– Efter att ha varit en av dom starkaste sektorerna på den nordiska aktiemarknaden i mer än ett decennium står fastigheter inför en betydande nedgång. I princip alla fastighetssektorer påverkas negativt och värderas med rabatt, förutom logistik, säger Mikael Söderlundh, analyschef och partner på Pangea Property Partners.

Från rekordpremie till rabatt

Den nordiska aktiemarknaden har under året haft en avkastning på -16 procent, exklusive utdelningar, med fastighetssektorn som ett tydligt ankare med en negativ avkastning på -43 procent. Nedgången drivs delvis av högre lånekostnader och finansieringssvårigheter, särskilt kopplade till obligationsmarknaden. Dessutom finns det en osäker prisbild.

– I pågående transaktioner ser vi att de flesta köpare har sänkt sina bud med 10-20 procent, men värderingarna har ännu inte justerats. Detta är något som aktieinvesterarna ser igenom när de prissätter bolagen, men det löper risk att bli en trovärdighetsfråga och kan göra utländska investerare mer benägna att investera på andra marknader, säger André Lundberg, chef för Corporate Finance och partner på Pangea Property Partners.

De nordiska fastighetsaktierna värderas med en rabatt på 17 procent mot substans i dagens marknad, men rabatten ökar till 35 procent om Sagax exkluderas.

Stora skillnader mellan länder och sektorer

Värderingen varierar mellan de nordiska länderna, från en rabatt på 50 procent i Norge till en rabatt på 12 procent i Sverige. De danska och finska fastighetsaktierna värderas med en rabatt på 14 respektive 38 procent. Som en följd av detta har de börsnoterade bolagen blivit nettosäljare på direktmarknaden, från att ha varit stora nettoköpare förra året.

– Förändringen är allra tydligast i Sverige där de börsnoterade bolagen stod bakom 49 procent av alla förvärv förra året, men i år har motsvarande siffra sjunkit till 18 procent, säger André Lundberg.

Logistik är den enda fastighetssektorn som fortfarande värderas med en premie. Hotell och handel har dock gått bäst på börsen under året med en nedgång på -8 respektive -20 procent.

Nästan hälften av börsvärdet borta

Det finns för närvarande 48 fastighetsbolag noterade på den nordiska huvudlistan, värderade till en rabatt på 17 procent, och ytterligare 32 fastighetsbolag noterade på de mindre listorna, värderade till en rabatt på 21 procent.

Det totala börsvärdet är 62 miljarder euro där Sverige är den största marknaden med 80 procent av regionens börsvärde, jämfört med förra årets siffror på 109 miljarder euro och 87 procent. Endast två fastighetsbolag har än så länge börsnoterats under 2022, Emilshus och Swedish Logistics Property, jämfört med tio bolag under 2021, enligt rapporten.

Starka långsiktiga förutsättningar
– Marknadens inbromsning kommer att skapa intressanta möjligheter för kapitalstarka och långsiktiga investerare. Trots osäkra tider fortsätter Norden att vara en attraktiv investeringsmarknad med stark långsiktig tillväxt, säger Mikael Söderlundh.