemen fortsätter att växa. Rikspolischefen Dan Eliasson har beordrat en uppdatering av NOA:s rapport om utsatta områden, och det har resulterat i att antalet särskilt utsatta områden ökat från 15 till 23 sedan december 2015.

En bidragande orsak till ökade påfrestningar är enligt polisen effekterna av flyktingkrisen. Många som fått eller väntar på uppehållstillstånd söker sig just till de redan utsatta områdena och förvärrar därmed trångboddhet och andra problem. Många stannar också även efter avslag på asylansökan.

650 000 människor
I samtliga 53 utsatta områden bor i dag runt 650 000 människor, i omgivningar mer eller mindre starkt påverkade av allvarlig kriminalitet.

Drygt hälften av de boende är enligt SCB födda utanför Europa, att jämföra med 10 procent i hela Sverige. Används måttet ”utländsk bakgrund” (utrikes födda eller med två utrikes födda föräldrar) blir siffran i de utsatta områdena 74 procent.

Direktavkastning bostäder, utsatta områden

Sammanlagt finns 226 000 lägenheter i de utsatta områdena. Det innebär att det bor i genomsnitt ungefär tre personer per lägenhet. Ett stigande problem är dock att allt fler, som varken hyresvärdar eller myndigheter känner till, bor i lägenheten.

Utländska investerare visade vägen
De utsatta områdena är uteslutande ”miljonprogramsområden” och husen har hög teknisk kvalitet i grunden men renoveringsbehoven är stora. Traditionellt har det varit ont om privata investerare i de här områdena. Det sågs som ett egenvärde att fastigheterna ägdes av icke vinstdrivande kommunalägda allmännyttiga bolag.

Utvecklingen mot alltmer privat ägande har i stor utsträckning letts av utländska investerare. 1997 sålde allmännyttiga Poseidon tusentals lägenheter, däribland i Biskopsgården, till amerikanska GE Capital. På 2000-talet tog norska Acta över, köpte flera av GE:s fastigheter tillsammans med många andra, och blev snabbt den allra största ägaren i problemområdena med totalt 28 000 lägenheter.

Problemområden – det nya svarta
Efter finanskrisen 2008 har de privata investeringarna ökat starkt i de 53 områdena, även om många svenska investerare tvekat inför just de utsatta områdena på grund av de sociala problemen. Några investerare med erfarenhet från förvaltning i många olika miljöer har dock mer eller mindre specialiserat sig på problemområden.

De tre stora investerarna i de utsatta områdena är D. Carnegie & Co, Victoria Park och Willhem. På grund av den mindre konkurrensen kunde de inledningsvis köpa fastigheter billigt. Victoria Park och Carnegie har varit något av börsens älsklingar med mycket god kursutveckling. Willhem ägs av Första AP-fonden.

Begränsar vi oss till de 23 särskilt utsatta områdena har Victoria Park cirka 35 procent och Carnegie cirka 30 procent av sina lägenheter här medan Willhems andel är 13 procent. Alla äger betydligt fler lägenheter om man ser till alla 53 utsatta områden.

En fin resa
Bolagen har haft en fin resa i problemområdena. Victoria Parks börskurs har gått från cirka 1,30 kronor per aktie 2011/2012 till runt 28 i dag. Carnegies aktie har sedan 2014 ökat från 45 till 125 kronor. Willhem kan för sin del glädjas åt en värdeökning på sina 6 500 lägenheter i utsatta områden från 3,9 miljarder kronor 2012 till 6 miljarder i dag.

Bolagens investeringar i problemområden har gynnats av den generella prisuppgången på alla typer av bostäder, vars grundorsaker till viss del är bostadsbrist men framför allt extremt låga räntor. Nedjusteringen av avkastningskraven harmoniserar perfekt med fallande räntor.

De här investerarna har dessutom lyckats sätta turbo på den utvecklingen genom sin likartade affärsmodell: rullande ROT. Det här är inga klassiska slumvärdar som köper billigt, försummar förvaltningen och inskränker sig till att mest skicka hyresavier.

Det kan man däremot anklaga det bolag som Victoria Park, Carnegie och Willhem alla köpt en stor del av sina fastigheter från i olika paketaffärer – norska fondförvaltaren Acta, sedermera Obligo. En värdemätare var väl den formidabla bottennoteringen i förvaltningen av skandalhusen i Rosengård med kackerlackor, mögel och misär. Numera ägs husen av Victoria Park.

Hyresvärdar har rätt att evakuera en fastighet för renovering om mer än hälften av de boende går med på detta. Det är dock taktiskt olämpligt, då det kan medföra protester och andra besvär. Victoria Park, Carnegie och Willhem renoverar alla lägenheterna i takt med att en hyresgäst flyttar.

