Jan ”Mr Värde” Rosengren blickar bakåt och framåt

Lång intervju om konsultrollens förändring. Hans namn har under decennier stått på värderingar för runt många miljarder kronor årligen. Fastighetsvärlden träffade Jan Rosengren, Newsec, för att höra hur konsultbranschen tagit en ny form. Delar av intervjun var publicerad i magasinet Fastighetsvärlden Nr 12/2012 (Stora konsultnumret) och här bjuder vi nu på hela intervjun.

Du har varit med inom rådgivningsbranschen i över 30 år. Hur har den förändrats?

–  När jag började i början av 1980-talet vad det mer uppdelat. Förutom några få renodlade värderingsföretag bestod branschen av små, ofta enmansföretag och det fanns inga professionella transaktionsrådgivare inom kommersiella fastigheter. Mycket har förändrats genom åren och nästan uteslutande till det positiva. Idag finns många mer eller mindre heltäckande rådgivningsföretag inom branschen, och en stor konkurrens med båda starka nordiska bolag och internationella konsultbolag.

Du och dina studiekamrater, vad ville ni bli när ni sökte jobb?

–  De flesta gick till kommuner eller började jobba vid Lantmäteriet. Värderare var ett uppskattat jobb medan få på KTH hade tanken på att bli mäklare. Det var en tid i samhället då det inte var fint att tjäna pengar på att göra affärer.

Du blev värderare och genom decennierna en av de mer välkända och fått epitetet ”Mr Värde”. Hur har arbetet som värderare förändrats?

–  När jag började i värderingsbranschen fanns inga krav på bolagen att redovisa marknadsvärden på fastigheterna. När fler fastighetsbolag noterades på börsen ökade kraven på att de också skulle värdera fastighetsbestånden, och även redovisa hur värderingarna utförts. Samtidigt började industriföretagen förstå att de hade dolda övervärden i sina fastighetsinnehav. Ett udda exempel var när Hasselblads börskurs rusade, därför att några analytiker förstått att deras fastighetsbestånd var mer värt än kameratillverkningen. Även Beckers Färg lyfte fram fastighetstillgångarna genom att vara med om att bilda och notera Fastighets AB Regnbågen.

Hur stor betydelse har värderare haft vid affärerna genom åren?

–  En värderare kan i och för sig ha rollen som rådgivare i samband med affärer. I den mest renodlade rollen, att bedöma marknadsvärden, så skall dock man nog inte överskatta värderarens betydelse, eftersom man då i skall analysera marknaden och dra slutsatser utifrån detta. Indirekt har ju värderarna en påverkan genom att värderingen kan påverka lånemöjligheterna.

– I början av 1980-talet tror jag att de flesta affärer gjordes utan någon inblandning av värderare. Många av de stora byggmästarna gjorde affärer utan några större analyser och det var nog egentligen inget fel på det eftersom de ofta kunde den lokala marknaden riktigt bra.

När blev jobbet mer storskaligt så som det ser ut idag?

–  Den första förändringen var nog under 1980-talet, då både noterade fastighetsbolag och institutioner årligen började externvärdera hela sina fastighetsbestånd.

– I mitten av 1990-talet ökade kraven, när de första utländska investerarna kom. De ställde större krav, och hade från början massor av frågor och allt skulle dokumenteras noggrant och förstås på engelska. Det kunde vara frågor om vattnet gick och dricka. Jag minns att jag en gång fick en orolig motfråga efter att jag uppgett att det fanns en bensinstation fyra kvarter ifrån en fastighet som ingick i ett bestånd. När jag svarade att det fanns en brandstation ännu närmare blev köparen lugn. Genom utländska aktörers inmarsch tillfördes krav på mer marknadsanalys och det har sedan dess varit standard.

De nybakade studenter som du mött genom åren. Hur har de förändrat sig?

–  Idag vill många börja direkt på transaktionssidan. Det tycker jag ibland är lite synd eftersom värdering är en bra bas. Man lär sig mycket om fastigheter och olika marknader, eftersom man är med och värderar ett stort antal fastigheter. Själv kan jag tycka att det är en brist att jag aldrig sysslat med fastighetsförvaltning, som också är en bra bakgrund för all fastighetsrådgivning.

