Mats Hederos i stor avskedsintervju

Vid två tillfällen under torsdagen avtackas AMF Fastigheters vd. I 16 år har han lett bolaget som växt från 13 miljarder kronor i fastighetstillgångar till dagens 75 miljarder. Samtidigt har AMF blivit en av de institutioner i Europa med högst allokering mot fastigheter, mer än 20 procent – vilket kan jämföras med drygt 5 procent när Hederos anställdes.

– Vi har vuxit mycket. I början spelade fastigheter inte så stor roll. Nu är det helt annorlunda. Vi hade en strategi när jag började och det var att växa, och det lyckades vi med.

Ni köpte då på nivåer som 75.000 kr/kvm och 82,000 kr/kvm för stora och lite slitna fastigheter som inte låg i absolut bästa läge. Det var då absoluta rekordnivåer. Tvekade du?

– Vi hade en plan för att för att vända b-läge till a-läge. Vi tyckte att området var mycket för bra att vara b-lägen. Företagen ville inte vara där, men väl en kort bit därifrån. Fastigheterna ansågs även av markansen som fulhus, men de hade egenskapen att de enkelt kunde byggas om invändigt, försedda med pelarstomme, och hade även bra utrymmen för logistik. Vi lyckades köpa en del fastigheter i det område som senare blev Mood district – och det var ett väldigt lyckat drag.

Du och ni fick en hel del skit för er satsning på Mood, speciellt från män i övre medelåldern inom fastighetsbranschen. Hur kändes det.

– Vi fick skit från de flesta. Många tyckte att vi ändrade i strukturer utan att vi hade rätt belägg för att förändra. Många hade kanske delvis rätt i sin kritik, andra hade fel. Vi ville tillföra något i bottenvåningarna för att höja attraktiviteten för området. Utöver butiker så tillförde vi även ett flertal restauranger som snabbt blev populära. Det tog mindre än ett halvår att få tillbaka investeringen, genom att vi fick högre kontorshyror. Då ska man även minnas att det där var kontorsytor som tidigare var svåra att hyra ut över huvud taget.

Hur var din känsla och spontana reaktion när ni fick höra att Swedbank skulle flytta ut sitt stora huvudkontor från Gallerian och därmed tomställa i stort sett alla kontorsytor? Kände du för att lämna AMF?

– Det var inte den roligaste dagen… Vi hade hört att de kollat på andra lokaler. Vi ville förstås att de skulle vara kvar och hoppades att vi skulle lyckas med hela eller i alla fall delar. Området vid Brunkebergstorg och Malmskillnadsgatan var inte så omtyckt, så vi förstod att vi hade en tuff utmaning framför oss.

– Det var en svart period ett tag, innan vi började få upp spår på vad vi skulle göra. Vid den tiden hade vi dessutom ett år kvar av jobbet med Mood och hade dessutom bildat bolaget AMF Fastigheter i september 2010. Så det var väldigt mycket att hantera parallellt – en sak hade varit nog. Dessutom skulle vi expandera genom stora förvärv.

Ni  började då prata väldigt mycket med ”vanliga människor”.

– Man blir kreativ, man måste lösa problemen. Men vi körde i diket några gånger. Speciellt var vi oroliga för Brunkebergstorg och Malmskillnadsgatan. Vi insåg att om vi inte kan komma på idéerna så måste vi lyssna på andra, vi började lyssna på unga akademiker och nyexaminerade för att höra vad de ville ha av en stadskärna, vilka typer av mötesplatser som attraherade och kring kontorens plats när de söker en arbetsgivare. Samtidigt träffade jag 150 företag, från start ups till storföretag, som var oroliga kring sin kompetensförsörjning, speciellt inom det digitala. Med de insikterna började vi utforma en idé som gick ut på att utforma den delen av staden till en miljö som attraherar företagen och de anställda.

Ni lämnade Göteborg 2014. Ångrar du det?

– Vi hade gärna varit kvar. Vi ville ha klustermiljöer, och vi gjorde försök att köpa, men det gick inte. Vi hade ambitioner, vi stretade på i flera år – men valde till slut att sälja.

Om du var finansborgarråd i Stockholm, á la diktator och med en obegränsad budget, vad skulle du ändra på då i huvudstadsområdet inom stadsbyggnadsområdet?

– Där har jag två idéer, en lättare och en svår.
– Den lättare är att göra staden mer attraktiv, skapa knutpunkter där människor är och trivs. Jag skulle jobba hårt med attraktivitet. Jag vill få bort det fysiska fokuset, vi måste nå det känslomässiga.
– Den svåra skulle vara att satsa på att få ihop staden, den har blivit delad, att satsa på integration.

I början av 2020 gav du ut boken ”Klarakvarteren: från baksida till framsida”. Hur har den sålt?

– Det vet jag inte, helt ärligt. Men när jag gick förbi Akademibokhandeln såg jag att den fortfarande såldes till fullt pris och att den hade en bra placering.

Ni har drivit massor av projekt. Trodde du det när du började?

– Vi har ett 150-tal projekt, från de stora till hyresgästanpassningar. När jag började 2006 hade jag inte en tanke på att vi skulle ha den stora projektorganisation som vi har och att det var där vi skulle tjäna pengar. Då fanns ett mer tydligt fokus på transaktioner.

Kan du bjuda på några planerade och stora projektplaner som inte blivit av?

– I princip allt vi planerat för har blivit som vi tänkt oss. Om du frågat mig för tre år sedan så hade jag varit orolig för Sergels torg, men nu har det blivit väldig bra. Och inräknat det som Vasakronan gjort och det som staden gjort med Kulturhuset känns det väldigt lyckat.
– Det fanns länge lite beröringsskräck i gamla Klara. Det gällde att få till en ändring.

Du jobbar några dagar till. Vad ska du göra i januari?

– Jag har haft en full kalander så länge jag kan minnas. Nu har jag tre möten inbokade för hela januari. Det är jag lite förskräckt inför. Min ambition är att gå från att ha jobbat 60 timmar i veckan till att jobba tre dagar i veckan. Jag har några styrelseuppdrag. Jag sitter i Fastighetsägarnas styrelse, plus i Antilooppi (finländskt fastighetsbolag med AMF som delägare, reds. anm.) plus en till som ännu inte är officiell. Men jag tänker inte bli styrelseproffs.

– Jag har erbjudit mig att undervisa på högskolor, jag överväger att skriva ytterligare en bok om stadsutveckling och jag har startat ett eget bolag där jag gärna jobbar med managementfrågor, hur man kan förstå fastighetsfrågor, men från ett perspektiv utanför fastighetssektorn.

– Jag har även tre barnbarn som jag vill spendera mer tid med. Jag spelar även del hockey och ska fortsätta med mina cykelturer utomlands.,

Du verkar ha en hel del planer. Ändå låter du lite stressad inför att lämna.

– Ja, det är med skräckblandad förtjusning, även om jag förberett mig ett tag. Men det kommer att kännas konstigt att lämna in passerkortet.