Största fastighetsägarna i 23 mest utsatta områdena

Fastighetsägare Bostad Lokaler Antal Område
Botkyrkabyggen 372 838 i.u. 5 179 Alby, Fittja, Hallunda, Norsborg
Familjebost i Gbg 366 264 8 272 5 087 Begsjön, Hjällbo, Tynnered
Bostadsbolaget 304 900 12 603 4 749 Biskopsgården, Hammarkullen
D. Carnegie & Co 344 098 21 034 4 704 Husby, Rinkeby, Tensta, Södertälje
Victoria Park 338 544 51 052 4 662 Araby, Gårdst, Hässleh, Roseng, Skägget, Tensta
Svenska Bostäder 333 067 32 143 4 587 Husby, Rinkeby, Tensta
Bostads AB Poseidon 284 027 16 220 4 131 Biskopsgården, Hjällbo
Willhem 240 732 13 888 3 358 Bergsjön, Biskopsgården, Hallunda/Norsborg
MKB Fastigheter 216 909 20 565 2 851 Rosengård
Gårdstenbostäder 197 443 21 086 2 734 Gårdsten
Övriga Privata ägare
Rosengård Fastighets AB 121 180 i.u. 1 660 Rosengård
Stena Fastigheter 117 576 i.u. 1 506 Tynnered
Balder 106 988 34 611 1 381 Bergsjön, Biskopsgården
Mitt Botkyrka 93 600 i.u. 1 300 Alby
Curt Lundal & Co 27 657 5 825 377 Bergsjön

Femtio procents värdestegring
Ekonomin ser ut ungefär så här: fastigheterna har kostat runt 9 000–12 000 kronor per kvadratmeter att köpa, en renovering kostar cirka 5 000–6 000 kronor per kvadratmeter. Därefter kan hyran höjas med 40–50 procent, från 950–1 000 kronor per kvadratmeter och år till 1 350–1 450. Läggs en fasadrenovering till kostar det ytterligare runt 3 000 kronor per kvadratmeter. På det här sättet kan ungefär 10 procent av lägenheterna renoveras årligen, vilket motsvarar den normala omflyttningen.

Avkastningen på själva renoveringen kan alltså bli upp mot 10 procent, och mäter man den på det egna kapitalet blir den ännu högre. De ökade intäkterna värderas sedan till en yield på drygt 4 procent. Det är inte att undra på att de här bolagen är värderaketer.

Den disponibla inkomsten (lön + bidrag – skatt) är låg i de utsatta områdena, ibland ända ner mot hälften av riksgenomsnittets, men investerarna rapporterar mycket små hyresförluster kombinerat med en stor efterfrågan. Bostadsbristen är stor och man ska inte glömma att alla undersökningar visar att de flesta invånarna älskar sitt Rinkeby, Biskopsgården eller Rosengård.

Bomber och protester
De ökade hyreskostnaderna täcks i dag delvis av ökade kommunala bidrag och att betydligt fler delar hyran. Enbart det senaste året ha kommunernas inhyrningar ökat med 10 000 lägenheter. Sedan får man inte glömma att många i områdena har tillräckliga löneinkomster för att klara en hyreshöjning på kanske 2 000 kronor i månaden.

Förvaltningskostnaden i de utsatta områdena är högre än vad många andra hyresvärdar kostar på sig, 450–500 kronor per kvadratmeter. De tre bolagen tycker ändå att förvaltningen flyter smidigt om man lägger ner tillräcklig omsorg, trots att Victoria Park fått sitt områdeskontor i Rosengård sprängt tre gånger och Carnegie fått en områdeschef misshandlad. Bägge incidenterna har ett samband med att hyresgäster avhysts.

Alla hyresgäster uppskattar inte hyreshöjningarna. Flera organiserar sig mot vad man kallar ”renovräkningar” – något som det motionerats om i riksdagen nyligen.

Trots en del friktion ser affärsmodellen robust ut och det är inte bara svenska investerare som finner problemområdena intressanta. Världens största riskkapitalbolag, Blackstone, har i år tagit över kontrollen av D. Carnegie & Co från Mikael Anderssons Kvalitena. Blackstones VD heter Stephen Schwarzman och är en av Donald Trumps närmare rådgivare som ordförande i presidentens företagarråd.

