När blåljusen drar sig tillbaka går kapitalet in

Enligt rapporten ”Utsatta områden – sociala risker, kollektiv förmåga och oönskade händelser” från polisens Nationella operativa avdelning (NOA, före detta Rikskriminalen) finns det nära 60 områden i Sverige, se karta på nästa uppslag, som i olika grad är utsatta både för allvarlig brottslighet och socioekonomiska faktorer.

NOA delar in områdena efter en skala i tre steg: särskilt utsatta områden, riskområden och utsatta områden. Det finns 23 särskilt utsatta områden, där i synnerhet polis, ambulans och brandkår har svårt att agera och ofta utsätts för attentat, till exempel med stenkastning. Även brevbärare, parkeringsvakter, busschaufförer och journalister har utsatts för hot och våld.

I flera områden har en egen normbildning, ekonomi och rättsskipning utvecklats, allt enligt NOA:s rapport.

Kriminella nätverk
De som märks är de unga kriminella: narkotikalangande, ofta själva drogberoende, mycket impulsiva och i stigande grad beväpnade med skjutvapen och sprängmedel. Det är de som bränner bilar, rånar, kastar sten på ambulanser, ställer till upplopp – etablerar territorium. De är fotfolket.

Enligt polisen styrs de unga av äldre kriminella, förmögna till mer bestående sociala kontakter och mer avancerad brottlighet över större geografiska områden. De kastar inte sten på polisen – de bygger.

Intern rättsskipning förekommer där personer med gott anseende hanterar eller medlar i konflikter mellan familjer och klaner.

Låneverksamhet är mycket vanligt. Hos lokala företagare förekommer det också handel med insmugglad sprit och tobak, handel med stöldgods liksom illegal spelverksamhet. I några områden finns så kallade ”lägenhetsbutiker” med insmugglade varor. Nätverken kan ordna boende, olika typer av arbete, skydd och säkerhet för människor som till exempel vistas olagligt i Sverige. Polisen rapporterar även att lägenhetsuthyrare i vissa fall behöver ett godkännande från tongivande kriminella för att få hyra ut.

Befolkning 20–64 år 53 utsatta områden

Problemen växer
Förutom kriminalitet har områdena efter krigen i Irak och Syrien fått stigande problem med religiös fanatism som påverkar vardagslivet, inte minst för kvinnor.

Antalet utsatta områden har på senare tid ökat snabbt och problemen fortsätter att växa. Rikspolischefen Dan Eliasson har beordrat en uppdatering av NOA:s rapport om utsatta områden, och det har resulterat i att antalet särskilt utsatta områden ökat från 15 till 23 sedan december 2015.

En bidragande orsak till ökade påfrestningar är enligt polisen effekterna av flyktingkrisen. Många som fått eller väntar på uppehållstillstånd söker sig just till de redan utsatta områdena och förvärrar därmed trångboddhet och andra problem. Många stannar också även efter avslag på asylansökan.

650 000 människor
I samtliga 53 utsatta områden bor i dag runt 650 000 människor, i omgivningar mer eller mindre starkt påverkade av allvarlig kriminalitet.

Drygt hälften av de boende är enligt SCB födda utanför Europa, att jämföra med 10 procent i hela Sverige. Används måttet ”utländsk bakgrund” (utrikes födda eller med två utrikes födda föräldrar) blir siffran i de utsatta områdena 74 procent.

Sammanlagt finns 226 000 lägenheter i de utsatta områdena. Det innebär att det bor i genomsnitt ungefär tre personer per lägenhet. Ett stigande problem är dock att allt fler, som varken hyresvärdar eller myndigheter känner till, bor i lägenheten.

Utländska investerare visade vägen
De utsatta områdena är uteslutande ”miljonprogramsområden” och husen har hög teknisk kvalitet i grunden men renoveringsbehoven är stora. Traditionellt har det varit ont om privata investerare i de här områdena. Det sågs som ett egenvärde att fastigheterna ägdes av icke vinstdrivande kommunalägda allmännyttiga bolag.

Utvecklingen mot alltmer privat ägande har i stor utsträckning letts av utländska investerare. 1997 sålde allmännyttiga Poseidon tusentals lägenheter, däribland i Biskopsgården, till amerikanska GE Capital. På 2000-talet tog norska Acta över, köpte flera av GE:s fastigheter tillsammans med många andra, och blev snabbt den allra största ägaren i problemområdena med totalt 28 000 lägenheter.

Problemområden – det nya svarta
Efter finanskrisen 2008 har de privata investeringarna ökat starkt i de 53 områdena, även om många svenska investerare tvekat inför just de utsatta områdena på grund av de sociala problemen. Några investerare med erfarenhet från förvaltning i många olika miljöer har dock mer eller mindre specialiserat sig på problemområden.

De tre stora investerarna i de utsatta områdena är D. Carnegie & Co, Victoria Park och Willhem. På grund av den mindre konkurrensen kunde de inledningsvis köpa fastigheter billigt. Victoria Park och Carnegie har varit något av börsens älsklingar med mycket god kursutveckling. Willhem ägs av Första AP-fonden.

