Momsfrågan spökar kring coworking

Konceptet coworking kan innebära risker för fastighets­ägare som räknar med fullt momsavdrag vid uthyrning till coworkingföretag. Skatteverket anser att gemensam användning av lokaler kan medföra att fast­ig­hets­ägaren inte uppfyller kraven för att lägga moms på hyran. Experter på Svalner går här igenom riskerna.

Att tänka på

• Bedriver medlemmarna momspliktig verksamhet i coworkinglokalen.

• Erbjuds medlemmarna endast till­fälliga, ospecificerade arbetsplatser, eller disponeras arbetsplatserna i någon utsträckning med ensamrätt.

• Tillhandahålls medlemmarna varor och tjänster i sådan utsträckning att tjänsten kan anses vara av mer kommersiellt slag än en momsfri lokalupplåtelse.

Visa faktaruta

(Artikeln är ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden nr 9 2019)

Om fastighetsägaren inte kan lägga moms på hyran kommer varken investeringsmomsen eller driftsmomsen att vara avdragsgill. Fastighetsägare behöver därför säkerställa att coworkingverksamheten bedrivs på ett sådant sätt att avdragsrätten inte går förlorad. Upplåtelse av coworkinglokal kan annars medföra en oönskad och kostsam överraskning.

Till skillnad från traditionella kontor där en lokal upplåts till en hyresgäst innebär coworking att yrkesverksamma människor delar på samma arbetsplats. Tillgång till lokalen erbjuds ofta genom medlemskap.

I en coworkinglokal erbjuds typiskt sett tillfälliga och ospecificerade arbetsplatser. Planlösningen kännetecknas av gemensamma öppna mötesplatser och loungemiljöer. Utöver tillgång till själva lokalen anordnar coworkingföretaget ofta gemensamma aktiviteter och event för medlemmarna. Dessa aktiviteter anordnas för att medlemmarna ska kunna utbyta erfarenheter och bygga nätverk. I medlemskapet ingår ofta vissa tjänster såsom bemannad receptionsservice. Medlemmarna har även möjlighet att beställa ytterligare varor och tilläggstjänster ur ett omfattande utbud av tillhandahållanden.

Upplåtelse av lokal är enligt huvudregeln i mervärdesskattelagen undantaget från moms. En fastighetsägare kan dock välja att inträda i momssystemet, så kallad frivillig skattskyldighet. Frivillig skattskyldighet innebär att fastighetsägaren lägger moms på hyresavierna. I gengäld är den ingående momsen som är hänförlig till lokalen avdragsgill för fastighetsägaren.

 

En lokalupplåtelse kan bli föremål för frivillig skattskyldighet om lokalen upplåts för stadigvarande användning i en verksamhet som tillhandahåller momspliktiga varor eller tjänster. Enligt Skatteverket kan hyresgästens användning av lokalen endast anses stadigvarande om upplåtelsen gäller en klart avgränsad lokalyta som hyresgästen disponerar med ensamrätt. Skatteverket anser således att en lokal som upplåts till flera hyresgäster för samtidig eller växelvis användning inte kan anses upplåtas för stadigvarande användning.

En variant av coworking som tidigare varit föremål för prövning är sådana arbetsplatser som tillhandahålls i kontorshotell. I kontorshotell upplåts arbetsplatser genom separata kontorsrum som hyresgästerna disponerar med ensamrätt. Därför uppkommer inte frågan om det är en stadigvarande användning. Upplåtelse av kontorshotell under dessa villkor kan därför bli föremål för frivillig skattskyldighet. Eftersom coworkingföretag generellt sett inte erbjuder medlemmarna bestämda arbetsplatser som respektive medlem nyttjar med ensamrätt finns det dock inget stöd att hämta från de avgöranden som finns beträffande kontorshotell.

Vad gäller coworking är det dock tveksamt om de tillhandahållanden som ett medlemskap innebär utgör uthyrning av lokal. Det ligger närmare till hands att se coworking som en annan typ av tjänst. Detta skulle innebära att undantaget från moms för uthyrning av lokaler inte är tillämpligt, i stället föreligger obligatorisk momsplikt.

 

En genomgång av rättspraxis på momsområdet visar att den som tillhandahåller konferenstjänster anses tillhandahålla obligatoriskt momspliktiga tjänster. Det uppkommer då ingen fråga om momsfri användning av lokal och det uppkommer ingen momsproblematik för fastighets­ägaren.

