Illustration: 3XN.

Miljardinjektion ska bryta trend

Går det att bygga bort segregation? Det är en fråga som många kommuner och fastighetsägare ställer sig. Sundbybergs stad har bestämt sig för att ta reda på svaret – med hjälp av miljardinvesteringar från privata aktörer.

De automatiska dörrarna öppnas och stängs med ett surr när morgonresenärer skyndar ut från tunnelbanestationen till Hallonbergen centrum och vidare mot jobb och förskola.

En bit från gallerians utgång står Aboud Maraka och serverar morgonfrallor, juice och kaffe till en strid ström av människor. Han köpte kaféet för ett halvår sedan.

Affärerna rullar på.

– Tidigare sålde de bara kaffe och mackor. Nu har vi börjat med färskpressad juice, muffins och libanesisk mat. Det ger resultat. Jag vill göra något bra av det här, men jag kan inte göra det ensam. Det finns mycket som skulle behöva förbättras här i centrumet, säger han.

Att driva verksamhet i Hallonbergen har sina utmaningar.

– Det finns mycket folk i rörelse men alla har bråttom härifrån. Man måste få folk att vilja komma hit och stanna här. Människor i Hallonbergen åker till Sundbybergs centrum för att fika men Sumpanbor kommer inte till Hallonbergen för att fika.

Trots ett potentiellt stort kundunderlag och den direkta anslutningen till tunnelbanan har centrumet en del vakanser. Att stadsdelen har dåligt rykte är ingen nyhet.

Hallonbergen centrum (BALDER). Gallerian får ett helt nytt utseende med saluhall och hotell. I projektet ingår 50.000 kvadratmeter kontor, handel och samhällsservice. 800 nya bostäder uppförs. Illustration: 3XN.

Hallonbergen och närliggande Rissne har tillsammans pekats ut av polisen som ett av 33 utsatta områden i Sverige. Det innebär att de karaktäriseras av en låg socioekonomisk status där de kriminella har en inverkan på lokalsamhället.

Annat var det när områdena byggdes på 70- och 80-talet. Hallonbergen lyftes till exempel fram som ett framtidsområde och väckte stort intresse från omvärlden. Vid invigningen 1973 deklarerade statsminister Olof Palme att det var ”den bästa bostadsmiljön i hela Sverige”.

Sedan dess har kommunen investerat en hel del i renoveringar. Men det har inte räckt för att lyfta området till sin forna glans.

För några år sedan bestämde sig Sundbybergs stad för att ta ett helhetsgrepp om Rissne, Hallonbergen och närliggande Ör för att försöka vända den negativa spiralen.

– Vi kände att vi har provat allt vi kan och tyvärr sett att Posten, Folktandvården och butiker har flyttat därifrån, samtidigt som resten av Sundbyberg upplevt att service och butiker flyttat dit. Vi kände att här funkar det nog inte längre att renovera och hoppas att det ska hända något. Vi måste förändra hela gestaltningen, säger kommunstyrelsens ordförande Mikael T. Eriksson (M).

Det blev inledningen på två omfattande stadsutvecklingsprojekt.

I stället för att försöka bygga upp kunskapen inom kommunen beslutade den politiska ledningen att överlåta det till några som redan hade erfarenheten: privata fastighetsbolag.

Efter tre arkitekttävlingar såldes centrumen i Hallonbergen och Rissne i våras till Balder för 840 respektive 213 miljoner kronor, exklusive byggrätter. Fastigheterna i Ör såldes till Folkhem hösten innan.

Bolagen har storslagna planer för centrumen. Utöver att de får helt nya utseenden byggs totalt 1.360 nya bostäder intill.

Rissne centrum (BALDER). År 2021 klyvs Rissne torg mitt itu av Tvärbanan. Nya centrumet ska erbjuda fler aktiviteter att samlas kring. Projektet omfattar 7.000 kvadratmeter handel och samhällsservice samt 350 nya lägenheter. Illustration: 3XN.

Att det blev Balder som köpte fastigheterna i Rissne och Hallonbergen förvånade en del. Bolaget började med projektutveckling först för några år sedan och har inte hunnit med några riktigt stora projekt ännu. Vd:n Erik Selin berättar att han inte velat att Balder ska syssla med projektutveckling tidigare eftersom det innebär större risker än fastighetsförvaltning.

Nu anser han dock att företaget är redo. Och han är väldigt nöjd med köpen i Stockholms grannkommun.

– Det känns fantastiskt bra. Sundbyberg är en jätteintressant kommun att investera i som helhet. Jag är alltid optimistisk om allt men jag är extra optimistisk om Sundbyberg. Kommunen har gjort ett väldigt bra intryck på mig och samarbetet med dem är oerhört viktigt för att lyckas, säger han.