Begränsar vi oss till de 23 särskilt utsatta områdena har Victoria Park cirka 35 procent och Carnegie cirka 30 procent av sina lägenheter här medan Willhems andel är 13 procent. Alla äger betydligt fler lägenheter om man ser till alla 53 utsatta områden.

En fin resa
Bolagen har haft en fin resa i problemområdena. Victoria Parks börskurs har gått från cirka 1,30 kronor per aktie 2011/2012 till runt 28 i dag. Carnegies aktie har sedan 2014 ökat från 45 till 125 kronor. Willhem kan för sin del glädjas åt en värdeökning på sina 6 500 lägenheter i utsatta områden från 3,9 miljarder kronor 2012 till 6 miljarder i dag.

Bolagens investeringar i problemområden har gynnats av den generella prisuppgången på alla typer av bostäder, vars grundorsaker till viss del är bostadsbrist men framför allt extremt låga räntor. Nedjusteringen av avkastningskraven harmoniserar perfekt med fallande räntor.

De här investerarna har dessutom lyckats sätta turbo på den utvecklingen genom sin likartade affärsmodell: rullande ROT. Det här är inga klassiska slumvärdar som köper billigt, försummar förvaltningen och inskränker sig till att mest skicka hyresavier.

Det kan man däremot anklaga det bolag som Victoria Park, Carnegie och Willhem alla köpt en stor del av sina fastigheter från i olika paketaffärer – norska fondförvaltaren Acta, sedermera Obligo. En värdemätare var väl den formidabla bottennoteringen i förvaltningen av skandalhusen i Rosengård med kackerlackor, mögel och misär. Numera ägs husen av Victoria Park.

Hyresvärdar har rätt att evakuera en fastighet för renovering om mer än hälften av de boende går med på detta. Det är dock taktiskt olämpligt, då det kan medföra protester och andra besvär. Victoria Park, Carnegie och Willhem renoverar alla lägenheterna i takt med att en hyresgäst flyttar.

Största fastighetsägarna i 23 mest utsatta områdena

Femtio procents värdestegring
Ekonomin ser ut ungefär så här: fastigheterna har kostat runt 9 000–12 000 kronor per kvadratmeter att köpa, en renovering kostar cirka 5 000–6 000 kronor per kvadratmeter. Därefter kan hyran höjas med 40–50 procent, från 950–1 000 kronor per kvadratmeter och år till 1 350–1 450. Läggs en fasadrenovering till kostar det ytterligare runt 3 000 kronor per kvadratmeter. På det här sättet kan ungefär 10 procent av lägenheterna renoveras årligen, vilket motsvarar den normala omflyttningen.

Avkastningen på själva renoveringen kan alltså bli upp mot 10 procent, och mäter man den på det egna kapitalet blir den ännu högre. De ökade intäkterna värderas sedan till en yield på drygt 4 procent. Det är inte att undra på att de här bolagen är värderaketer.

Den disponibla inkomsten (lön + bidrag – skatt) är låg i de utsatta områdena, ibland ända ner mot hälften av riksgenomsnittets, men investerarna rapporterar mycket små hyresförluster kombinerat med en stor efterfrågan. Bostadsbristen är stor och man ska inte glömma att alla undersökningar visar att de flesta invånarna älskar sitt Rinkeby, Biskopsgården eller Rosengård.

Bomber och protester
De ökade hyreskostnaderna täcks i dag delvis av ökade kommunala bidrag och att betydligt fler delar hyran. Enbart det senaste året ha kommunernas inhyrningar ökat med 10 000 lägenheter. Sedan får man inte glömma att många i områdena har tillräckliga löneinkomster för att klara en hyreshöjning på kanske 2 000 kronor i månaden.

Förvaltningskostnaden i de utsatta områdena är högre än vad många andra hyresvärdar kostar på sig, 450–500 kronor per kvadratmeter. De tre bolagen tycker ändå att förvaltningen flyter smidigt om man lägger ner tillräcklig omsorg, trots att Victoria Park fått sitt områdeskontor i Rosengård sprängt tre gånger och Carnegie fått en områdeschef misshandlad. Bägge incidenterna har ett samband med att hyresgäster avhysts.

Alla hyresgäster uppskattar inte hyreshöjningarna. Flera organiserar sig mot vad man kallar ”renovräkningar” – något som det motionerats om i riksdagen nyligen.

Trots en del friktion ser affärsmodellen robust ut och det är inte bara svenska investerare som finner problemområdena intressanta. Världens största riskkapitalbolag, Blackstone, har i år tagit över kontrollen av D. Carnegie & Co från Mikael Anderssons Kvalitena. Blackstones VD heter Stephen Schwarzman och är en av Donald Trumps närmare rådgivare som ordförande i presidentens företagarråd.

Urval av fastighetsaffärer i de 23 mest utsatta områdena