Högsta förvaltningsdomstolen har prövat frågan om ett konferensarrangemang som omfattar ett antal tillhandahållanden utöver tillgången till konferenslokalen. Exempel på tjänster som konferensdeltagare erbjuds är personal, som kan bistå med administrativa tjänster, teknisk utrustning såsom AV-utrustning och olika typer av förtäring såsom förfriskningar, kaffe och måltider. Med hänsyn till vad kunden efterfrågar och erbjuds anses en konferenstjänst inte vara en momsfri lokalupplåtelse utan anses i stället vara en momspliktig tjänst av mer kommersiellt slag. Ett konferensarrangemang är därför en obligatoriskt momspliktig tjänst.

Upplåtelse av lokal enligt momslagens bestämmelser kännetecknas av att hyresgästen har en exklusiv nyttjanderätt till lokalen. Eftersom medlemmarna i en lokal som upplåts för coworking varken har ensamrätt till lokalen eller kan neka någon annan tillgång till lokalen är det tveksamt om tillhandahållande av coworkingmedlemskap över huvud taget kan anses falla inom begreppet upplåtelse av lokal. Eftersom medlemmarna tillhandahålls varor och tjänster utöver tillgången till lokalen finns det belägg för att tillhandahållandet i stället kan anses vara av ett annat kommersiellt slag än lokalupplåtelse.

 

Coworkingverksamhet påminner på många sätt om konferensarrangemang. I likhet med ett renodlat konferensarrangemang erbjuder företag som bedriver coworkingverksamhet lokal med receptionsservice, teknisk utrustning samt personal som bistår medlemmarna med administrativa tjänster. Det medlemmarna erbjuds i coworkinglokaler påminner därför mer om en obligatoriskt momspliktig tjänst än en momsfri upplåtelse av lokal. I sammanhanget bör även nämnas att den främsta anledningen till att företag väljer att teckna medlemskap är för att skapa nya affärsförbindelser och bygga nätverk. Sammantaget finns det alltså mycket som talar för att coworkingverksamhet bör anses som en obligatoriskt momspliktig tjänst.

I momshänseende är det oklart hur tillhandahållanden av coworkinglokal kombinerat med ett antal varor och tjänster ska bedömas. Det framstår i varje fall som att Skatteverket har gjort en alltför snäv tolkning av begreppet stadigvarande användning. Det framstår inte som rimligt att en fastighetsägare riskerar att förlora avdragsrätten när en lokal används för coworking.

Uthyrning till coworkingföretag bör ses som uthyrning till momspliktig verksamhet. Fastighetsägaren och coworkingföretaget har då rätt till avdrag för ingående moms.

Fler Nyheter från förstasidan

KlaraBo drog 45 procent i inledande handel

Kursrusning när KlaraBo började att handlas, efter kraftig överteckning i nyemissionen.

Östling och Orthén nya delägare

Når 3,6 miljarder genom nya förvärv.

Tessin Properties förvärvar sin första fastighet

Premiärförvärvet är avklarat. Läs om objektet och detaljerna.

Granit passerar 5 miljarder

Läs om Tenzingbolagets senaste förvärv.

Swiss Life i mål med köp för hela 13 miljarder

Fv berättar om de mest kända fastigheterna.

Klart: Tar över efter historisk McDonalds på Kungsgatan

Stenhård konkurrens i närområdet.

Areim och Holmströmgruppen in i Ankarhagen

32 fastigheter om totalt nästan 100.000 kvm lokaler.

Alla vinnare i Sweden Green Building Awards 2021

Läs om de nio olika vinnarna,

FV avslöjar: Planerar sälja för 2 miljarder i city

Stundande storaffär. Det största testet på kontorsmarknaden i Stockholms innerstad på flera år. Stort intresse.

Diös laddar upp med 810 miljoner i Skellefteå

Förvärvar fem centralt belägna fastigheter om 40.000 kvm.

"Begreppet coworking är en fluga"

Kontor eller coworking? Diskussion på FV:s seminarium på Space.

”Staden och kontoren leder till kreativitet”

Enormt många frågetecken i luften, men det andas optimism. Bildextra från branschens stora kontorsdag.

39-årig doldis blir ny bostadsminister

Men en annan nyutnämnd minister är mer känd inom fastighetsbranschen.

Bekräftat: Köper hotellet vid Östermalmstorg

Hotell med 70 rum. Läs om om priset och köparens övriga bestånd i Stockholm.

Tillbaka till förstasidan