David Johansson är stadsutvecklingschef på Balder sedan ett drygt halvår tillbaka och rekryterades för att driva projekten. Han berättar att han vill göra gallerian i Hallonbergen mer tillgänglig.

– Centrumet är så introvert i dag. Vi vill rikta det utåt mot det nya torget. Genom arkitekturen vill vi förändra människors beteende och öka tryggheten.

Ovanpå gallerian uppförs ett hotell och det nya torget får även en saluhall.

2.000 kvm. Ör centrum (FOLKHEM). Kvarteret som byggs helt i trä blir 15 våningar högt. Det kommer att innehålla 200 nya lägenheter och 2.000 kvadratmeter lokaler för bland annat vårdcentral. Illustration: Arkitema.

I Rissne, vid tunnelbanestationen, kommer bolaget bland annat att bygga en ny matbutik och andra servicelokaler. Ett parkeringshus som skapar otrygghet ska rivas.

Folkhem planerar å sin sida att bygga ett nytt kvarter helt i trä i Ör. Förutom bostäder uppförs apotek och vårdcentral på en plats där det i dag finns en parkeringsplats och en mindre butik.

Byggstarten är planerad till 2021 men redan nu har Balder börjat arbeta med att hyra ut tomma lokaler. I Hallonbergen har bolaget också öppnat ett kontor som är välbesökt av människor i området. Enligt David Johansson är dialogen med dem extremt viktig.

– Vi blir konstant avbrutna i vårt arbete just nu, vilket är det bästa som kan hända. Vår närvaro där är en nyckel till att lära känna området på riktigt.

Han menar också att det är viktigt att sprida information om det positiva som händer i områdena.

– Googlar man Hallonbergen så får man läsa om knarkhandel i garage eller dubbelmord. Vi vill förändra den bilden från grunden och visa vilka fantastiskt bra platser det här är. Vi har känt oss väldigt välkomna i Hallonbergen och Rissne. Det är inte alltid man som fastighetsutvecklare blir bemött så.

Googlar man Hallonbergen så får man läsa om knarkhandel i garage eller dubbelmord. Vi vill förändra den bilden från grunden.

Utöver att bygga har Balder även åtagit sig att jobba med sociala insatser.

– Jobbskapande åtgärder står högst upp på min lista. Det är viktigt att skapa en positiv spiral för människor som står längst bort från arbetsmarknaden.

Bolaget ska även samarbeta med lokala föreningar för att skapa ett rikare kultur- och idrottsutbud. Framför allt vill David Johansson se fler aktiviteter för tjejer.

Balder och Folkhem är långt ifrån de enda som har stora byggprojekt på gång i stadsdelarna. Kommunen vill bygga ihop dem med övriga Sundbyberg och enligt visionen ska befolkningen växa kraftigt.

Grönkulla: Skanska är en av många aktörer som bygger bostäder i Rissne. Det nya kvarteret med 115 lägenheter ligger på gränsen mellan Rissne och Duvbo, där Kavallerivägen möter Rissneleden. Illustration: ÅWL.

Rissnes befolkning ska öka från 8.000 till 11.500 fram till år 2030. I Hallonbergen och Ör ska dagens befolkning på 8.000 personer fördubblas under samma period.

Som en del i att lyfta områdena upprättar kommunen numera sociala handlingsplaner tillsammans med byggherrarna inför alla nya projekt. Det kan exempelvis handla om krav på att bolagen ska rekrytera lokalt eller genomföra samarbeten med skolor.

Enligt kommunen har centrumprojekten en central roll i att skapa en positiv utveckling.

– Hallonbergen centrum har potential att bli en motor för stadsdelen. Det är det första man ser när man stiger av tunnelbanan och har stor betydelse för hur människor upplever området, säger Erika Fagerberg som är ansvarig planarkitekt för Hallonbergen och Ör vid Sundbybergs stad.

Sundbypark: Längs Enköpingsvägen i Hallonbergen uppför Skanska ett nytt område med 770 bostäder och 20 000 kvadratmeter kontor. Illustration: Skanska.

Tina Hatt som är ansvarig planarkitekt för Rissne håller med.

– I Rissne är det superviktigt. Det finns egentligen inget centrum där i dag. Det här kan verkligen göra att det blommar upp.

Samtidigt som det finns ett stort behov av förändring betonar de båda att såväl Rissne som Hallonbergen och Ör redan nu är omtyckta av invånarna.

– Det här är älskade områden. Det gäller att kliva på med varsamma fötter så att det blir bra för dem som bor här, säger Erika Fagerberg.