Urval av fastighetsaffärer i de 23 mest utsatta områdena

Köpare Objekt Säljare År Lgh Pris
Rosengård Fast. AB 1660 lgh i Rosengård MKB Fast. AB 2017 1 660 1 100
Sterner Stenhus Hallunda Centrum K/s Sth III-Hallunda kk 2016 *130
Norsborg 8 Norsborgs Centrum Fastigheter i Norsborg 2016 *12
Victoria Park 885 lgh i Araby, Växjö Växjöbostäder 2016 633 830
Trianon Rosengårds Centrum i Malmö Cornerstone 2016 275
Brf Bostadsfastighet i Rinkeby D. Carnegie & Co 2016 22 43
Fastpartner Biskopsgården 46:4 i Göteborg NAPF/Valad 2015 50
Victoria Park 828 lgh i Hässleholmen, Borås AB Bostäder 2015 828 *482
Bostadsbolaget Bostäder i Hjällbo i Gbg D. Carnegie & Co 2015 890 493
Willhem 523 lgh i Bergsjön, Göteborg Västerstaden m fl 2015 523 *500
Victoria Park 1277 lgh i Lövgärdet, Göteborg Stena Fastigheter 2014 1 277 925
D. Carnegie & Co Bostäder i Gbg och Södertälje Obligo (Acta) 2014 *1 800
Anders Ivarsson AB Rajgräset 2 i Geneta, Södertälje Telge Bostäder 2014 346 180
Victoria Park Bostäder i Tensta Tornet 2013 534 *470
Mitt Botkyrka 1300 lgh i Alby Botkyrkabyggen 2013 1 300 705
Bårstabergen/Rygrans Fåret 7 i Geneta, Södertälje Telge Bostäder 2013 50 21
Shall Fastigheter AB Bergsjön 14:5 i Göteborg Wallenstam AB 2013 172 100
Victoria Park AB Bostäder i Skäggetorp Obligo (Acta) 2013 539 410
Kvalitena/Stendörren Bostäder i Rinkeby Tornet Holding AB 2013 500 315
Balder Bostäder i Biskopsgården Centerplan AB i kk 2012 576 280
Fastpartner Rinkeby och Tensta centrum Royal bank of Scotland 2011 *135
Kvalitena/Stendörren Bostäder i Husby, Stockholm Wallenstam 2011 1 528 875
Dombron/Rikshem 307 lgh i Gottsunda Uppsalahem 2011 307 *150
* Uppskattad köpeskilling

Fler Nyheter från förstasidan

Max Martin och Harald Mix köper i Lärkstaden – läs priset

Köper en mindre fastighet. Båda har sedan tidigare varsin fastighet i närheten.

Tuffa siffror i Tobins Q1-rapport

Vd:n: ”Det något ljusare marknadsläget syns ännu inte i våra siffror.”

Areim hyr ut 5.000 kvm

Den stora fastigheten i det centrala läget är till salu.

SBB köper för 1,5 miljarder

Gör ännu en stor affär en vecka efter storklippet.

Sällsynt sjukhusaffär för 1,4 mdr

Ett långt hyresavtal samt en nyligen genomförd renovering och tillbyggnad ligger bakom priset. Läs även om köparens tidigare bestånd och ägarbild.

Logicenters redo för nästan 500.000 kvm nytt

”Vi upplever ett enormt tryck just nu”, säger Eva Sterner.

Savills värvar duo från Cushman & Wakefield

Fortsätter offensiven, nu inom nytt affärsområde.

Bildextra: Skanska bygger 144 meter höga Citygate

Se även en kort film från det som blir Nordens högsta kontorshus.

Så ändras Göteborgs skyline – men det mesta missar 400-årsfesten

Bildextra från dussintalet projekt.

SBB och stor kommun begraver samarbete

Projektet var stort – men kalkylen höll inte måttet.

Oscar kämpar för ändrad användning av Unité

Fick nej till ändrat bygglov – men exploateringskontoret gör tummen upp för bolagets förslag.

Småhuskoncernen satsar åter i Falkenbergs centrum

Gjorde bra affär för 12 år sedan – nu är det dags igen. Precis som då spelar Coop en betydande roll för affärens genomförande.

Porträtt

Tuffa grepp ger nystart

TURNAROUND. Nu har Tomas Carlsson städat i tre kvartal och dragit fram den ena surdegen efter den andra. Nyligen gav styrelsen dessutom aktieägarna en råsop med halverad utdelning. Men han är övertygad om att NCC kommer att bli bättre för var dag som går.

Nytt hopp efter politikernas kovändning

Alla var för projektet, men plötsligt blev det i stället stopp. Nu förs bostadsprojektet i Stockholms innerstad åter fram, men i bantat skick.

Tillbaka till förstasidan