Även du har ju tagit steget över till transaktion på senare år.

–  Ja, jag jobbar ju med köprådgivning, men ser mig i första hand fortfarande som värderare.

De datasystem som finns och där man häller in information för att få en värdering. Är det endast positivt eller finns risken att man slappnar av och missar fallgropar?

– Jag jobbade med datorer redan i början av 80-talet och jag har varit med och skapat några generationers program för kassaflödesanalyser. Skillnaden då var att det ofta fanns betydligt mer tid än det finns nu. Men jag ser endast det positiva med datorernas bidrag. I grunden är det ju positivt att man kan ägna mer tid åt analys och mindre tid åt beräkningar. Sen finns ju alltid en risk med att man inte har koll på om alla indata är rätt, när det rör sig om stora bestånd med mycket information som tankas in i kalkylmodellerna.

Handen på hjärtat, hur ofta har aktörer försett dig med felaktiga indata där du känner att det har varit medvetet?

– Jag kan egentligen inte påminna mig att det hänt. Fel indata har nog mer berott på att stora datamängder hanteras, och en kombination av flera mindre fel tillsammans kan ge ett stort utslag.  Det förkom en del konstigheter när jag var ny, men det berörde mindre bolag. Göta Finans skandalen för över 30 år sedan är väl ett exempel på där medvetna felaktigheter förekom.

Hur skiljer sig värderingsjobbet åt i olika länder?

–   Tradition, lagkrav och tillgänglighet på marknadsdata har i stor utsträckning styrt utvecklingen i olika länder. Tradition, lagkrav och tillgänglighet på marknadsdata har i stor utsträckning styrt utvecklingen i olika länder. Vi har i Sverige också influerats mycket av USA när det gäller värderingsmetoder, t ex i användandet av kassaflödesbaserade värderingsmetoder, medan engelsmän är mer konservativa i sina värderingsmetoder. I Tyskland styrs man också mycket av lagkrav, som t ex användande av Mortgage Lending Value, som skall spegla ett mer långsiktigt värde. Genom att RICS, som ursprungligen var en engelsk organisation, få allt fler mer global täckning, så tror jag att värderingspraxis och värderingsmarknaden kommer att långsamt bli mer lika.

”Skräll” var rubriken i nyhetsbrevet när du lämnade DTZ för Newsec. Trivs du?

–  Jag trivs alldeles utmärkt. Skräll var väl att ta i, och jag vill påstå att Lennart Schuss´ jobbyte under våren var ett strå vassare.

Dags att titta lite framåt. Hur tror du konsultbranschen kommer att förändras framöver?

– Jag tror att man dels går mot företag med en ännu större bredd i tjänsteutbudet och dels mot en del smalare, mer nischade konsultbolag. Ett område som jag tror kommer att utvecklas mer är corporate solutions, alltså rådgivning åt hyresgäster. För många så är lokalerna en stor kostnadspost, för tjänsteföretag är det ofta den näst största efter personalkostnaderna.

Så du överväger att byta arbetsuppgift igen?

–  (haha) Nej, jag tror inte jan kan tillföra så mycket inom det området.

Du har under åren säkerligen bidragit till att många investerare blivit rejält rika. Har du investerat något själv?

–  Hmm, jag har säkert gett en del dåliga råd också, men i slutänden är det ju uppdragsivaren som tar besluten, både de som de blivit rika på och de som de förlorat pengar på. Nej, det jag äger är ett hus på landet och en bostadsrätt.

Och historiskt?

– Ska jag berätta det? Det är nog glömt. Okej då. Vi var sex delägare som köpte en fastighet i Vasastan för att där själva ha vårt kontor. Det blev inte helt lyckat eftersom låneräntan under hösten 1992 nådde en bit över 20 procent och vi var chanslösa, liksom många andra fastighetsägare. Av år 1992 lärde jag mig att man kanske inte ska ha jobb och alla sina tillgångar på samma plats.