Vid sidan av stora nybyggnadsprojekt genomför kommunen även åtgärder i befintligt bestånd för att höja den sociala statusen.

Kommunala Förvaltaren har till exempel sålt flera hyresfastigheter för ombildning, för att skapa en blandning i upplåtelseformerna. Fastighetsbolaget planerar även att bygga om flera hyreshus så att entréerna, som i dag är vända mot innergårdarna, frontar gatan. Tanken är att fler människor i rörelse ska försvåra för kriminell verksamhet.

En viktig del i att skapa ett levande område är också att få till fler arbetsplatser, något som kommunen arbetar aktivt med. Stadshuset med 300 anställda är sedan några år tillbaka beläget i Hallonbergen och kommunen gav i våras ett positivt planbesked till Vasakronan om att placera Operans och Dramatens nya repetitionslokaler i Hallonbergen.

Umami Park: Wallenstam skapar 14.400 kvadratmeter moderna kontor och 9.700 kvadratmer yta för restauranger och annan service i Hallonbergen. De befintliga kontorshusen i området totalrenoveras och runt dem byggs runt 800 lägenheter. Illustration: SandellSandberg.

Kommunstyrelsens ordförande Mikael T. Eriksson är övertygad om att det går att bygga bort segregation.

– Ett misstag som många kommuner gör och som vi också gjort är att man startar ett projekt för att komma till rätta med ett problem, men det fungerar bara så länge man kör projektet. Efter ett tag har man samma bekymmer igen. Jag tror att man måste fråga sig vad som är grunden till problemet och ändra på det.

Han tror också att det är viktigt med de politiska diskussionerna för att nå framgång i liknande projekt. I Sundbybergs kommunfullmäktige röstade både Socialdemokraterna och Moderaterna ja till försäljningen av Hallonbergen och Ör centrum.

– Partipolitiken behöver inte lägga en död hand över sådana här områden. Om fler kommuner kunde göra på samma sätt tror jag att mycket skulle vara vunnet.

I Hallonbergen centrum har morgonrusningen lagt sig. Aboud Maraka tittar ut över gallerians atrium som nu är nästintill tomt på människor. Han ser fram emot Balders satsningar.

– Om man tar något som är dåligt så gör varje liten förändring stor skillnad. Jag tror att det kommer att bli bra, men det kommer att ta tid. Om fastighets­ägaren investerar i förbättringar så kommer alla att vinna på det: både vi som driver företag, folk som bor här och även fastighetsbolaget.

Missa inte! Cash is King

Den 30 november är det dags för Fastighetsvärldens heldagsseminarium Cash is King. Det äger rum på Grand Hotel i Stockholm.

Se fullständigt program och möjlighet till anmälan här.

Fler Nyheter från förstasidan

Nära sälja på Vasagatan

Fastigheten inköptes för så lite som 8 miljoner kronor 1984.

Pangea: Mörka utsikter för fastighetssektorn

”I pågående transaktioner ser vi att de flesta köpare har sänkt sina bud med 10-20 procent, men värderingarna har ännu inte justerats”.

Saftigt minus – men M2 fick utrymme att amortera

Betydande förlust på avyttringen av aktier i Castellum.

Bilder: Så kan AL bygga ut Söderhallarna

Så kan Medborgarplatsen utvecklas framöver.

Fabege på knock med The Mauler

Hyr ut 2.400 kvm för större satsning.

16 nya butiker till Arlanda

Utbyggnad med 11.000 kvm. FV listar butikerna som öppnar i nya Marknadsplatsen.

Lättnadsrally timmen efter räntebeskedet

Kurserna för flera fastighetsbolag drog iväg rejält efter att Riksbanken lämnat sitt nya besked om styrräntans nivå. Vad hade man fruktat egentligen?

Riksbanken höjer räntan med 0,75

Många fastighetsägare nervösa. Riksbanken ger prognos för i början av 2023.

Skiften i toppen hos Vasakronan i Stockholm

Två nya toppositioner utsedda.

Skanska säljer för 600 mkr till sitt egna nya bolag

60.000 kr/kvm för nyutvecklad kontorsfastighet i centralt läge.

NREP in i Tyskland

Fokus på bostäder och logistik. Läs om det första förvärvet.

Sjunkande priser i markanvisningar

Senaste statistiken. Dessutom blir det vanligare att investerare drar sig ur markanvisningsavtal.

Affärsanalys

Lyfter av projekt i närområdet

Per Wieslander och Philip Wikén vid Svefa analyserar en affär med en större kontorsfastighet i Malmö.

Kilenkrysset i iskallt förvärv av 30.000 kvm

Förvärvar tre fastigheter i iskallt segment som blir allt hetare.

Tillbaka till förstasidan